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距离震惊资本市场的宝万之争已过去近5年，宝能一直没有忘记自己的地产帝国梦想。姚振华早前表示宝能地产要在2022年之前实现上市和进入行业前八的目标。然而距离这一目标的时间越来越近了，近期甚少涉足债市的宝能系又开始大举发债了，似乎是要发力地产业务，为上市做最后的冲刺。

一向较少涉足债市的宝能系，近期却频繁发债，引发市场关注。

9月4日，据深交所信息显示，深圳市钜盛华股份有限公司2020年非公开发行可交换公司债券状态更新为“已受理”。该债券品种为私募，拟发行金额8亿元。

上一次宝能密集发债，还是在宝万之争时，近期，宝能又开始大举发债，或许是在为宝能地产准备新的“弹药”。

此前姚振华掌舵的宝能系举牌“地产一哥”万科，一路高歌猛进大举增持，财务投资的矛头突然调转，直指万科控制权。虽然最终因为国资干预没能上位，但依然阻挡不了姚振华打造地产帝国的野心。近年来，大手笔布局新能源汽车，也被外界质疑为“圈地造车”。

值得注意的是，姚振华曾喊出宝能地产最晚2022年上市的承诺和规模做到行业前八的目标。然而目前宝能地产排名还在百名开外，距离这一目标还剩两年的时间。宝能地产需要加快前进的步伐。

密集发债

其实这不是宝能系今年第一次发债，早前7月27日，深圳市钜盛华股份有限公司有两笔债券获得受理。

据上交所信息披露显示，深圳市钜盛华股份有限公司2020年面向专业投资者非公开发行短期公司债券项目状态更新为“已受理”。该债券品种为私募，拟发行金额20亿元，发行人为深圳市钜盛华股份有限公司，承销商/管理人为安信证券股份有限公司，中泰证券股份有限公司。

同时，钜盛华2020年面向专业投资者非公开发行金额50亿元债券项目状态也更新为“已受理”。该债券品种为私募，承销商/管理人为中泰证券股份有限公司。

此外6月11日，钜盛华旗下深业物流公开发行2020年公司债券（第一期）已成功发行，募集资金23亿元，票面利率为7.5%。起息日为2020年6月11日。

据Wind数据显示，深业物流自2019年底来连续发行了六期债券，合计金额为100亿元，其中五期债券的票面利率多为7.5%，一期为7%。

从沪深交易所信息来看，深业物流上一次发债获批通过还需要追溯到2016年6月。但由于当时钜盛华举牌万科，这一发债并未获得监管通过。

嗷嗷待哺的地产项目

宝能大举发债的背后，是近年来宝能以“圈地造车“为名拿下的大量项目急需资金投入开发建设。

据悉，宝能依靠“新能源项目”从全国拿到了上万亩土地，分别是杭州的3000亩、昆明的6318亩、广州的4935亩以及西安的2090亩土地。同期获取的文旅产业小镇项目也超过了万亩规模。

事实上，宝能“新能源项目”落地之后，都会有配套的房地产、旅游、仓储物流项目落地。

走在哪里跟到哪里的宝能地产，让宝能造车更披上疑云。

2018年6月宝能汽车、宝能弘石置业以过5亿的价格摘得秦汉新城2090亩土地，除了工业工地之外，还有商业用地。

而宝能近期收购的长安PSA，现有整车、研发和物流三块土地，均为工业用地，总共约137万平方米。

其中，整车土地面积99.61万平方米，现已建成建筑面积55.81万平方米，剩余计容积率建筑面积73.68万平方米；研发中心土地面积30万平方米，现已建成建筑面积4.7万平方米，剩余计容积率建筑面积20.8万平方米；物流土地面积70万平方米，未进行建设。

而这些以“新能源项目”拿下的土地，往往都是商业地产项目开发先行。例如，依靠宝能汽车项目拿地的宝能健康城项目，项目早已经开始动工，这个集精品酒店、汽车展厅、特色商业街、私人会所、主题民宿等多元业态于一体的领先型商业综合体，已经在速度上超越了宝能“新能源项目”。

