【案情简介】

2001年6月18日，原告李x琦之父李x鹏，购买李x珍所有的xx区东门外南一巷23号院房产，签订了房屋买卖协议，并付清了全部房款。因当时“撤县建市”暂停办理登记而未登记。刘x棠欠曹x有债务，曹x有在申请执行中与刘x棠，不经李x珍同意就达成和解执行协议，将xx区东门外南一巷23号院房产抵顶给曹x有，xx区法院依据刘、曹达成的和解协议，错误的制作了《协助执行通知书》并送达给xx区房地产登记部门，xx区房地产登记部门在没有接到生效执行裁定书的情况下，将xx区东门外南一巷23号院房产给曹x有做了（2008）第00365号国有土地使用证登记。

【原告认为】

原告认为，xx区东门外南一巷23号院房产，原属于李x珍所有，刘x棠无权与曹x有协议处分该房院。且该房院已经出卖给原告之父。被告xx区房地产登记部门违反《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》一、 七、八、　十一条的规定，未经房屋产权人李清珍的同意，将李x珍名下的房产非法变更登记到曹x有名下，（2008）第00365号国有土地使用证，严重侵犯了原告的合法权益。原告请求：1、撤销（2008）第00365号国有土地使用证。2、返还xx区东门外南一巷23号院房产。

【一、二审法院判决】

法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”原告虽签订了房屋买卖合同，但未办理登记，其物权不受法律保护。被告曹x有已经办理了房产登记，应当认定物权有效，人民法院应当保护。随即驳回了原告的诉讼请求。

原告不服而申诉。

【两种观点】

第一种意见认为，曹x有的物权应当受到法律的保护。

曹x有因债权取得物权，且经过人民法院协助执行，由xx区房产管理部门登记，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”之规定，其物权发生效力，理应得到保护。

第二种意见认为，曹x有的物权不应当受到法律的保护。其理由是，曹x有与刘x棠因债权达成房屋抵债协议，因刘x棠无处分权，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。”（《民法典》第三百一十一条）。

【案件评析】

笔者同意第二种意见。其理由如下：

1、涉案房院原所有权人为李x珍，并非刘x棠，刘x棠无权处分该财产。刘x棠与曹x有达成的“以房产抵债”的和解执行协议无效。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。”（《民法典》第三百一十一条）这里的所有权人是李x珍，李x珍已经去世，李x珍的继承人可以行使权力。本案原告李x琦虽然不是所有人，但与李x珍达成房院买卖协议，应当作为利害关系人参加诉讼，行使自己的权利。

2、《中华人民共和国物权法》第九条（《民法典》第二百零九条）规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这里的“法律另有规定的”法条是《中华人民共和国物权法》第十五条 （《民法典》第二百一十五条）“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记地，不影响合同效力。”根据该条规定，原告李x琦之父与李x珍签订的房院买卖合同，尽管当时没办理房产登记，但并不影响合同的效力。

3、曹x有申请房屋登记时，有人民法院的《协助执行通知书》，但人民法院并没有作出以物抵债的裁定书。《《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第一条规定：“一、人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。”“十六、国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。”但是，国土资源、房地产管理部门并未接到“所附的裁定书”即为曹x有办理了产权登记手续，这种做法是错误的。应当予以纠正。

综上所述，刘x棠无权处分xx区东门外南一巷23号院房产，与曹x有签订以房屋抵债的协议无效；本案原告之父与李x珍签订的房院买卖协议是有效的；xx区法院未作出涉案房院抵顶曹x有债务的裁定书，xx区国土资源、房地产管理部门也没有收到有效的《民事裁定书》即为曹x与办理产权变更登记是违法的。这一违法行为，严重侵犯了原告的合法权益，应当撤销xx区国土资源、房地产管理部门（2008）第00365号国有土地使用证，返还xx区东门外南一巷23号院房产给原告。

【原告该怎么办】

笔者认为，原告（或者产权所有人李x珍的继承人）应当以xx区国土资源、房地产管理部门为被告，提起行政诉讼，撤销xx区国土资源、房地产管理部门2008年为曹x有办理的（2008）第00365号国有土地使用证。然后，以与李x珍达成的买卖协议办理房屋登记。