接下来楼市的关键词，一定是“捡漏”。

当然，这必须要面对两个前提：

1、如今的房地产市场，早已不是“买到即赚”的时代，能成功捡到“真漏”，一定靠的是真本事。

2、不是买打折的楼盘，就是“捡漏”。当下合肥房地产市场上，超90%的楼盘都释放出优惠、特价房、送物业费等行为，但真正可买的楼盘并不多。

那么，接下来什么样的楼盘可以重点考虑？有哪些“真漏”可以捡？

NO·1 | 壹

最高优惠27.75万，全城楼盘放大招！

不同区域楼盘的“真漏”，我们必须分两种情况看待：

1、热门区域，比如滨湖区和高新区，当下市场预期高、供需不平衡导致很多楼盘提高首付、绑定车位才能买到。关于这类楼盘，可买性更高。如果首付门槛降低，就是捡漏的时刻，要重点关注。

2、而冷门区域，比如东北片区、三县、远郊大盘、以及40年公寓，目前各种优惠五花八门。比如：

省府北某公寓，5.35米挑高，现房，交6万即享特价优惠；

新站区某盘全场享88折起；另一盘出来一套工抵房，小高层，面积117.88㎡，总价130万，折合单价1.1万/㎡，装修交付；

瑶海区某盘，推出首付分期10万起，轻松住主城；

包河区某盘推出10套特价房，最高优惠27.75万；

空港某盘推出5套特价房源，最高优惠近9万，买房还送车位……

当然，这并不是说东边和北边的房子没有价值空间，而是从目前来看，兑现周期可能更长，天花板也可能更低。

对于这样的楼盘，一定要谨慎，真正值得推荐的楼盘其实很少。除非是价格真的给到位，而楼盘本身的质素也不差，比如品牌、学区、地铁都有优势。

NO·2 | 贰

年底，即将迎来绝佳买房机会！

热门区域也好，冷门区域也罢，下半年一定都有机会。主要原因有：

首先，政策端，两个信号已经能说明一切。

7月份以来的调控，以深圳调控升级为代表，杭州、南京、无锡、徐州等多城市跟进，涉及限购政策、离婚买房、提高首付等，调控方式从加码到“打补丁”，旨在严厉打击投机炒房，信号非常明显：房住不炒，楼市稳定，房价不会出现较大幅度上涨。

8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。会议上，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是此前业内多次传闻的“三条红线”。如此一来，开发商融资受限，降价促销是大概率事件。

其次，市场端，不外乎库存、地价和房价

1、地价控制住了，房价自然就不会失控。不管是房价还是地价，合肥都控制的比较“稳”。

就拿地价来说，从成交面积和金额来看，5月14号土拍都堪称“重磅级”。10宗地块共910亩全部成交，揽金82.74亿元，但平均溢价率仅为35.2%，在健康、可控的范围内。

2、供大于求，房价失去了大涨的动力。根据金刚石数据，截止9月底，合肥存量面积637.7万㎡，套数51994套，按照过去6个月的去化速度计算，去化周期8.77个月。其中，瑶海区去化周期11.62个月，占据榜首。

当然，这个数据具有一定的滞后性，如果考虑到合肥在售盘超200+、纯新盘近50个，不难看出合肥房地产市场整体“供大于求”的态势。

3、房价来看，因为限价，各区房价体系不会有大的变化，而均价也保持“稳中有涨”，不会失控。

根据金刚石数据后台，2020年（截至目前），合肥成交均价为18323元/㎡，相对于2019年（17377元/㎡），上涨5.4%。只要政策不放松，就不会出现暴涨暴跌的现象，以稳为主。

最后，年底开发商冲业绩。

每年12月份都是开发商冲业绩的关键点，释放出的优惠也是全年最大，买房抓住12月份，往往会有意想不到的惊喜。接下来，降价打折和特价房促销会越来越多，一定有很多买房的机会。

NO·3 | 叁

年底买房，哪些是“真漏”？

接下来的市场，一定是刀尖上跳舞。买房必须深知：

1、比赚钱更重要的是安全，不踩坑应放在第一位。

2、远郊不要碰、小房企不要碰、40年公寓不要碰，因为在“房住不炒”的背景下，你不知道你接下来会面临什么？

3、中介越多、佣金越高，越要谨慎。毕竟给佣金，也是开发商的“无奈之举”。

我整理了合肥九区三县的门槛价楼盘，供各位买房参考。

滨湖区：1.5万/㎡

高新区：1.6万/㎡

蜀山区：1.65万/㎡

包河区：1.83万/㎡

经开区：1.76万/㎡

庐阳区：1.5万/㎡

瑶海区：1.28万/㎡

新站区：1.3万/㎡

肥东县：1.05万/㎡

肥西县：1.06元/㎡

长丰县：1.1万/㎡

那么，九区三县有哪些“真漏”可以捡呢？我认为可以分三种情况：

1、区域来看。买涨不买跌是普遍心理，尽量不要关注降价、价格丝毫不涨区域。比如滨湖区、高新区，片区溢价很高，而且价格稳定，是买房首选。

2、具体房源来看，其一是价格倒挂严重的新盘，当属现阶段“捡漏”之一，不过这种楼盘正以“肉眼可见的速度”消亡。比如近期市场上有动作的联投中心书城、合肥云谷等，但买入门槛较高。

其二是二手房。可以关注带看量的变化，一旦出现锐减，买房的机会就来了。尤其是一些因为资金链紧张的投资客，急需抛售，现阶段就是“捡漏”时机。

3、个别楼盘出现窗口期，要重点关注。比如之前全款才能买的楼盘，现在5成首付就可以买；之前只打出98折，这次打出9折“底价”，这样的楼盘一旦出现，一定要重点关注。

NO·4 | 肆

结语

今年的市场形势，比往年都要严峻一些。接下来买房，一定要遵循两个原则：

一是优质楼盘，靠谱必须放在第一位；二是要捡漏，价格一定要低。

如果是自住，货量充裕购房者的选择更多，而且优惠力度应该不小。在对方“弱势”的时候，购房者要做的就是把利益最大化。在选房维度中，地段、学区、品牌、地铁、物业等五占其二就可以看，有三个就是好项目。不建议唯价格论，打骨折的项目你敢买吗？

如果是投资，就必须要评估风险，多一点提前量和储备金，至少在遇到财富危机的时候，不至于断供。但“短平快”现在已经不切实际，要做好长期持有的准备。

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