公募 REITs(Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金)自20世纪60 年代在美国推出以来，已有40多个国家(地区)发行了该类产品，其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店商场、工业地产、基础设施等，已成为专门投资不动产的成熟金融产品。

为填补当前我国公募 REITs产品空白，盘活基础设施存量资产，拓宽社会资本投资渠道，提高直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效，并为后续推动我国REITs立法积累实践经验，证监会8月7日发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》，在《证券投资基金法》框架下，聚焦基础设施领域开展公募 REITs 试点。中国版REITs向前迈出关键一步。对投资者来说，又一资产配置工具即将面世。

此前，国家发改委办公厅发布“关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知”，基础设施REITs将落地。

根据《指引》，公开募集基础设施证券投资基金属上市交易的封闭式公募基金，采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，基金管理人与基础设施资产支持证券管理人存在实际控制关系或受同一控制人控制。

上海证券基金分析师孙桂平指出，REITs 起源于美国，1960年REITs在美国正式扬帆起航，1961年首支REITs产品成立，目前REITs已经在全球形成规模巨大的市场。

国际上REITs市场发展历程可以概括如下：

1)基础物业类型不断丰富。目前REITs已经覆盖了非常丰富的基础物业类型，从最初的商业购物中心开始，不断扩充到办公楼、住宅、医疗、零售、仓储、数据中心、酒店和基础设施等。

2)政策层面不断推陈出新。1960年《REITs法案》出台后，美国后续不断推出了一系列REITs改革措施，主要集中于REITs组织运营和税收优惠方面，来推动市场向前发展，促进了REITs市场繁荣，使得更多的普通投资者可以参与到不动产投资物业。

3)REITs不断向其他国家地区扩散。目前世界上39个国家地区推出了REITs产品，另有包括中国在内的十个国家准备推出自己的REITs产品。

孙桂平认为，REITs具有产品收益和分红相对稳定、与股票、债券相关性低、可有效抵御通货膨胀等优点，建议我国开放式发展做大做强REITs。

1)REITs市场是循序发展的。由于REITs涉及到税收和法律等多方面的制度建设，涉及面很广，从境外REITs发展历史来看，也经历了规则不断修订和完善的过程。

2)REITS的税法安排至关重要。REITs成立之初就是为了避免双重收税，如果无法做到税收中性，考虑到我国当前物业的租金水平低，双重收税将导致REITs的分红率更低，很难获得投资者认可。

3)保持投资者多样性。REITs具有产品收益和分红相对稳定、与股票、债券相关性低、可有效抵御通货膨胀等优点，可以放开企业年金、养老金、险资和公积金等长期资金投向REITs市场，一方面可以提高投资组合的资产配置效率，另一方面也可以使得REITs保持良好流动性，有利于长远健康发展。

4)开放式发展做大做强REITs。近年来美国REITs有向专业化发展的趋势，当前美国多元化REITs规模占比不到4%，REITs专业化有利于为投资者带来更多收益，允许REITs进行负债经营和股权再融资，将方便REITs购入优质物业，不断提升REITs规模，发挥规模优势和专业优势，做大做强REITs。

（文章来源：周到上海）