房价的涨跌一直都是购房者关注的热点话题，特别是最近几年，随着去库存、棚改的兴起，各地房价一路走高，在住房需求集中化的背景下，房价到底有没有上限？已然成为了大家思考的问题。对于那些持肯定的人来说，城镇化进程在加速进行，与此同时教育、医疗资源有限，最关键是土地一定的，即使是土地规模能正常供应，但在现有体制下，仍有一丝潜在拐点，物以稀为贵就是对房子最有价值的评价；对于那些持否定的人来说，原因很简单，房价基于市场消费水平，毫不客气的说在过去20年，几乎所有人的财富最后都流入房产，在失去流动性的背后抗风险性却直线下滑。

本质上来讲，大家在研究楼市层面必须先明白一个道理，那就是市场预期决定走势，不管是购房者内心预期还是政策调控，都是在一定程度上调整预期而影响判断房价的走向，例如往往调控加码的背后市场必然迎来新一轮低迷。

如果要说更加直白的话，那就是大家口袋里的钱决定你的行为。早在上一轮调控周期，手里拽着大量现金流的开发商并未投入正在进行中的项目，而在大手大脚拿地。最本质原因就是看涨房价；其次对于曾几何时居民杠杆率只有30%的消费市场，表面上看买房增值风险明显小于贬值，既然买得起，为何不搏一搏？也许仅从这一点来看，大家应该对资金层面有了更深的理解。

俗话说对于楼市而言，十年一次中周期，四年一次小周期，而2020年恰恰也是新一轮调控的拐点。事实上对此现阶段有很多信号能佐证这个观点，例如曾经雷打不动的房价近些年逐渐下行，特别是曾经极度火热的城市，例如温州、郑州等地，由于自身产业结构和稀缺资源乏力，单薄的经济实力并不能支撑虚高的房价；据央行数据显示，超50%的人今年并没有购房意愿，甚至搁置购房需求。

在这样特殊背景下，我们不禁得出一个结论，那就是首个贬值潮或启动，严格意义上来讲，以点为面的波动效应席卷楼市，大家可以从以下内容看出一些规律：

从土地供应角度来看，土地出让金一直是大家想舍弃又不能舍弃的重要部分，对此2018年我国土地出让金占地方预算收入的66%，仅从这个数据来看，相信大家都心知肚明，或者说大家需要思考一个问题，什么产业能够代替这66%的占比。事实上在这次金九银十中，宁波、南京、东莞等14个城市陆续出台稳地价政策，涉及到竞拍规则、落地限价、加大供应等环节，越来越多的城市正在醒悟中。

从资金流向角度来看，最直接关系就是M2走向，9月末广义货币M2余额为216.41万亿元，同比上涨10.9%。而增速环比只上涨0.5%。也就说也许整体资金量富裕，但并不存在大水灌溉，或者说楼市里面的钱正在逆向流入实体经济。

从人口角度来看，众所周知房价走向长期看人口，简而言之房价的净流入率直接决定一个城市的核心竞争力。有时候我们会思考一个问题，住房需求的背后是人口还是有效劳动力，答案显然是后者，这才是近些年各地出台人才政策的本质原因，特别是那些高端人才，一点那个落户，就基本是全家落户。若再结合城市群、都市圈的吸虹效应，长三甲、珠三角、京津翼未来将承载70%的住房需求，这显然不是一句空话。

从以上3点来看，足以证明本次调控“首个贬值潮”或启动，也许这一股压力并不房价的高低，而是宏观层面因素的变化，所谓的市场横盘只是供需关系的延迟效应，想抛房的不愿降价，而想买房的面对高房价，也是有心无力。

事实上对于这一点，最近楼市“坏消息”将至，例如相关部门出台“3道红线”，对于开发商来说，触发一道则限制有息债务5%，也就说当前负债率直接影响后续是否能正常融资；监管部门对大型银行机构，要求控制住房贷款增长，甚至降低在30%以下，也就是说贷款审批资格将极大提升。接下来最关键的是“十三五”期间，全国超额完成2000万棚改目标，而在另一边今年旧改改造老旧小区2.78万个，占年度目标70.7%，旧改和棚改正式完成交接棒。

总的来说未来楼市很难，而对于那些内行人来说，却正在悄然撤离，例如王健林、李嘉诚、潘石屹等大佬，早在几年前就纷纷变卖旗下房产业务。反馈到市场行情就是二手房挂牌房源激增，卖房子比买房的人还要多，这早已成为现实，但平心而论，仍有大多数人还活着幻想中。