炒房情绪正在慢慢退潮，而受此冲击最大的可能就是高层住宅！

今年楼市的“金九银十”与往年比起来，显然要冷清很多，即便很多楼盘纷纷搬出了五花八门的促销，但成交量仍然持续低迷。

为什么在楼市当中会有“金九银十”之说呢？这里边有几个主要原因。

在这个时间段内，往往结婚的人比较多，而结婚就需要买房，同时这时的天气凉爽宜人，节假日较多，人们有了更多的时间和意愿出门看房购房。

九月十月与其它月份比起来，楼盘的成交量会显著增长，一向被视为楼盘销售的黄金节点。

但从近两年的行情来看，“金九银十”的效用已经大大减弱。房价在经过了数年坐火箭般地上涨之后，似乎正面临着一个瓶颈期。

楼市遇冷，大量炒房者正在逐步撤退，可以肯定的是，房子的金融属性正在被慢慢被剥离，回归居住的基本属性，这将是大势所趋。

在这个过程当中，对于楼市的众多产品而言，受到冲击最大的可能就要算高层住宅。

高层住宅，其实是一种对居住的妥协，它自身带有无法克服的缺陷。

一方面城市的人口越来越多，另一方面一个城市的土地供应量却相对有限，在这种矛盾之下，不得不向垂直方向寻求空间。

于是我们看到，近些年以来城市的建筑在慢慢长高，城市纷纷变成了钢筋混凝土的森林。

高层住宅为城市居民提供了栖身之所，但它的自身问题也在慢慢暴露。

首先，高层住宅的存量巨大。

目前高层住宅总体存量是一个难以想象的数字，很多人手里拥有数套甚至几十套房产。而当前家庭结构多以独生子女和两胎为主，房产会传给下一代，这意味着从00后开始，他们都不需要再为买房子操心。

正所谓物以稀为贵，庞大的存量之下，高层住宅的炒作空间也必然不会太大。

与此同时，高层住宅还大量在建，其实只要容积率允许，理论上可以盖出无穷无尽的高层住宅。

除此之外，高层住宅还存在着另一项顽疾！

众所周知，前些年，伴随着房地产的火爆，很多人通过拆迁一夜暴富。

但对高层住宅的业主而言，再企图通过拆迁致富大概只是一厢情愿。

因为高层住宅在老化之后，很可能无人问津。

高层住宅拆迁需要付出高昂的成本，以目前主流的30层左右的高层住宅楼为例，如果开发者需要按照原面积1比1对老业主进行补偿，拆迁之后至少要盖到50层以上才可能收回成本。

显然，这样的成本付出会吓走一大批企图接盘的人。

更何况现在很多小区由于光照和消防等方面的限制，容积率几乎达到了极限，提升的余地已经不大。

换句话说，很多高层住宅已经拆无可拆。

棘手的问题在于，当高层住宅到达年限之后将如何收场？

我们都知道，目前高层住宅的设计寿命在50年左右，其实很多高层住宅只二三十年左右已经破旧不堪，甚至变成了危房，无法再继续使用。

对于老化的高层住宅，我们也许可以通过“旧改”的方式让其续命。

就是通过小修小补，让建筑体继续涣发出生命力，但这样做，需要消耗大量的费用，如果只是依靠维修基金显然勉为其难。

问题是，即便通过“旧改”可以让高层住宅的使命寿命延长，但高层住宅总有走到尽到无法使用的一天。

因此，解决高层住宅老化的问题，最终也只能走向拆迁。正如我们前边所讲，由于很多高层小区的容积率已经达到极限，缺少接盘者，最终不得不需要业主自己买单。

在不改变原有容积率和规划的情况下，拆旧换新，由此产生的建安费用，业主自行承担。

房子有两个基本的要素，一个是所占有的土地，另一个是建筑体。建筑体所有权属于业主，但业主对房子占有的土地却只有使用权。

当前普通住宅的土地使用权大多为70年，很多人对使用权到期后怎么办产生疑虑。对于这个问题，目前已经有了较为明确的答案，即到期之后只需要交纳象征性的费用或者无偿继续使用，这其实就为业主们在房子老化之后拆掉重建解决了后顾之忧。

对于高层住宅而言，在到达年限之后，拆掉由业主自费重建，可能是较可行的出路，但也是一种无奈的选择。

显然，高层住宅就像是一朵带刺的玫瑰，在它艳丽的外表之下，也有着棘手的另一面！