世茂服務啓動招股預計下週五上市：至多募資101億港元

紅杉資本中國基金和騰訊分別持股5.33%及4.67%。

據IPO早知道消息，世茂服務控股有限公司（以下簡稱“世茂服務”）已於本週一（10月19日）啓動招股，並將於10月23日定價，預計10月30日在港交所掛牌上市。中金公司、摩根士丹利爲其聯席保薦人。

世茂服務招股區間爲每股14.8-17.2港元，發售5.882億股，集資額87.05億至101.18億港元。

招股資料顯示，IPO前世茂集團持有世茂服務90%股份，其中集團董事長許榮茂透過Gemfair、世盈財經持有世茂集團65%股份，從而成爲世茂服務的最終控制人。今年5月，紅杉資本中國基金和騰訊以1.3億美元、1.14億美元投資世茂服務，分別獲得後者5.33%及4.67%的股權。

世茂服務股權結構（來源：招股書）

根據相關對賭協議，若2022年5月8日前世茂服務未能上市，許榮茂將承擔此前某些投資人的相應贖回承諾條款的責任與義務。

世茂服務成立於2005年，爲中國領先的綜合物業管理及社區生活服務提供商。截至2020年6月30日，世貿服務合約總建築面積達1.26億平方米，覆蓋中國26個省份108個城市，旗下在管物業293項，涉及總在管建築面積爲8570萬平方米。

財務數據層面，世茂服務於往績記錄期間錄得大幅增長。2017-2019年其收入由10.43億元增至24.89億元，複合年增長率爲54.5%；同期利潤由1.09億元增至3.85億元，複合年增長率爲88.0%。進入到2020年，世茂服務更是在疫情下實現逆增長，上半年其實現營收15.65億元、實現利潤2.55億元，分別較上一年同期增長85.1%及133.9%。

按照2019年綜合實力計，世茂服務獲中指院評爲‘中國物業服務百強企業’第12位，而於2018年至2019年按收入增長率計，世茂服務在中國物業服務二十強企業中排名第3位。由於在管建築面積、收入及利潤迅速擴大及提升，世茂服務還於2019年獲中指院認可爲‘中國物業服務百強成長性領先企業’之一。

C叔更爲看重物管企業的外拓能力和增值服務能力，這也是其未來競爭力的重要體現。

當下世茂服務仍較爲依賴世茂集團，不過情況正在發生變化。2019年之前世茂服務來自第三方開發項目面積不足200萬平方米，卻在2019年一躍超過1700萬平方米，並在2020年上半年達到3247萬平方米，第三方面積佔比提升至38%。這一結果也在收入貢獻率上得到反映，2019年之前世茂服務第三方項目收入貢獻率不足2%，2019年首次突破10%，並在2020年上半年達到27.7%。

世茂服務關聯方依賴（來源：招股書）

然而，世茂服務的關聯收入與面積之差依然超過10%。可以發現，世茂服務第三方項目單位收費遠低於關聯項目，以2020年首6月爲例，該期世茂集團項目及旗下合營和聯營公司項目月均收費分別爲2.4元/平方米、2.6元/平方米，而第三方項目月均收費只有1.6元/平方米，僅相當於前兩者三分之二的水平。

世茂服務收費情況（來源：招股書）

如同大多數物業公司，世茂服務提供物業管理服務、社區增值服務和非業主增值服務三項業務。其中，社區增值服務呈現出極強的增長潛能。2020上半年世茂服務的社區增值服務貢獻收入4.17億元，約是2019年同期的3.5倍，收入貢獻率達到26.7%。與此同期，物業管理服務貢獻率從2017年的70.4%降至當前的52.4%，減少18個百分點。