摘要：招商蛇口方面也向觀點地產新媒體回應，出售物業不代表退出養老業務，招商健康在推進與招商仁和人壽更多的合作。

觀點地產網來自監管層的規則變化，對招商蛇口的業務發展又激起一絲漣漪。

據9月14日公告，招商蛇口間接控股公司廣州招商房地產有限公司，於近日與招商局仁和養老投資有限公司（仁和養投）訂立部分房產整體購買意向，據此仁和養投將收購廣州金山谷創意區項目6棟建築物以及地下車位，交易對價5.27億元。

仁和養投是招商仁和人壽進行養老產業投資的主體，此前7月上旬，招商蛇口才正式轉讓仁和養投49%股權。至此，從聯合投資到單方面退出，再到剝離項目予合資公司，招商蛇口的養老業務在19個月內經歷了一系列變化。

招商仁和人壽與招商蛇口產生交集是2018年2月，發生在招商局集團發展大健康業務的大背景下，招商蛇口涉足養老大約三年後。當時適逢“招商高利澤廣州番禺國際康復頤養中心”在金山谷社區開業，這是招商局首個養老項目，也是旗下兩大平臺在該領域首次深度合作。

2019年1月，上述雙方共同出資4.9億元合資成立仁和養投，由招商仁和人壽持股51%。按招商蛇口副總經理、招商健康總經理張林此前接受觀點地產新媒體專訪時的說法，佈局大健康產業的一種模式是通過招商仁和人壽重資產持有，公司進行園區配套建設及運營。

而對於如今退出持股並轉讓資產，有接近交易人士告訴觀點地產新媒體，退出仁和養投系在銀保監會的監管限制下的合規安排，併爲轉讓金山谷養老項目做鋪墊。該人士認爲，此事不影響兩家公司之間的合作。

這與招商蛇口9月14日終止向平安資管非公開發行股份的邏輯類似：爲了遵守險資最新監管要求，招商蛇口修訂條款，將原本通過引入平安資管募集現金調整爲直接向深投控發行更多股份收購資產。

保險產品捆綁項目

招商仁和人壽之於招商有着獨特的歷史意義。1875年，輪船招商局創建中國最早的民族保險公司“保險招商局”，次年創辦仁和保險。至2016年，招商仁和人壽開始籌建，2017年獲得開業批覆，招商將此解讀爲“‘仁和保險’成功復牌”。

2018年周慶之際，招商仁和人壽推出名爲“仁和頤家”的綜合養老計劃，發展策略則爲“統一平臺、輕重並舉、醫養結合”。

在官方APP上，該公司還披露了五年規劃，包括立足廣東，佈局北京（雄安）、廣州、深圳、廈門/漳州、杭州、蘇州、粵東新城等，運營2-3個養老社區，儲備3-5個二線省會城市養老用地或者項目。

其中，位於廣州番禺的養老社區（又名仁和頤家·和園），是招商仁和人壽落地的首個養老項目。

據觀點地產新媒體對比，仁和頤家·和園的位置與廣州番禺的招商金山谷項目高度重合。招商仁和人壽的客服人員也證實，公司在廣州項目上和招商高利澤有合作關係。

其中，招商高利澤是2015年招商蛇口聯合法國養老品牌高利澤成立的高端養老服務公司，而位於廣州金山谷內的護理機構則是招商高利澤首個養老地產落地項目。2016年5月，時任招商蛇口總經理的許永軍強調，金山谷養老項目是“公司級重點項目”。

2018年2月初，招商高利澤廣州番禺國際康復頤養中心開業，招商蛇口代表在致辭時提及，該項目是招商仁和人壽“在養老領域產融結合的首發項目”。資料顯示，廣州金山谷養老社區總建築面積約4.49萬平方米，其中頤養中心佔1.2萬平方米。

招商仁和人壽在對外宣傳仁和頤家·和園項目時，也重點突出頤養中心這一特色，強調這是招商蛇口與高利澤聯合打造的護理機構。

在運營模式層面，招商仁和人壽的“仁和頤家”的綜合養老計劃主要將保險產品、養老社區相結合。

具體而言，廣州金山谷的養老社區（仁和頤家·和園）僅針對買保險的客戶開放，購買包括“招商仁和招盈金生年金保險”、“招商仁和和悅人生終身壽險”在內等十餘種指定保險產品，且累計應交保費達到200萬以上，纔可獲得養老社區申請資格。

這種將購買保險產品與入住養老社區進行掛鉤的做法，過去幾年在險資佈局醫養領域的進程中並不鮮見。在招商仁和人壽之前，包括泰康人壽、合衆人壽、中國人壽、太平人壽等金融機構，均已陸續落地相應的養老社區。

而根據9月14日最新公告，招商蛇口出售予仁和養投的資產位於廣州番禺區東環街東藝路139號7-12棟辦公樓及酒店，地上部分建築面積3.08萬平方米，以及268個地下車位。

