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作者 ：張 超

作者單位：國家稅務總局財產和行爲稅司

對於老百姓來說，買賣房子是大事。在房產交易過程中，就會遇到契稅。相比現行的《中華人民共和國契稅暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》），十三屆全國人大常委會第二十一次會議表決通過的《中華人民共和國契稅法》（以下簡稱《契稅法》）有哪些變化？個人購房的契稅稅率是否會上漲？本文圍繞稅率、徵稅範圍、稅收優惠、申報繳稅、納稅人權益保障、部門協作等內容對《契稅法》進行解讀。

一、

落實稅收法定要求，調整適用稅率確定程序

契稅徵收從暫行條例升級到法律層面，進一步推進了我國稅收法定的進程。需要注意的是，《契稅法》施行後，契稅的法定稅率並未改變。《暫行條例》規定了契稅稅率爲3%-5%.契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，並報財政部和國家稅務總局備案。《契稅法》維持了《暫行條例》規定的3%-5%稅率，稅率水平並未調整，只是根據稅收法定的要求，對適用稅率的確定程序進行了調整：由省級人民政府確定改爲由省級人民政府提出報同級人大常委會決定並報全國人大常委會和國務院備案。同時，《契稅法》還規定，省、自治區、直轄市可以依照規定程序對不同主體、不同地區、不同類型的住房的權屬轉移確定差別稅率。

另外一點需要注意的是，《契稅法》施行後，各省、自治區、直轄市將按照規定程序確定併發布當地具體適用稅率，納稅人需要關注當地具體規定。

二、

與《土地管理法》銜接，相應擴大徵稅範圍

2019 年8 月修訂的《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）取消了集體經營性建設用地不能流轉的限制，規定集體經營性建設用地與國有建設用地“同等入市、同權同價”。集體經營性建設用地，是國土空間規劃確定爲工業、商業等經營性用途的集體建設用地，如鄉鎮企業生產經營用地。爲與《土地管理法》相銜接，《契稅法》在關於徵稅範圍的條款中，將《暫行條例》規定的“國有土地使用權出讓”修改爲“土地使用權出讓”，這意味着，《契稅法》正式實施後，將集體經營性建設用地出讓也要按規定繳納契稅。比如，某鄉鎮企業2021 年9 月30 日通過出讓方式取得集體土地用於生產經營，需要按規定申報繳納契稅。

此外，《契稅法》還將《中華人民共和國契稅暫行條例實施細則》中規定的部分應稅行爲寫入稅法，進一步增強了稅法的系統性和完整性。這些行爲主要包括以作價投資（入股）、償還債務、劃轉、獎勵等方式轉移土地、房屋權屬。

需要注意的是，《契稅法》的實施時間爲2021 年9 月1 日。在此之前，《暫行條例》及相應的稅收政策仍繼續有效。

三、

適應經濟社會變化，適當擴大優惠對象

《契稅法》在《暫行條例》規定的稅收優惠的基礎上，結合經濟社會發展變化，對相關規定進行了適當調整、完善。一是增加非營利性的學校、醫療機構、社會福利機構承受土地、房屋權屬用於辦公、教學、醫療、科研、養老、救助可免徵契稅的規定。二是將婚姻關係存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬和法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬的免稅規定上升爲法律，以積極引導公序良俗。

需要注意的是，爲保障居民住房需求，根據國務院有關部署，2016 年，財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部聯合制發《關於調整房地產交易環節契稅 營業稅優惠政策的通知》（財稅〔2016〕23 號），規定個人購買家庭唯一住房或第二套改善性住房，可視情況享受1%、1.5% 或2% 的優惠稅率。目前，該規定仍有效。而社會關注的焦點在於，《契稅法》實施後，納稅人能否繼續享受上述稅收優惠呢？

根據《契稅法》第六條規定：“根據國民經濟和社會發展的需要，國務院對居民住房需求保障、企業改制重組、災後重建等情形可以規定免徵或者減徵契稅，報全國人民代表大會常務委員會備案。”也就是說，在《契稅法》實施後，國務院仍可以對居民住房需求保障制定減免稅優惠政策。

四、

提升納稅便利度，合併申報繳稅時間

《契稅法》第十條規定：“納稅人應當在依法辦理土地、房屋權屬登記手續前申報繳納契稅。”相比《暫行條例》第九條規定的“納稅人應當自納稅義務發生之日起10 日內，向土地、房屋所在地的契稅徵收機關辦理納稅申報，並在契稅徵收機關覈定的期限內繳納稅款”，主要變化是，將申報期限和納稅期限合二爲一，納稅人在辦理土地、房屋權屬登記手續前，可一次性完成申報繳稅。

舉例來說，假設呂先生於2021 年9 月1 日以後購買了住房，他只需在辦理不動產權屬登記時，攜帶身份證明等材料辦理申報繳稅，一次就可完成申報、納稅、登記。

近年來，稅務部門和自然資源部門大力推動業務協同和“互聯網+ 不動產登記”，探索使用自助辦稅終端、微信、政務平臺等非接觸式渠道辦理不動產交易辦稅。納稅人可關注當地稅務部門發佈的不動產交易辦稅指南，自主選擇辦稅渠道。

五、

保障納稅人權益，明確退稅情形和信息保密規定

相比《暫行條例》，《契稅法》更加突出了對納稅人權益的保護。

一是退稅情形更加明確。由於各種主客觀原因，納稅人在繳納契稅後有可能發生合同撤銷、解除等情形。爲更好地保護納稅人權益，《契稅法》在現行《財政部 國家稅務總局關於購房人辦理退房有關契稅問題的通知》（財稅〔2011〕32 號）的基礎上，明確規定：“在依法辦理土地、房屋權屬登記前，權屬轉移合同、權屬轉移合同性質憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的，納稅人可以向稅務機關申請退還已繳納的稅款，稅務機關應當依法辦理。”納稅人符合《契稅法》規定的退稅情形，可持有關資料向主管稅務機關提出申請。

二是涉稅信息保密進一步強化。儘管《中華人民共和國稅收徵收管理法》及其實施細則中已有爲納稅人涉稅信息保密的相關規定，但考慮房地產交易信息可能涉及納稅人隱私及商業祕密，《契稅法》首次在稅收實體法中強調了這一規定，明確“稅務機關及其工作人員對稅收徵收管理過程中知悉的納稅人的個人信息，應當依法予以保密，不得泄露或者非法向他人提供”。這一規定，有利於強化涉稅信息安全，更好地保護納稅人權益。

六、

提升協同治稅能力，健全部門協作機制

契稅的有效徵管離不開相關部門的協作配合。《暫行條例》規定：“土地管理部門、房產管理部門應當向契稅徵收機關提供有關資料，並協助契稅徵收機關依法徵收契稅。”《契稅法》將協作部門擴充到“自然資源、住房城鄉建設、民政、公安等相關部門”，有利於進一步健全部門協作機制，進而提升納稅服務和徵管質效。比如，稅務部門如果能夠實時獲取公安、民政等部門與家庭人口有關的信息，就可不再要求納稅人提供相關資料，這將大大減輕納稅人的辦稅成本。

總的來看，《契稅法》的系列調整更好地適應了經濟社會的發展變化，進一步強化了納稅人權益保障，也將爲納稅人辦稅帶來更大的便利。

來源：《中國稅務》2020年第9期