感谢网友金石道人来稿

2018年，德国。世界上最大的古堡——马林堡宫殿被拍卖。

这座由汉诺威亲王修建的城堡享誉世界，从1867年开始依山而建，有135间客房，是世界面积最大的城堡，同时也是欧洲最大的砖结构建筑。

这样一座世界顶级的别墅，最后的售价是——

1美元。

这座古堡的维修费，太高了，高达300多万欧元/年。继承者无力支付如此高昂的维修费用，只好按1美元的价格送人，条件是负担这座城堡的维修义务。

别墅的维修成本之高，是普通人无法想象的。

在西方，曾经的别墅（城堡）不是军事要塞，就是王公贵族的宅第。但历经战乱，主人逃亡，很多别墅便成了没人管的弃儿，凋零破败，无人问津。

而如今，类似的情况正在我们这片神奇的土地上演。各式各样的别墅，正面临着沦为“贫民窟”的命运。

1

城市高层将沦为贫民窟？

继高房价之后，楼市又迎来了一个爆炸性的话题——

高层住宅。

近期，又一位北大教授火了。这位教授结合房价、房龄、供给以及城市扩展路径，并通过模拟大量购房者和开发商的行为做过一次研究实验，得出了一个震惊世人的结论——

高层住宅的价值会越来越低，未来大面积的贫民窟将集中出现在当前在住或在建的高层住宅里。

换言之，以后的高层住宅，就是市中心的贫民窟。

而且，人家还给出了强有力的理由：

1. 高层住宅维修成本高。以我们目前的住宅质量，房子不出30年，不仅维修难度大，而且各项维护费都很高，有多少业主愿意自掏腰包？2.各种设施设备陈旧老化，稍微有点经济实力的房东可能陆续搬走。如果没有学校、商圈等周边配套因素来刺激，这种房屋将很难出售，即便考虑出租，可能也只能租给刚毕业不久、收入不高的群体，租金自然不会太高。3.高层住户多，拆迁补偿费高昂，开发商得不偿失，拆迁无望。

此话一出，立即吓倒一大批人。按照公安部消防局的界定，高层建筑即为8层以上、超过24米的建筑。要知道，根据2017年的统计，在中国，这样的高层建筑有34.7万幢、百米以上超高层6000多幢，数量均居世界第一。

三年之后的今天，这一数据只增不减。

而且，随着城镇化进程的加快，每年1000多万的进城人口同样只增不减。与之相对应的，却是城市的可开发土地资源越来越少。

在浩浩荡荡的城市化浪潮下，高层住宅凭借不可比拟的采光通风、视野极佳等多重优势，以我们难以想象的速度迅速蔓延。

当前，所有城市新建的开发区、高新区绝大部分都是以高层住宅为主，这意味着如果现在想在一个城市扎根买房，不管你愿不愿意，你最终的选择八成都是购买高层。

关系到如此多的民众，也难怪这样的话题被迅速点燃。

这样的论调初看很有道理，但实际上是站不住脚的。

错就错在，它把短期现象当作了长期规律。

按照这种逻辑，高层住宅之所以会成为“贫民窟”，无非就是拆不起、拆不动。

但若按照这种“发展新区——废弃老区”的理论，城市最终会变成这个样子：

老城区被废弃——旁边的新城区发展——新区老化变成老城区被废弃——发展新的城区——新城区再次老化……

循环往复之后，地球上布满了一个个废弃的城市！

事实显然不是这样的。城市化的历史告诉我们，被废弃的，往往都是乡村、小城镇，或是产业单一的城市，而那些既有的城市、核心区域，永远在更新换代之中。

很简单的道理，你去看中国的几乎每一个城市，站在房价金字塔顶尖的，几乎都是已有的成熟城区，甚至老城区。在北京，后海20多年前的小区，房价依旧站在价格顶端，绝对是让郊区新房仰望的存在。

因此，除非有超级大的新兴产业城市群出现（例如深圳南山区），否则，城市的每一步扩大，都是在加强市中心的“中心地位”。

显而易见，高层住宅不会变成贫民窟，真正会变成“贫民窟”的，恰恰是那些郊区豪宅。

2

“买郊区别墅像买白菜”

对许多国人来说，如果可以选，高层和别墅之间，他们大概率会选择别墅。

这是一种长在骨子里的情结。回看国人的住房史，五千年华夏文明，古人住的都是带有院落的房子。到了近代，随着城市化的发展，高层住宅和集合住宅才出现。

很多人奉为圭臬的，恰恰是这句地产商的广告语：

“再大的公寓，只是一套房子，别墅拥有的，却是一片天地。”

再者，当美国风潮吹来，很多人也开始幻想着过上“郊区独院”的惬意生活。

如果有过欧美的走访经历，你就会发现，在广阔的土地上，住宅密集程度竟然那么低，除了一些国家级中心城市之外，大部分城市的高层住宅普遍较少，类似于我国的二线城市和三四线城市的地方，住宅普遍不高。给人一种家家户户小别墅、人人小洋楼的感觉。

