從2018年至今，房地產市場可以用兩個字來概括：分化。一邊是熱點城市的房價，熱的發燙。

不管嘴上有多不情願，人們總是喜歡用腳投票，沿海城市、新一線城市、長三角、珠三角成爲人口的首要流入地。

2019年的人口流動數據顯示，杭州流入55.4萬人、深圳（41.22萬人）、廣州（40.15萬人）、寧波（34萬人）、佛山（25.29萬人）、成都（25.1萬人）、長沙（23.98萬人）、武漢（22.67萬人）、重慶（22.53萬人）、西安（19.98萬人）、廈門（18萬人）、珠海（13.26萬人）、合肥（10.2萬人）。

根據經濟學家李迅雷的報告，去年我國東部省份人口淨流入規模超過150萬。

若按照秦嶺-淮河一線來劃分南北方的話，則2019年南方省份人口淨流入達到167萬。

這麼多人都選擇“南下”，房價想不漲都難。

因此，近兩年我們看到的房價表現較強的城市，絕大部分都在南方和沿海，比如數次出現萬人搶房的深圳和杭州，比如領漲全國的寧波和東莞，吸引了遍佈全國的購房資金。另一邊，是房租冷的出奇。

CAIC重點監測城市的辦公市場數據顯示，2020年前兩個季度，重點城市辦公市場平均租金連續普遍下行。

2020年一季度，北上廣深平均租金降幅超前5個季度的租金平均降幅2.1%，達到2.5%；出租率下跌1.2%，不但高於前5個季度的出租率平均跌幅0.7%，創2019年一季度以來的最大降幅。

租金和出租率下跌並不可怕，可怕的是下跌趨勢綿綿無絕期。

報告指出：至二季度，一線城市平均租金已連續8個季度下跌！

連續8個季度下跌是什麼概念？

相當於從2018年4季度（10月份）算起，加上2019年持續下降，2020年8月份的租金數據還沒有出來，北上廣深四大城市的租金已經連降了22個月。注意3個關鍵詞：北上廣深、房租、22個月！

北上廣深可以說是所有城市的風向標，商業氛圍、創業人才、上市公司、獨角獸公司遍佈、大型賣場和商超、發達的微經濟和小微企業羣體，如果連這四個城市的房租都下降了22個月，近兩年之久，還沒看到任何止跌的跡象，我們可以想象其他城市的辦公市場有多麼疲弱。

房價與房租的分化，已經到了“冰火兩重天”的地步。

我經常說一句話：買房不是剛需，租房纔是剛需，辦公租房是剛需中的剛需。

爲什麼這樣說？

因爲目前住宅捆綁學區，加上城鎮化進程的推進，熱點城市房價炒作之風盛行，真正意義上的低收入剛需，早已買不起大城市的房子了。

因此，對低收入羣體來說，不管是城中村還是羣租房，不管是在小區還是在地下室，老家回不去，大城市又無法紮根，他們這部分人才是真正的剛需。而辦公租金，則是反映一個城市經濟“毛細血管”的重要指標。

人們願不願意在這裏創業？年輕人想不想在大城市開公司？小老闆是否願意在這個城市裏做生意？

這幾類人，是決定一個地方商業和經濟上限的重要“指標”，如果連他們都一心只想買住宅，不想創新和創業，那房地產市場遲早會遭到反噬。

無獨有偶，緯房大數據發佈的緯房綜合指數顯示，以北京、上海、成都、大連、武漢、蘇州、深圳、南京、杭州、重慶爲樣本的10大重點城市二手住房成交量指數，已經超過了2017年調控前的成交量水平。

與此同時，緯房大數據租金核心指數爲102.6點（以2018年1月核心城市綜合租金爲100），比2020年3月103.19點下降0.57%，比2019年4月104.12點下降1.46%。

社科院財經戰略研究院鄒琳華認爲：租金下跌——房價上漲，表明房地產正變得“脆弱”。

打個比方：房價和租金的持續背離，讓樓市腳下踩着“香蕉皮”，隨時都有可能摔倒。

這並非是危言聳聽，如今房地產市場的規模和體量，已經和過去不可同日而語。

房產研究機構克而瑞8月5日發佈的報告顯示， 2015年-2019年，全國住戶部門貸款餘額由27萬億元升至55.3萬億元，四年間實現翻倍，年均住戶部門貸款餘額增量都在7萬億元以上，且有加速增長的趨勢。

55萬億的房貸餘額，佔據整個金融體系的半壁江山，這就是當下規模巨大的房地產體量，如果任由房價與房租出現背離，正所謂“站得越高，摔得越狠”，那些高高在上的一二線城市，商業、人才、創新力可能會被逐漸“抽空”。

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