全球房產基金經歷10年最嚴重危機 低估值或構成最佳投資機會

全球房產基金正面臨10年來最差業績，甚至有國家的房產基金至今還未能全面開放贖回，上百億美元資金困在其中。

有危則有機。今年二季度，巴菲特罕見將看好的房產基金打到了投資上限，短期的經濟封鎖衝擊，正爲地產基金帶來巨大的投資機會。

受疫情影響，富時歐美房產協會全球指數今年前8月創下10年最差業績，收益率爲-17%，而近10年最差的業績爲2011年的-8.1%。經濟困境中債務高企、流動性急劇惡化的房地產基金，甚至對金融系統穩定性構成威脅。

今年3月，全球新冠疫情暴發後，房產市場估值困難，英國所有的主要商業地產基金都暫停交易，220億英鎊資金被困在房地產基金中不得贖回。近期有房產投資基金宣佈會重新開放贖回，卻又讓投資者擔心可能引發市場流動性風險。

英國一些房地產基金持有的現金非常少，甚至有基金投資組合中的現金只佔資產7%至8%，這些房地產基金經理擔心在他們重新開放贖回的時候，投資者會蜂擁而至，基金會不得不動用爲數不多的現金資產，而一旦贖回加劇，他們就不得不在當前市場中低價拋售，從而形成惡性循環。

英國監管部門提議通過延長贖回通知期，防止流動性錯配，但人們擔心這種提議可能會產生反效果，這樣會鼓勵投資者在新規生效前集體撤資。

一位房地產基金經理就表示，這種風險似乎讓人回憶起肇始2008年金融危機的房產市場。針對目前房地產基金政策的不確定性以及贖回風險，影響基金前景的因素遠不止這些。

日本央行投資REITs

虧160億日元

與往年風險最大的不同之處是，房產基金的走勢與整個疫情導致的經濟封鎖密切相關。每當疫情反覆時，投資者就會害怕“商場無人去，租金無人交”。這種非常局面給機構投資者帶來麻煩，日本央行不得不將其在REITs上的投資損失做減值處理。截至今年一季度的2019年財年內，日本央行減值159億日元，這些損失主要來自對J-REITs的投資。

疫情暴發後，東京證券交易所的REITs指數一度下跌50%，隨後有所反彈。從整體來看，由於REITs投資分散在不同產品上，日本央行仍然有盈利。日本央行減值的只是紙面損失，卻仍然反映了房產市場在非常時期並不安全。

好在今年沒有出現房產市場的長期困頓，加拿大出現了房價和REITs投資兩重天的景象。隨着疫情緩解，加拿大房地產市場又開始飆升，甚至股市都沒辦法跟上節奏。在大多倫多地區，7月房屋平均售價比去年同期上漲了17%，加拿大全國房價指數上漲7.4%。通過REITs投資房地產的投資者卻沒那麼幸運，安碩標普多倫多證券交易所REITs今年下跌了24%，這是該產品自2008年全球金融危機以來表現最差的一年。

金融危機後的十年裏，包括來自中國的移民大量湧入，加拿大的商業房產蓬勃發展，手頭闊綽的投資者競相購買寫字樓，強勁的線下消費支出讓購物中心價值飆升。但新冠疫情扭轉了寫字樓和零售商業的前景。不少加拿大房產投資信託公司損失嚴重。

不僅侷限在加拿大，因爲關閉國際邊境，澳大利亞居民常住人口減少、租賃市場下滑，澳大利亞預計未來幾年租金保持在低位，旅遊蕭條也導致短租市場不景氣。澳大利亞央行預計，房價漲幅從明年下半年開始放緩至6%。作爲全球最大的REITs市場，美國也不例外。作爲受疫情影響最爲嚴重的發達國家，REITs整體價格已經下跌了40%，雖然部分產品出現反彈，但仍然有很多品種下跌幅度達40%甚至50%以上。

疫情衝擊或帶來投資良機

REITs的根基在於房地產投資的持續性。好的房產投資能夠持續數十年甚至上百年，在危機過後價格往往迅速反彈，不少核心地段的房產經歷過瘟疫、戰爭、恐襲、科技進步、經濟衰退以及金融危機的衝擊。道理很簡單：所有人都需要遮風避雨，人類需要繁衍的棲息地，好的地段總是有限的，附着其上的房產價值能夠保持相對穩健，尤其在歐洲一些有着數百年曆史的主要城區特別明顯。

REITs市場不像房地產存續那麼久，美國仍是最大的REITs市場，但市場正日益全球化，如今，包括所有G7國家在內的近40個國家擁有房地產投資信託基金。REITs的發展歷史也才50餘年，已經經歷過數次危機，事實證明：危機往往構成好的投資機會。

歷史回報超過股市

令很多投資者意想不到的是，如果在1999年互聯網泡沫破滅之前投資 REITs，其回報甚至超過股市投資。依據美國房地產信託協會的數據，從1999年2月到2020年2月，富時房地產信託協會全股票REITs的年化收益率達到了15.49%。這一收益率高過同期的標普500指數8.15%的回報，也高過反映小盤股走勢的羅素2000成長7.93%的回報。

促成REITs價格下跌的原因往往是出於對形勢的誤判：全球經濟復甦可能會好於預期，疫情緩解可能比想象要快，更多的人會選擇出門而不是繼續呆在家，商業地產價值的復甦也會快於預期。讓很多人擔心的REITs收租困難也有所誇大，實際他們多簽下長期租約，所擁有的產業不會受到很大影響。

今年額外的一大因素就是全球多國實行“零利率”，且可能維持多年，REITs類似於債券的性質，可以提供穩定的回報，當無風險投資不能帶來任何回報時，投資者會很樂意選擇回報率更高的低風險產品。

從過去10年來看，美國REITs回報約在3.5%，20年期國債約2%，現在許多高質量的REITs能獲得6%的年化回報，20年期的國債利率已經降至0.7%。相對來說，具備一定的吸引力。實際上，全球REITs近3個月已經出現了明顯復甦，相關指數已經反彈8.5%。