導讀：從去年到今年，深圳的房地產市場，不止一次出現抱團炒作房價等行爲。

爲了穩房價，深圳樓市調控再出新招：房價“異動”必監管，建立價格引導機制。此次修訂工作，彌補房地產市場監管空白。

來   源丨21世紀經濟報道（ID：jjbd21）

記   者丨王帆

圖片來源 / 圖蟲

繼7月15日的重磅樓市調控政策之後，深圳再度從房地產市場活動的監督管理方面出手，以實現穩房價、穩預期等目標。

9月17日，深圳市司法局就《深圳市房地產市場監管辦法（修訂徵求意見稿）》（以下簡稱《意見稿》）公開徵求意見。

《意見稿》主要修訂內容包括：在二手房交易方面，明確完善房地產市場價格監管機制，並建立存量商品房價格引導制度；在房屋租賃方面要求加強租賃房屋管理，實行實名租賃、建立租賃租金監管制度等。

隨着深圳房地產市場的快速發展，此前的相關辦法已經不能很好地滿足市場監管需求。並且，在堅持“房住不炒”的背景下，除了運用供給側和需求端調控等手段之外，深圳還有必要在市場監測、價格監管與引導、市場信息披露等方面摸索形成一套行之有效的舉措。

深圳市司法局在《意見稿》的起草說明中就提到，此次修訂工作，彌補房地產市場監管空白，完善房地產市場監管制度，不斷提升深圳房地產市場監管的法治化水平。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，《意見稿》對於土地交易、住房交易、價格管控、租賃市場等進行了相關規定，尤其是價格方面的監管內容比較詳細，這是後續各個市場參與主體需要關注的地方。

房價“異動”必監管

從去年到今年，深圳的房地產市場，不止一次出現抱團炒作房價等行爲。

2019年12月，深圳住建局就曾發佈通告稱，將對部分集體惡意炒作房價的小區暫停辦理二手房網籤手續，不僅是因爲其漲幅明顯超過了近期市場成交價，更是因爲部分業主惡意串通集體抬高掛牌價格，嚴重損害了購房者利益。

今年5月，有媒體報道寶安區TATA公寓、鴻榮源壹方中心，龍華區金亨利首府、星河丹堤部分二手房掛牌價格虛高。深圳市住建局5月22日會同寶安區住建局對TATA公寓、鴻榮源壹方中心周邊的房地產中介機構進行現場檢查，部分掛牌價明顯高於近期真實成交價的房源全部下架。

除了試圖通過出售獲利之外，掛高價還有什麼邏輯？21世紀經濟報道記者在今年4月獲得的深圳房地產中介協會的一份內部資料指出，據業內龍頭企業反饋，全市範圍內的確存在部分業主（甚至聯合）將房源報價大幅抬高，以期通過“高評高貸”方式，通過經營抵押貸款（經營貸利率相比房貸利率低），或轉按揭的方式予以高位套現。

今年年初，深圳房地產研究中心主任王鋒曾指出，在穩房價方面，對於深圳二手房，探索建立樓盤指導價格機制。

此次的《意見稿》就提出，市主管部門和市場監管部門應當建立房地產交易價格監測制度，並可以根據房地產交易價格異常波動情況，適時採取必要措施穩定房地產交易的價格水平。

對於部分區域、項目存量商品房交易價格出現異常情況的，深圳市主管部門可以會同市場監管等有關部門對相關房地產企業、經紀和估價機構、房屋租賃企業，採取約談、書面報告、風險提示、暫停業務開展等措施。

對於二手房交易，《意見稿》指出，市主管部門建立合理價格引導機制，定期發佈全市商品住房項目合理成交價格。對於社會關注度較高、價格波動較大的存量商品住房項目，市主管部門及時發佈合理成交價格，引導市場理性交易。

住房租賃的租金也被納入了指導範疇。《意見稿》提出，由市主管部門建立房屋租賃參考價格發佈制度，定期公佈不同區域、不同類型房屋的租賃參考價格。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次《意見稿》的核心是價格政策，尤其是房價“異動”必管，二手房價格引導、公佈租賃參考價格等，並且對監管對象、處理方式等進行了明確，這說明後續的監管會更加全面。

多管齊下，二手房降溫

今年以來，深圳的二手房市場出現了又一輪火爆行情。國家統計局的“70個大中城市二手住宅銷售價格指數”顯示，6月深圳二手房價格同比上漲14.3%，遠高出同期北上廣的漲幅。

成交量也處在高位。深圳房地產信息網的數據顯示，儘管受疫情影響，上半年深圳二手住宅合計成交4.4萬套，同比增長41.20%。

有深圳房地產業內人士表示，這一輪的火爆行情讓人始料不及，這也是爲什麼政府在7月15日出手調控的原因。

此次被稱作“新深八條”的調控措施中，涉及提高購房門檻，調整豪宅稅、打擊假離婚買房等，其中最爲“嚴苛”的一條規定爲：深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。

8月底，在深圳本地市屬國企深業集團旗下上市平臺深圳控股的中期業績發佈會上，深圳控股董事會主席呂華介紹，據公司的觀察，大約有20%到30%的潛在業主失去了購房資格。

深圳的二手房成交由此迅速降溫。美聯物業全國研究中心總監何倩茹向21世紀經濟報道記者介紹，以7月15日爲分界線，下半個月的實際成交比上半個月下跌了50%以上。

深圳中原地產研究中心的數據顯示，從過戶情況看，8月深圳二手住宅成交套數爲11322套，環比下滑15.6%；成交面積爲97.5萬平方米，環比下滑15.0%。由於過戶成交與實時成交之間存在時間差，8月過戶房源主要來源於前兩個月的成交，因此過戶套數雖有回落，但依然相對處於高位。

Q房網的數據則顯示，截至9月6日，深圳的二手房過戶量連續三週環比下跌，9月6日當週的日均值較峯值回落了四成。

“新深八條”主要側重於需求端調控，但實際上，在實施細則裏，深圳住建局已經對二手房價格監管提出了三條措施：定期對外發布熱點片區、熱點樓盤二手住房合理成交價格；中介機構不得受理並對外發布掛牌價格明顯高於所在樓盤合理成交價格的信息；全市中介機構每月給市住建局報送本機構上一月居間成交的二手商品住房成交價格等相關信息。

嚴躍進表示，對價格的規範管理，對於二手房市場的穩定有着積極作用。後續全國其他城市也應該學習深圳模式，在二手房方面進行價格引導，來規範市場交易和定價。