地產業鉅變！房企三巨頭同時踩中“三道紅線” 這些房企面臨挑戰

在對網絡傳言闢謠後，週五恒大系股票及債券再次遭遇股債雙殺，港股中國恒大股價收跌9.46%，恒大汽車收跌12.76%，多隻債券跌幅超過20%，顯示出市場信心仍然不足。

週五晚間，恒大接連發布多條公告，曬出經營成績單，對謠言做出有力回擊。公告顯示：

1、截至2020年9月24日，累計實現銷售人民幣5049億元，同比增長11.4%；銷售回款人民幣4521億元，同比增長51.3%。截至2020年6月30日，現金餘額人民幣2046億元。

2、自2020年9月3日起，公司推出全國樓盤大優惠，計劃在2020年9月、10月兩個月累計實現人民幣2000億元銷售。

3、全國在建項目共866個，均在正常開工建設。

4、截至2020年9月24日，公司有息負債較2020年3月末已下降約人民幣534億元，融資成本下降2.24個百分點，提前歸還2020年9月25日以後到期借款人民幣435億元，各項降負債成效積極顯着。

5、公司成立24年來，共計借款20523筆，從未出現利息晚付、本金逾期歸還的情況。

當晚，中國恒大還發布了分拆物業管理業務上市獲港交所批准公告，恒大汽車公告披露了擬在科創板上市的更多細節。

中國恒大曬出的穩健經營數據爲投資者送上定心丸，不過，從財務指標來看，恒大的槓桿水平仍處高位，超過頭部房企整體水平，同時踩中“三道紅線”。

8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行等在北京聯合召開重點房地產企業座談會，明確了12家重點房企資金監測和融資管理規則，也就是此前業內盛傳的房企融資“三道紅線”。新規將於2021年1月1日落地。

“三道紅線”主要涉及三個指標，包括剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍。這三個指標也是當前分析房企經營的核心指標，後續也成爲監測房企經營的重要內容。

根據規定，如果三道紅線全部觸及，房地產企業的有息負債就不能再增加；觸及兩條，有息負債規模年增速不得超過5%；觸及一條，增速不得超過10%；均未觸及，不得超過15%。

萬科董事會主席鬱亮昨日表示，“三道紅線”是行業重大遊戲規則的改變，這次（三條紅線）的監管是穿透式的，明股實債、表內表外全覆蓋，之前的財務技巧是沒有任何作用的，這對所有的開發商都是挑戰。三條紅線的影響力不亞於2012年的土地招拍掛制度。

證券時報·數據寶根據半年報數據對2020年上半年合同銷售金額排名前15的內地上市房企（A股和港股）涉及的相關財務的指標進行了統計，頭部房企槓桿水平和債務風險呈現巨大差異。

TOP15房企中，9家公司剔除預收賬款（預收賬款+合同銷售科目，下同）後的資產負債率超過70%。中國恒大槓桿率最高，達85.28%，綠地控股、融創中國、碧桂園這一槓杆水平均超過80%。

以（帶息債務-貨幣資金）/所有者權益的比值衡量房企的淨負債率水平，數據寶統計，TOP15房企中，中國恒大、融創中國和綠地控股的淨負債率大幅超越100%的紅線。其餘12家房企的淨負債率水平大多維持在70%之下，風險相對可控，萬科A、中國海外發展（中海地產）、招商蛇口、新城控股淨負債率不到40%。

從歷史走勢來看，中國恒大、融創中國和綠地控股三家高槓杆房企的淨負債率長期運行在100%之上，並在2017年左右達到頂峯，隨後下滑。中國恒大淨負債率在2018年後再度抬頭，連續多期反彈。

以貨幣資金/短期帶息負債作爲現金短債比指標，衡量房企的短期債務風險。數據寶統計，TOP15房企中，中國恒大、融創中國、綠地控股和中國金茂的現金短債比不足1倍，越過紅線。中國海外發展、龍湖地產現金短債比最高，分別爲5.25倍和4.55倍。

綜合三條標準來看，TOP15房企中，中國恒大、融創地產和綠地控股同時踩中三道紅線，按照規定，未來有息負債不能再增加；中國金茂觸及兩條紅線；保利地產、中國海外發展、龍湖地產、華潤置地和金地集團三條紅線均未踩中。

根據規定，房企對“三道紅線”的踩線情況直接影響了其有息債務擴張規模。如果三道紅線全部觸及，房地產企業的有息負債就不能再增加；觸及兩條，有息負債規模年增速不得超過5%；觸及一條，增速不得超過10%；均未觸及，不得超過15%。

那麼，頭部房企過往的有息債務擴張速度如何？

數據寶統計，TOP15房企中，9家公司2017至2019年有息負債年均複合增速超過30%，遠超新規的限制，融創中國和新城控股有息負債增速最快，超過40%。僅有中國恒大、中國海外發展和綠地控股三家頭部房企近三年有息負債複合增速不超過15%。

在近年債務加速擴張的背景下，“三道紅線”對債務擴張的限制將會對多數房企的債務融資帶來較大影響。

2020年中報數據顯示，TOP15房企有息債務擴張速度有所放緩，僅有萬科A、龍湖地產、金地集團和綠城中國的有息負債同比增速超過20%。

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