来源：　钛媒体

作者：高梦阳

友客的爆雷在行业引发了蝴蝶效应，包括杭州市场的巢客公寓、趣居等大小中介在内，上海、成都、武汉等多地长租公寓“爆雷”。

时至今日，张丹的房子仍然空置。

“几个月前，我就预感杭州的租房中介要陆续跑路了”。张丹（化名）在杭州万科智谷投资的一套酒店式公寓5月份刚刚交付，她告诉钛媒体，之所以选择自己出租而不是托管给中介，是因为身边有不少做房东的朋友将房屋托管给了杭州一家名为沃客公寓的长租公寓品牌，但已经好几个月没有收到房租了。

而事态的发展的确如张丹所料，不但她提及的沃客公寓早早跑路，8月27日，多家媒体报道，杭州的长租公寓品牌友客公寓爆雷。8月28日，钛媒体发现杭州友客总部已经被贴了封条，人去楼空。

事实上，早在去年底，杭州就出台了相关政策，要求托管公司的资金库必须在银行设定专项户头，户头内要为每间房源留足2个月租金的“风险管控金”，以防企业跑路作为租客部分补偿。但由于疫情影响，这些政策只能下半年落地。

谁都没想到，就在监管政策落地前夕，长租公寓市场再次出现了爆雷潮。

友客的暴雷在行业引发了蝴蝶效应，包括杭州市场的巢客公寓、趣居等大小中介在内，上海、成都、武汉等多地长租公寓“爆雷”。钛媒体也在最近获悉，杭州的飞寓公寓也处在爆雷的边缘，有房东向钛媒体反映已经有一个多月没有收到飞寓的租金。目前，已经有多个城市的相关部门、协会密集发布公告提示风险。

综合来看，尽管长租公寓爆雷基本上都是因为资金链断裂，但与2018年的那波爆雷案例比起来，今年这些企业的跑路并不是由于租金贷所导致的，而是在扩张过程中采取了“高收低租”的方式，在租金支付上选择了“长收短付”的模式。

这样的模式之下，个别长租公寓企业通过“高收低租”“长收短付”等经营模式，来缓解企业资金链压力，但同时也会给租客和房东的资金财产安全埋下巨大的隐患。

“千万不能托管了”

大部分人并不了解，杭州的这一轮长租公寓爆雷潮早在上半年就开始了。

“千万不能托管了。”王强是江干区机场路三里亭苑小区的业主，今年3月他把房子托管给了沃客公寓，沃客公寓每个月则会把3500元的租金打给王强。

由于3月份时，杭州的新冠疫情已经基本可控，王强认为租房市场也会尽快恢复，因此他很快就与沃客签了一年的托管合同。

但到了6月份，王强发现沃客的租金拖了一个礼拜都没有到账。在他联系负责托管的中介人员后得知，沃客公寓已经破产，甚至这名中介的员工都在跟沃客维权。

不得已，王强打给了租客要求退房，但租客的情况也不乐观。

租客告诉王强，在与沃客签约时，沃客的员工给了他好几个方案，押一付一每月租金为3500元，但如果按季度付每月租金降为3200元，半年则为3000，年付的月租金价格看上去最为合算，租金仅为2700元。最终，尽管年付的资金压力还是很大，但这名租客选择向沃客一次性支付了一整年的租金。

显然，沃客为了套取拓展房源的资金，采取了“高收低租”方式。

由于上一波爆雷潮的负面影响，消费贷与租金贷已经被严禁使用，沃客这样的做法成了大部分长租公寓品牌的选择。

张丹告诉钛媒体，万科智谷是商用性质，因此大部分业主并非自住而是为了投资，且无暇亲自打理。因此，托管是相当一部分业主的第一选择。

在万科智谷周边，除了德佑没有托管业务，做托管的中介不仅包括我爱我家、随寓这样的大中型房产中介，还有很多专门做租赁业务的分散式长租公寓品牌，其中就包括友客、沃客、飞寓等身处暴雷潮的中介。

在沃客暴雷后，张丹就担心会波及到其他品牌，结果一语成谶。

8月27日起，包括杭州的友客、巢客公寓、趣居，上海的岚越企业管理咨询有限公司（岚越公寓）、寓意物业管理公司，成都的巢客遇家、连合之家等多个托管公司均疑似跑路。

这意味着，又有数万名房东、租客卷入了托管公司的这套击鼓传花的把戏中，也为长租公寓行业向好发展的趋势蒙上了一层阴影。

疫情之下，公寓托管的套路更多了

种种迹象表明，尽管资金链已经趋于断裂，这些托管中介还会不停的把击鼓传花的游戏玩下去。

钛媒体曾以托管为由咨询过，我爱我家、德信地产旗下的随寓。钛媒体发现，尽管同样存在高收低租的现象，但随寓还会向房东收取一万多元的软装费用，某种程度上起到了对冲资金链风险的作用。至于我爱我家，在与房东签订合同时，会告知房东存在2个月的空置期，只支付10个月的租金。

与张丹一样，小璐也是万科智谷的业主，收房时接触了几家托管机构。她告诉钛媒体，无论大中介还是小托管公司，高收低租是普遍现象，但与这些背靠地产公司、房产经纪公司的大连锁不同，类似友客、沃客、飞寓这样的小托管中介，为了获取客户信任，套路更多。

成立仅一年的友客公寓就是典型的案例。小璐向钛媒体透露，友客的相关人员告诉她，友客背后有大型国企做背书，因此可以放心的把房子托管。此外，友客还提供了一个远高于其他中介的收房价格。