根据宝能的规划，这些地块开发的地产项目，最终要装进宝能地产板块，并实现千亿销售目标，在2022年之前实现上市。对这些项目的开发投资所需资金动辄就是上百亿，每个项目都是嗷嗷待哺。

此外，由于疫情影响，宝能旗下宝新置地上半年业绩出现了亏损。宝新置地发布的2020中期业绩显示，截至2020年6月30日，期内该公司实现营业额约22.36亿港元，净亏损2.66亿港元，去年同期则为纯利3769万港元。

地产板块上市成为宝能系目标

一直以来，宝能系的版图有两条脉络，一条是姚振华掌管的宝能投资，另一条是姚建辉的宝能控股，宝能地产是宝能控股地产业务的主要载体。

宝能一直都有一个打造国内地产帝国的野心。这也是早前不惜高杠杆要拿下万科控股权的原因。根据姚振华早前设立的目标和规划，宝能地产板块的上市时间不迟于2022年，规模做到行业前八，利润超过400亿元，公司估值5000-7000亿元。

虽然宝能深耕地产三十多年，但其规模长期徘徊在中下游。2018年其销售业绩仅为66.6亿元，位列179名；2019年销售额上升为84.9亿元，但也仅位列克而瑞销售榜第173名。而这与姚振华心中的2020梦想差距太远。

距离目标的时间越来越近，宝能地产开始加速前行。

此前，宝能系旗下的地产板块资本平台宝新置地（00299.HK）和宝新金融（01282.HK），频繁进行项目收购和挪腾，疑似在为宝能地产的整体上市做准备。

据媒体报道，宝新置地和宝新金融此前多次将姚建辉掌管的宝能地产旗下干净、优质项目收购过来。2018年，宝新置地以4.21亿元收购宝能城有限公司，获得在深圳南山的56套住宅。而宝新金融此前则以17.2亿元及6.6亿元的价格收购赣州宝能城及赣州宝能太古城。

2019年9月20日，宝新金融和宝新置地发布联合公告，宝新金融及宝新置地相关附属公司已与宝能地产就收购事项订立买卖协议，拟以3亿元的代价收购后者全资附属公司宝能恒创100%股权。据悉，相关资产的评估值为3.05亿元。完成后，宝新金融及宝新置地各自间接持有目标公司及其附属公司的全部股权，且目标集团的账目则综合入账至宝新金融及宝新置地各自的财务报表。

据了解，宝能恒创的主要资产是位于广西南宁的两个综合体项目，一个是南宁五象新区环球金融中心综合发展项目，包括办公室、酒店、公寓、商业设施及停车位，土地面积约6.67万平方米，许可建面约85.3万平；另一个项目是南宁五象湖1号综合发展项目，包括办公室、住宅、商业设施及停车位，地盘面积约12.7万平方米，许可建面约78.8万平方米。据披露，两个项目分别将于2021年中旬、2022年上半年内落成。

根据财报显示，宝新置地2019年度营业额为97.68亿港元，同比增长421.2%；毛利为17.45亿港元，同比增长1325.3%；归母净利润为3.86亿港元，同比增长274.1%。公告显示，2019年公司物业销售额增加312.2%，占总营业额44.8%，但主要缘于去年年底收购了宝能恒创，南宁项目集团、汕头潮阳项目以及长沙项目的销售增加所致。可以看出，宝能正在以“蚂蚁搬家”的方法，将地产业务转移至宝新置地旗下。

值得注意的是，据媒体报道，“宝能系”地产板块计划引入300亿元战略投资，而作为条件“宝能系”承诺最晚将于2019年底向审理机构递交上市材料，并于2020年-2022年完成地产板块上市，如果在2022年前还未完成上市，投资者可获得每年12%的投资收益。