觀點地產新媒體瞭解，12棟即招商金山谷意庫，這也是招商高利澤廣州番禺國際康復頤養中心的所在地。結合地址及面積推測，招商蛇口或許已經將金山谷養老社區轉至招仁和養投旗下。

養老輕資產

作爲此番收購金山谷養老社區的平臺公司，仁和養投被招商仁和人壽、招商蛇口寄予厚望。

2018年12月31日，銀保監會同意招商局仁和人壽以資本金出資2.499億元與招商蛇口共同設立仁和養投，雙方分別持股51%、49%。

招商仁和人壽在2019年1月15日公告中稱，這是公司“醫養”戰略的重要組成部分，仁和養投將作爲公司養老產業投資的主體，從事養老社區投資新建、參股併購、養生護理、營養健康等養老產業投資。

時間過去一年，招商仁和人壽於今年1月6日披露，公司將收購招商蛇口持有的仁和養投49%股權，交易價格總計約4566.96萬元。6月30日，該交易獲得銀保監會批覆；7月10日，仁和養投正式由招商仁和人壽100%持股。

接近招商蛇口的人士對觀點地產新媒體指，平臺公司股權變更主要受“仁和頤家”綜合養老計劃的模式影響。

他解釋，將保險產品與入住養老社區及服務費掛鉤，意味着社區的收益主要通過保費收入呈現。仁和養投若持有社區項目，由於本身沒有保險資質，監管制度規定保費收入不能入賬，運營成本卻會歸入平臺公司。

根據招商蛇口最新公告，仁和養投主要負責養老社區的投資、建設、運營及管理，重點發展以持續照料型養老社區（CCRC）爲主的養老產品線，健全社會保障體系，創新養老保險產品服務。這反映出平臺公司的服務性定位。

“相當於仁和養投是保險公司體系下一個成本中心，收入體現在其它業務線。蛇口作爲上市公司，在合資公司只有成本沒有收入，也不是好的安排。”

銀保監會在6月底的批覆函提及，招商仁和人壽應當按照監管規定和投資協議，深化仁和養投與保險業務相互協同；應當加強股權投資的持續管理，落實各項風險管控措施，確保償付能力、財務狀況等持續符合監管規定，防範市場風險、運營風險及操作風險等投資風險，切實維護保險資金和保險當事人的合法權益。

“蛇口之前共同投資仁和養投，是準備持有重資產，由仁和方面控股。但經過雙方反覆研究，蛇口決定退出，再把項目賣給仁和養投。”上述人士表示，這是“戰術性調整”，股權出售屬於監管下的合規安排，不會影響與招商仁和人壽之間的合作。

招商蛇口方面也向觀點地產新媒體回應，出售物業不代表退出養老業務，招商健康在推進與招商仁和人壽更多的合作。

大健康業務作爲公司近年來探索的新業務之一，招商蛇口鮮有系統披露它的項目發展、戰略模式及拓展策略等細節。

2017年招商蛇口董祕劉寧曾提及，現階段多停留在房地產概念，即通過商業綜合體、產業園區、文旅等形式獲得低成本土地，並將地產、金融植入商業、養老、醫療、教育等概念提升產品溢價，其實還是通過房地產實現高的溢價。

至今年7月初，招商蛇口副總經理、招商健康總經理張林接受觀點地產新媒體專訪就談到：養老、醫療、健康業務是綜合發展的重要組成部分，通過招商仁和保險重資產持有，招商蛇口園區配套建設及運營。

儘管如此，在輕資產道路上，招商蛇口與招商仁和人壽的合作仍限於廣州金山谷項目。去年5月，招商仁和人壽方面對外表示今後將與招商蛇口共同探索落地醫養產業建設；而在該公司最新的養老綜合計劃中，所列舉的與保險產品掛鉤的養老項目主要指金山谷項目。

在此之外，去年11月招商仁和人壽宣佈與厚德醫療醫生集團、華漢投資等股東，整合粵港澳臺四地醫療資源，打造綜合服務體系。同時該公司受託管理的首個醫療健康產業項目宣告順利完成。

接近招商蛇口的人士指，仁和方面會根據保險業務及養老社區的需要而選擇拓展形式和合作方，包括自建、收購及租賃等。若目標區域有招商蛇口合適的項目，會優先合作。

當前，招商蛇口在養老業務方面的拓展速度有所放緩，按照其過往規劃，2020年前將完成養老戰略佈局，主要完成自營中端養老機構的產品及團隊成型，並在北京、上海等一線城市佈局；2022年完成擴張發展，2023年以後進入持續的提質增效的階段。

招商蛇口目前披露落地養老項目的城市包括廣州、深圳、杭州、武漢等。其中，2018年至今，廣州番禺國際康復頤養中心、招商觀頤之家蛇口頤養中心、蛇口美倫健康管理中心實現運營。

招商蛇口副總經理、招商健康總經理張林早前認爲，養老產業公益性強，相對利潤低，投資回報慢。企業當下最緊迫的是要提升運營能力，合理管控成本，爭取在覈心城市將網點密度提高。