友客的股权结构，来源：天眼查

而正是这一层的背书，使得大部分房东没有质疑其高收低租的可行性，以及中介的资金链问题。反而以宁波地区为例，友客今年光在在宁波地区就开了四家分公司。分别是今年4月20日成立的宁波分公司、8月5日成立的位于鄞州中兴路华宏国际中心的宁波第三分公司、8月20日成立的宁波第二分公司和海曙分公司。然而，就在宁波两家分公司刚开业没多久，友客就跑路了。

另外，小璐还发现除了找大机构背书，有的公寓品牌还会换“马甲”。就在杭州的暴雷潮爆发前不久，小璐把自己的房子托管给了飞寓，但在签约后她发现，经纪人所属的公司已经变成了法兰克福酒店管理有限公司。

而在与万科智谷其他飞寓托管的房东交流后，小璐才知道，早在几个月前就开始拖欠房东租金，还做了阴阳合同，并且找了新公司接盘。

但问题在于，由于飞寓有很多坏账没有处理，新接盘的公司又找理由拒绝替飞寓偿还房东租金，这使得许多受损的房东与租客只能与已经跑路的飞寓打官司。

事实上，从连续半个月的各地连续出现的暴雷案例看，杭州暴雷中介的操作已经是目前行业许多中介的常见做法。在这场资本游戏中，房东的房子成了中介公司套取租客资金的筹码。

更糟糕的是，疫情影响下，今年租金实际上呈下降趋势，且8月份往往是租房的淡季。因此很多企业的资金链更加脆弱。

根据贝壳研究院的数据，2020年8月杭州市租赁成交量环比下降8.9%，成交量在7月达到峰值。随着疫情防控的好转，因疫情受抑制的需求和毕业季的需求在7月份基本释放完毕，8月开始下降。

同时，尽管8月租金水平环比稳中有升，但同比保持下降趋势。根据贝壳研究院的数据，2020年8月杭州市平均租金为98.5元/㎡，环比上涨1.8%，同比下降1.7%。从环比来看，4月到7月租金下降和上涨幅度在1.0%以内。从同比来看，1月到8月，由于疫情影响，租金持续保持下降的趋势。

显而易见，这样的市场环境下，这些中介本身抗风险能力、运营能力、商业模式的灵活性差，很难把这套击鼓传花的游戏玩下去。

长租公寓已经被玩坏了，急需规范监管

过去几年间，长租公寓一直趋势向好，因此我们看到，涌入这个赛道的创业公司越来越多。

根据公开信息，我国目前共有房屋租赁相关企业162万家，近十年相关企业年注册量呈现几何式增长，2019年新注册量达到37.5万家，同比增长33%，比十年前数据增长了777%。今年上半年，行业共新增17.2万家企业，其中二季度新增11.2万家，同比增长16%。从地域分布来看，山东省以18.7万家企业高居第一，广东、江苏分列二三位。

看似长租公寓是火爆的赛道，实际上也意味着行业的同质化严重、集中度低、准入门槛低，这往往给了很多人浑水摸鱼的机会。

贝壳研究院高级分析师黄卉对钛媒体表示，长租公寓近期不断出现的爆雷事件，核心原因是其商业模式存在部分脆弱性，而上半年疫情的冲击，加速暴露了企业商业模式存在的问题。

目前行业存在的问题有：

租金成本高。目前大部分的长租公寓采取的都是包租模式，装修和运营也需要较高的成本投入。

商业模式的灵活性差。通常长租公寓会与业主签订3-5年的租赁合同，在约定期限之后租金会按比例增长。而在遭遇市场风险和变动的情况下，仍然要按约定缴纳租金，就给企业经营带来了较大的成本压力。

精细化运营要求高。

在黄卉看来，长租公寓企业理论上来讲应当“以出定收”，根据出房情况来决定收房速度，将库存维持在健康水平。而部分小企业为了拓展规模会相对激进地收房，而出租能力低可能导致空置率较高，现金流难以抵御市场风险。

不过，黄卉认为，尽管长租公寓看似已经被玩坏，但长租公寓行业向好发展的趋势不会变。

的确，虽然疫情会阶段性影响长租公寓企业的生存环境，但同时疫情也加速行业洗牌和进化，从而将经营能力不足的尾部企业会逐渐被淘汰，使得行业集中度不断提升。

另外，行业洗牌后，对长租公寓企业的资金运作能力和运营能力提出了更高的要求，租赁企业需要不断聚焦自我能力建设，迭代租赁产品设计，满足租客品质居住需求，才能在市场中不断突围。

与此同时，为了保证租赁双边权益，野蛮生长多年的长租公寓市场还需要政府、协会的规范监管。

以杭州市住房保障和房产管理局近日发布《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》为例。要求8月31日起，住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入租赁资金专用存款账户管理。9月30日前，“托管式”住房租赁企业对2020年新增委托房源，应将对应房源的风险防控金缴交到位；对存量委托房源，应缴交风险防控金30%，剩余风险防控金缴纳时间按规定顺延执行。

显然，这样的规范落地后，托管中介的资金链也会被相关部门所监管，风险也相对可控。

近期，杭州、西安、上海、成都等多地陆续出台了针对租赁机构资金监管政策，旨在保障租赁双边权益。9月7日，住建部官网公布的《住房租赁条例（征求意见稿）》明确，住房租赁企业存在支付房屋权利人（房东）租金高于收取承租人（租客）租金，或是收取租客租金周期长于给付房东租金周期等高风险经营行为的，应将其列入经营异常名录，并加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

但可以预见的是，随着各地监管的日趋严格，很有可能会有更多“裸泳”的长租公寓品牌爆雷。