《中國經濟週刊》記者 周琦 | 北京報道

國家統計局8月14日公佈的70個大中城市住宅銷售價格月度報告顯示，7月份，70大中城市中有59城新建商品住宅價格環比上漲，6月爲61城。

初步測算，北京、上海、廣州和深圳新建商品住宅銷售價格環比分別上漲0.3%、0.4%、0.8%和0.6%；二手住宅銷售價格方面，北京環比持平，上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、1.6%和1.2%。

在上述四個一線城市中，7月出臺樓市調控政策的深圳最受關注。雖然7月深圳新房和二手房價格環比漲幅均小幅收窄，但是同比漲幅依然領跑一線城市。新建商品住宅銷售價格方面，深圳同比增長5.9%，二手住宅銷售價格同比增長14.3%。

中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華認爲，7月15日深圳公佈八項樓市調控措施，對住房投資投機防範措施進行了大幅升級。可以預見，深圳樓市將逐步降溫。“深圳擠出的投資投機需求有可能進入周邊珠海、廣州等城市及其他同類城市，推動其房價上漲。但是，如果宏觀經濟環境未及時復甦或進一步變差，一二線城市即使房價進一步上漲也難以持續，最終‘高開低走’的風險變大。”

攝影：《中國經濟週刊》首席攝影記者 肖翊

深圳房價全面上漲？

不僅是7月份，今年上半年，深圳房價的漲幅，在四個一線城市中也最高，數值遠超其他城市。

緯房指數顯示，2020年上半年，深圳房價累計上漲11.35%，上海累計上漲4.72%，北京累計上漲2.81%，廣州累計上漲0.23%。從一線城市近1年的房價走勢看，北京、廣州相對低迷，其中北京累計下跌2.43%，廣州下跌3.46%。深圳、上海房價則景氣度相對較高，近1年上海房價上漲3.36%，深圳上漲20.02%。

鄒琳華認爲，從上半年的房價趨勢看，深圳已由結構性上漲向全面上漲轉變。

他提供給《中國經濟週刊》記者的數據顯示，2020年一季度，深圳南山區、寶安區、福田區領漲，羅湖區、龍崗區漲速相對較低，呈現顯著的結構性上漲格局。2020年二季度，深圳房價的局部上漲有空間擴散的態勢——二季度深圳寶安區房價累計上漲11.27%，南山區累計上漲10.06%，福田區累計上漲9.85%，漲速進一步加快。一季度房價漲速相對較低的羅湖區、龍崗區上漲也開始加速，二季度羅湖區累計上漲6.53%、龍崗區累計上漲4.32%。

鄒琳華分析，過去不少一二線城市包括深圳的限購政策接近虛設，人們可以通過人才引進、落戶等多種途徑輕鬆避過限購，這些城市房價的穩定主要靠限貸政策維持。一旦限貸也失效，短期內市場難以應對投機需求衝擊。“2020年上半年以深圳爲代表的一線城市房價走勢表明，由於信貸市場資金充裕，抵押貸款利率低於按揭利率，限貸政策實際接近失效，限購限貸調控政策框架已經不再完整，使得深圳樓市成爲一線城市投資投機的突破口。”

資金開始流入二線城市樓市

值得注意的是，中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組在2020年初發布的報告就提示過，如果沒有嚴厲的管控措施，深圳的房價結構性上漲很可能擴展成全面上漲，並傳導至其它一二線城市。

緯房指數顯示，2020 年上半年，粵港澳大灣區的其他城市中，東莞房價累計上漲10.68%，漲速相對較快。深圳、東莞鄰近的城市中，珠海房價累計上漲1.15%，廣州累計上漲0.23%，佛山累計下跌0.63%，中山累計下跌1.02%，尚未出現異常上漲。

不過，在粵港澳大灣區房價出現結構性上漲後，環渤海城市羣和長三角城市羣，近期其核心城市房價也開始出現結構性上漲跡象。其中，北京2020年上半年房價累計上漲2.81%，大連累計上漲3.36%，瀋陽累計上漲3.12%，漲速相對穩中略快；上海累計上漲4.72%，無錫累計上漲5.38%，南京累計上漲2.8%，杭州累計上漲1.88%，上海、無錫等城市漲速較高。

“在寬鬆的貨幣環境下，資金流入房地產市場概率增加。而在經濟前景不確定性較大的背景下，這些資金一般會選擇相對安全、限購不太嚴格的一線或潛在熱點二線城市。因而，如果沒有嚴厲的管控措施，部分一二線城市房價結構性上漲很可能擴展成一二線城市房價全面上漲。” 鄒林華對《中國經濟週刊》記者說，資金已經開始流入二線城市樓市。

數據表明，2020年6月二線城市房價漲速有所上升。27個二線城市樣本中，房價環比下降的僅5個城市。南通、寧波、成都等城市漲速顯著上升，東莞、無錫等城市也仍維持相對較高的漲速。

調控全面升級，房價持續大幅上漲難再現

不過，上述現象已經引起高層及地方政府的重視，並出臺了一系列措施。

7月30日，中共中央政治局召開會議，在部署下半年經濟工作時，涉及房地產相關工作，會議要求，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展”。

中原地產研究中心統計數據顯示，今年7月，全國房地產調控政策內容合計超過32次，相比6月的31次稍有增加。從累計數據來看，1-7月全國房地產調控政策次數高達336次，同比上漲9.5%，刷新歷史同期記錄。從調控城市數量來看，截至目前，已經累計合計超過10個城市發佈了各種類型的調控收緊政策：深圳、杭州、鄭州、東莞、南京、寧波、內蒙、長春。

其中，深圳等城市發佈了多次收緊政策。尤其是深圳戶口居民落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房，以及實際總價750萬需繳納豪宅稅等規定，被媒體譽爲“史上最嚴”。

在中央再次強調及地方政府嚴厲調控的背景下，部分區域的城市房價漲幅開始回落。

國家統計局的數據顯示，7月，31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.4個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲0.5%，漲幅與上月相同。整體呈現漲幅收窄的趨勢。

“從目前情形看，一線城市雖然存在一定房價上漲壓力，但由於調控全面升級，市場難以再出現持續大幅上漲。部分潛在熱點二線城市容易成爲投資熱點區域，市場較快升溫。但如果調控政策及時跟進，市場會逐步恢復理性。少部分經濟基本面受疫情衝擊較嚴重的三四線城市，房價也可能出現較快下跌。”鄒林華分析道。

中原地產首席分析師張大偉也認爲，從市場走勢看，當下大部分城市依然處於上漲過程中，但漲幅相比6月出現了明顯收窄。隨着房價的上漲加速，新一輪調控政策有望升級。