最近，楼市动作不断，即使是轻微的风吹草动，但在外界人士过分解读下，总能凸显不一样的含义。例如相关部门表示“十三五”期间，全国超额完成2000万套棚改目标，与此同时旧改已改造老旧小区2.78万个小区，占年度目标70%。仅从这2个数据来看，我们可以清晰可以看出新旧调控周期的正式交棒，也许市场并未有明显变化，但不得不说政策先行。作为消费市场环节的重要环节，当政策画风突变时，往往大多数人仍还未知而后觉。严格意义上来讲，现阶段无论从哪个角度来分析楼市，贬值空间远远大于增值空间。

在市场面临天花板的背景下，我们时常会思考一个问题，那就是房价走向真的取决于市场供需关系吗？表面上来看，商品房仍是市场供给主要体系，但不得不说在小产权房、自建房等明显规模压制下，我国房子足够30亿人居住并不是一句空话。但现实真的是这样吗？答案显然不是，或者说空置率早已成为供给端最后一根稻草。

本质上来就，对于空置率的高低，我国并没有明确官方数据，但令人比较信服的数据就是2018年西南财大的调研数据显示住房空置率均值为23%。对此我不禁感叹“我国最缺的是房子，最不缺的还是房子”，这句话看似矛盾，实则透露市场当前面临的问题，人房分离，供需错综的格局愈演愈烈。

如果要用数据来衡量矛盾，那就是房价收入比，按照国际标准来算，房价收入比在3-6之间是合理状态，但对于我国特殊行情来说，均值9.3就显得很尴尬，特别是深圳、北京更是突破了46.3、43.5。对此简而言之就是不吃不喝40年才能买起一套房，想安家落户的人有很多，有能力的人却少之又少。

其次居民自身杠杆率也是一个重要指标，央行数据显示，我国居民杠杆率为60.4%，其中家庭财富70%都聚集在房产。也就是说在极重金融属性前提下，资金流动性出现鸿沟。毫不客气的说，一旦房价跌幅超20%，首当其冲的并不是所谓的开发商，而是那些选择高杠杆入场的人，其中不缺乏刚需群体。

从以上特殊背景来看，当前楼市天花板清晰可见，由于市场规模突破16万亿，和老百姓的衣食住行直接挂钩。若是强势调控，恐怕更多的是触底反弹；若放任不管，最后受伤的还是刚需。而站在这个角度，楼市将迎来2大逆转，“囤房族”或将全面消失，也将作为新一轮调控的开门红。

从资金角度来看，我国M2始终处于上升趋势，即使是低迷的9月份，同比上涨10%。在基础经济学中，有这样一句老话，那就是资金的本质是逐利，哪里有利润，资金就会流向哪里。正是因为这一点，在过去20年里，我国房地产行业水涨船高，即使房子供大于求，最后结局也是上涨趋势。但反观现在，杭州、郑州等地挂牌房子激增，卖房远比买房的人多，其资金流向一目了然。

从政策角度来看，按照市场惯性来看，金九银十作为市场旺季，往往迎来的是政策放松、加快市场交易。反观今年，仅地价层面的政策，南京、东莞等14个城市陆续出台新规，涉及竞拍规则、限地价、加大土地供应等措施，那些前段时间火热城市成交量均迎来腰斩，例如深圳。

平心而论，当看到这2大逆转时，囤房族需要思考一个问题，那就是卖不出去的房子还是现金流吗？俗话说房价走平即亏钱，即使是单纯每年的通货膨胀，核算下来就是一笔不小的开支，就连棚改都成为了过去式，请问你的房子价值又在哪呢？

总的来说，未来的楼市格局足够清晰，例如城镇化进程仍以“城市群、都市圈”为主要体现、宅基地确权加快进行、集体建设用地的入市使得土地审批权大规模下发，也许这些还未初具规模效应，但不得不说任何一种，足以冲击整个市场现状。

在我看来，那些还没有买房的人笑了，一方面是当前形势并不明朗，对于一般人来说，此时买房更多意味着高位接盘，至少短期内套现的可能性几乎为零，也就说稳定偿还房贷的能力将成为买房是否亏钱的核心因素；另一方面长期来看，房价趋向下行，无论是二线城市的人才政策，还是三线的购房补贴，在某种程度上来讲，买房并非是一件难事。最重要的是站在个人角度来看，今年形势有点特殊，不亏钱就算赚钱。