最近，有媒体报道，深圳市准备改进当地的房地产发展模式，由香港模式转向为新加坡模式，但是就目前深圳房地产市场现实来说，这种转向是不可能的。对中国来说，新加坡住房发展模式更是不适应的。因为，一般来说，房地产市场的发展模式取决于房地产市场的定位。比如，美国把住房市场定位为每一个居民能够有安全舒适家的市场。所以，美国不仅把对房地产市场居住功能的定位固化在《住宅法》中，也把这一定位落实到相关的制度、法律及政策中，实行的是以市场化为主导的住房保障模式。美国房地产发展模式是居民的居住水平高、居民住房拥有率高、住房租赁市场较为发达、政府提供的保障性住房所占的比重不高等，美国模式总体运行是成功的，但保障性住房比重不高、并过度注重市场化也容易为投机者所利用，让住房成为赚钱工具，引发金融危机。这是这个模式的主要缺陷。

德国等欧洲国家对住房居住功能的定位更是绝对。德国的《宪法》等明确规定，保障居民基本的居住条件是联邦政府首要的政策目标之一。德国房地产市场的宗旨就是要建造面积、布局、租金适合广大居民需要的住房，并明确规定德国的房地产业不是推动经济增长的工具，而是保障居民居住福利水平不断提升的行业。房地产市场完全拒绝对房地产的投机炒作。德国模式既保证德国房地产市场几十年持续稳定、房价稳定（房价涨幅远低于CPI涨幅）,及居民基本居住条件得到满足。德国模式是目前最为成功的房地产发展模式。

新加坡与香港是两个对房地产市场定位非常特别的国家及城市。尽管两个地方对住房市场定位的目标相差不大，即都希望政府全面介入的方式来保证没有支付能力进入房地产市场的居民的基本居住条件，但两地所安排制度不同，其产生效果则截然不同。

1959年新加坡成立自治政府后，很快就决定把住房建设放在优先位置，制定了《住宅发展法》，先把住房的社会功能制度化，并在1964年推出“居者有其屋”计划，其计划的宗旨就在于为没有支付能力进入房地产市场的居民提供公共住房。其房地产市场发展模式是：住房分为“组屋”和私宅。“组屋”是政府通过建屋发展局为广大中低收入群体提供廉价的公共住房，其占整个住房比例80%以上；私宅是由私人房地产发展商投资兴建，完全由市场价格供应有支付能力的购买住房者，其占比例不足20%。“组屋”强调的是住房的社会功能及居住功能，而私宅强调的是住房的经济功能，既可消费也可投资。正因为新加坡能够用法律把住房属性及功能严格区分与界定，并把绝大多数住房界定在居住功能上，这就使得新加坡的房地产市场能够持续稳定发展，居民的住房福利水平不断得以提升。但是，由于新加坡是一个城市国家，其经济较为富裕及人口又少，所以政府完全有财政能力不断地为居民提供更多更好的公共住房。但是，这样的一个住房模式对于人口众多、财政实力不足的大国来说，特别是如中国这样的大国来说，其经验没有一般性，基本上很难学到。

而香港房地产市场的发展模式则是一个相当不成功的案例。可以说，20世纪期间，香港是一个经济非常繁荣的城市，在1997年香港回归之前政府就推出“十年建屋计划”等房屋计划，希望通过政府全面介入的方式来帮助没有支付能力在房地产市场购买住房的居民提供公共住房。从20世纪50年代开始，香港也建造不少公屋。但是由于香港的法律制度从一开始就没有对住房的属性给出清楚的定位。在公屋之外的房地产市场，住房既可消费也可投资，对住房的投机炒作约束只强调事前限制，而不是事中及事后限制。这必然让香港私宅市场最后成了投机炒作为主导的市场，住房的投资功能也发挥到极致，房价快速飚升，以此表面上可保证香港政府的土地财政和经济稳定增长，但以损害香港居民的住房福利水平为代价的。

比如，2016年发表的《香港社会发展指数2016》报告的数据显示，香港居民居住支出占总开支由2008年的30.6%上升到2015年的34.3%；房屋租金指数由115上升到190；居民轮候公屋的年限由3.5年增加到4.7年。香港居民的居住条件不但没有好转，反之在全面恶化。可以说，香港房地产市场已经发展了一百多年历史，政府对房地产市场介入也有60-70年的历史，但是香港的房地产市场为何不能够持续稳定的发展，而且还是以严重牺牲绝大多数居民居住福利水平为代价。其根本原因就在于没有对住房的居住功能清楚定位。这不仅不能让香港的房地产市场持续稳定发展，也让香港房地产市场成了聚集政治、社会、经济等问题的焦点。