再加上“逃离北上广”的呼声日益高涨，人们对大城市的疲惫感越加浓厚，开发商们开始“顺势而动”——把郊区别墅价格做低。

例如，龙湖在北京的远郊，一个叫司马台长城的地方，就建了很多80平米——120平米的别墅。

于是，楼市再一次出现了魔幻的场景。

这种小别墅，一开盘两三百套就被一抢而空。要知道，从天安门广场开到这地方，距离得120公里，以北京的交通来算，不知道几个小时才能开到。

更疯狂的场景发生在2016年。

公开数据显示，2016上半年北京别墅共成交3362套，环比2015年下半年增长44.7%，成交均价为每平方米34785元，环比上涨3%，成交套数、成交面积、成交金额都创下了历史新高。

分区域来看，上半年别墅成交量最多的是顺义区，721套；其次是大兴区，703套；再次为昌平区、房山区、通州区。

也就是说，别墅的交易绝大部分都位于远郊区。

这样的场景，同样出现在魔都上海。在上海郊区，近年也兴起了一大批“经济型”别墅——介于独立别墅和公寓之间的联体别墅和排屋。

从闵行地区联排别墅物业中有代表性的四个楼盘“君临天下花园”、“水仙苑”、“樱园”、“圣淘沙花园”以及九亭区域的“新上海弄里人家”、“九亭明珠苑”来看，销售率基本上都在80%以上，甚至一度达到了100%的销售率！

买别墅的人，也逐渐由高收入人群转变成中等收入为主、高收入和低收入人群为辅的格局。

正是这样的远郊别墅，却频频上演抢房戏码，时人感叹：

“这年头怎么买别墅也像买白菜似的了！”

3

别墅废墟越来越多

这样的魔幻场景，如今却迎来了一个更为荒诞的结局。

年久失修的别墅，已经没法看。

外立面如此，其它设施更不用说。

到处都要修，到处都要花钱。如果无人维护，不出十年，不管你的别墅曾经多高档，很快就会变得破破烂烂，残败凋敝。

正如网友调侃：

“也就是在城郊叫它别墅，要是在农村，这就是妥妥的农民房。”

在河南信阳贤山，原始森林的掩映下，大片远郊别墅一片荒凉凋敝。

一排排豪华连体别墅，设计风格新颖、每户两层半建筑面积约300多平方左右，房子却几乎是空闲状态。

这些房子，由于长期没人入住和打理，楼顶的阳台都长出了约直径5公分的小树，曾经的铁大门破乱不堪，园内的杂树成林，屋檐陈旧如泥。

同样，在深圳龙岗，一个巨大的别墅群，已经变成了“蜗居族的天堂”，据统计在这片别墅群里一共有一百多栋未完工的别墅。

更悲惨的，是那些被拆除的远郊别墅，这其中，有深山别墅，还有海景别墅。

2018年7月，秦岭1194栋违建别墅被整治。这些别墅建成多年，耗费巨大，如今难逃一拆的命运。

同样，2019年12月，海南“国茂·清水湾”的201栋别墅被拆除。如今，201栋别墅已经变成了一个巨大的废墟。

更壮观的场景发生在2020年3月25日，天刚蒙蒙亮，二十多台挖掘机、300多人的队伍开进了青岛涵碧楼。

挖掘机排成一列，机器轰鸣，左右开弓。一溜烟功夫，这个青岛政府当年招商项目里的41栋别墅、很多人不远万里慕名过来打卡的梦想之地，大部分变成碎石、木板和玻璃片。

从2008年拿地至今，十二年的时光，二十多亿的投入，让它灰飞烟灭，只需要一天。

被拆掉的别墅市场均价8万。按600多平米的最小户型计算，一套别墅总价至少是5000万。这意味着，此次拆迁涉及价值超过20多亿元人民币。

这批别墅，业主大部分是山东籍的老板，当然还有范冰冰。

如今，他们都成了豪宅难民。

仅仅半个月后，济南莱芜雪野旅游区管委会发布公告：雪野湖周边517栋，千余套别墅将被拆除。

相比于市区高层，这种远郊别墅，才会成为真正的“贫民窟”和凋敝的废墟。

4

尾声

尽管我们大多数人都有别墅情结，但事实上，90%的别墅都是低效资产，或者说是坑。

原因很简单，别墅的配套往往不好。按照财经评论员刘晓博“800米内有地铁+1.5公里内有大型商业综合体+学位中等偏上”来对照，极少有别墅能符合这个条件。

在日本，流行的“一户建”（别墅的一种）就涨不过市中心配套好、服务好的公寓式住宅。现代家庭在变小，生活节奏在变快，别墅显然跟时代“脱节”了。

而更多的远郊别墅，要么已经变成破败的“贫民窟”，要么正在变成“贫民窟”的路上。

有钱人无所谓，别墅荒废了大不了不要了；但对于绝大部分中产群体来说，往往“一失足”就成了“千古恨”。一套买错的房子，不仅可能套你半辈子，还可能让你倾家荡产。

珍爱生命，远离郊区别墅！