中国的房地产市场发展模式多以从香港移植而来，而没有学习新加坡，而且学习香港也只是香港模式的一部分，即高房价、高地价，没有高比重的保障性住房。因为，就中国政府看来，香港住房发展模式在一定程度上既可解决当时住房危机，也让房地产市场成为刺激经济增长工具。当然，更为重要的是这种发展模式，最有利的是地方政府、房地产开发商、国内银行、房地产投机炒作者等，受损的是绝大多数中低收入居民。对于新加坡的房地产模式（对绝大多数中低收入者最有利的模式），中国政府既没有财政能力建造大量的保障性住房，也无法让房地产成为刺激经济增长工具。可以说，无论是1998年的住房制度重大改革，还是2003年、2008年及2015年房地产市场制度的重大调整，这些改革基本上都是反应式的，都是对当时所面临的危机环境的“条件反射”。尽管以往每一次的住房制度改革文件也会提到居民的住房需求，但这些住房制度改革不仅没有对住房市场的居住功能清楚定位，反之在当时的危机环境下更强调发展房地产市场的工具性，即刺激经济增长的工具性。

比如，1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快建设的通知》，明确规定了中国住房制度改革的目标是，推进中国住房商品化、社会化，以此来“促使住宅业成为新的经济增长点，不断地满足城镇居民日益增长的住房需求”。也就是说，面对当时的居住危机，政府希望住房制度的改革以市场化的方式来化解，但是该文件只是假定建造的住房都会用于居民的居住消费，而没有清楚界定住房的居住功能，同时更强调的是房地产市场发展对经济增长的工具性。而这一点在2003年国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》和2008年国务院《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》前者把房地产市场定位为国民经济的支柱产业，后者则是为了应对金融危机，通过更为刺激的房地产政策来救经济，如放宽住房投资者利用优惠信贷政策进入市场的条件。又比如，2015年面对经济增长下行压力，政府更是把房地产的去库存化作为发展房地产市场的主要任务。也就是说，香港模式移植到中国后更是推向了极端。这也是中国房地产市场逐渐走向了以投机炒作为主导的市场，房价越推越高、房地产泡沫越挤越大、房地产市场的发展难以持续的根源所在。

最近，深圳提出转向新加坡住房市场发展模式之路，让住房市场成为提升居民基本居住条件的市场，而不是刺激经济增长及财富增长之工具。这种理想当前是很好，但现实上根本是不可能的。因为，就现在深圳的住房市场情况来说，可以不再以房地产作为刺激经济增长的工具，可以深圳政府也有财政能力增加保障性住房的比重，但深圳的房地产市场大格局已经确定，这个格局在未来十年二十年根本都无法改变。深圳政府目前能够做的只能是以新加坡住房模式的理念对这个市场些许改进而已。对于中国其他城市来说，没有一个地方政府会愿意采取新加坡房地产发展模式的，因为采取新加坡模式，地方政府的土地财政、房地产宏观调控工具及财富积累工具等武功全废。

但是也应该看到，如果中国不能够从当前房地产市场模式中走出，那么房地产市场所面临的困难与风险一定会越来越大。而中国的房地产市场发展模式可以是三分天下的模式。即在房地产市场被定位为以居住功能为主导的市场前提下，根据住房本身的属性可能把住房严格界定为占比为10%的保障性住房、占比为70%的居住消费性的住房，及占比为20%的投资和消费合一的住房。对于这样的房地产发展模式，一是为何要确立10%保障性住房。这主要出于政府财政能力的考虑，如果占的比重过高，政府是没有能力来提供更高比重的公共住房的。当然，保障性住房也可能是多种方式。二是为何要剃出20%作为投资及消费合一住房市场。因为这块住房市场主要包括三个方面，商业性住房、高档住房及商业性租赁住房。这是现实市场不可或缺的部分。三是70%的为绝对的消费性住房市场。这个市场的目的就是让绝大多数居民通过市场化的方式能够获得满足他们基本的居住要求的住房。这个市场同样是多层次的，从高端到低端；居住功能的获得方式是多样，购买及租赁等。这里，居住的消费性则是绝对。这种居住消费的绝对性是完全去除住房交易赚功能，想通过住房交易获利是根本允许的。所以，定位为以居住功能为主导的房地产市场发展模式一旦确立，就得通过土地、金融、税收、投资等方式进行事前、事中及事后清楚全面地界定，各得其所，不可逾越。房地产市场的政策也只能由此引出。只有这样，中国房地产市场才能够走持续发展之路，新加坡住房发展模式在中国是不适合的。