原標題：對話深圳市原副市長唐傑：如何看待和解決深圳高房價問題？ 來源：新京報

特區40年，深圳從一個“小漁村”成長爲國際化的大都市。不過，目前和很多城市一樣，深圳的發展正被房地產問題所困擾。如何看待和解決深圳的房地產問題？新京報圍繞這些問題採訪了深圳市原副市長唐傑。

在唐傑看來，深圳房價高主要是因爲深圳的經濟活動密度高、人口密度太高。此外，深圳房地產市場價格過高的看法也存在一定的誤區。“若只是用商品房價格來看待深圳的房價，深圳的房價就顯得很高。當用商品房和保障房兩個加起來的加權價格來看深圳的房價時，深圳的房價就不是目前這個價格了。”唐傑建議在深圳乃至全國推廣加權房價制，這就會激勵地方政府建設更多的經濟適用類保障房進入市場來降低綜合房價。

值得注意的是，近年來深圳一直出臺嚴格的調控政策，但房價似乎越調越高，爲何會出現這樣的現象？“行政性限價的初衷是爲了解決市場失靈問題，但也有可能破壞了市場的供需關係，造成了房價更快的上升。”唐傑說，在一定特殊時期可以把各種限制手段作爲調控房地產的臨時措施，但不能使行政定價長期化和制度化，還是要通過市場化的機制來解決房地產問題。

如何用市場化的手段解決深圳的房地產問題？唐傑建議，首先，放開行政限價，形成多層次的住房體系。其次，通過在空間上的拓展來解決深圳房價過高的問題。三是要以核心大城市爲軸心逐漸實現公共服務均等化，否則公衆仍然會選擇在覈心城市居住。

此外，唐傑還認爲，房價高的問題不只是深圳的問題，是很多城市面臨的問題。要從根本上解決這一問題，要進行系列改革和中央的宏觀管理。“首先，建議有關部門公開房屋空置率信息。其次，鼓勵地方政府實行加權房價制，激勵地方政府主動限制房價的積極性。第三，用稅收手段取代行政性限價，來遏制市場上資本惡意炒作房價行爲。”唐傑建議。 

“深圳房地產市場價格過高的看法存在一定誤區”

新京報：目前看，和很多城市一樣，深圳的發展被房地產困擾。你如何看待深圳的高房價問題？

唐傑：首先，房價和經濟密度、人口密度有關。比如說，舊金山地區過去十多年一直是美國房價最高的城市，在分析原因時，除去經濟繁榮活躍外，一般看法是，舊金山地區土地面積緊缺，住宅用地供給明顯不足是引起房價持續上升的主要原因。深圳的房價爲什麼高？同樣，深圳的區域面積是2000平方公里，人口是2000萬，深圳房價高是因爲它的經濟活動密度高、人口密度太高。我們算過一筆賬，假如廣州、上海、北京等城市的面積按照2000平方公里來計算，幾個城市的房價會和深圳一樣高，差價來自於京滬穗的城市面積大。

第二，深圳房地產市場價格過高的看法也存在一定的誤區。深圳的房子除了商品房以外，還存在着準商品化的保障性住房市場，這兩個市場的房價是不一樣的。那麼，測算房價的時候是按照保障房和商品房加權計算，還是隻按照商品房計算呢？若只是用商品房價格來看待深圳的房價，深圳的房價就顯得很高。因此，合理的方式是，商品房和不完全商品屬性的保障房兩個加起來的加權價格是比較合理的算法。當用這種計算方面來計算深圳的房價時，深圳的房價就不是目前這個價格了。

有關房價高低的判斷客觀上需要建立一個標準，建議在深圳乃至全國推廣加權房價制。如果採取加權房價制，一個城市商品房價格上升越快，就需要建設更多的經濟適用房才能平抑綜合房價，這就會激勵地方政府建設更多的經濟適用類保障房進入市場來降低綜合房價，從而形成發育良好的雙重房地產市場。

“在特殊時期行政限地限價可作爲調控手段，但不能常態化”

新京報：深圳一直出臺嚴格的調控政策，但房價似乎越調越高，爲何會出現這樣的現象？

唐傑：深圳房價不斷上漲，政府也出臺了很多的調控措施，但現在二手房市場的價格不斷上漲，住宅租金也不斷上升，意味着市場價否定了行政控制價。

實際上，我的學生們曾經也做過一個有關深圳“330政策”的實證研究，2015年3月30日深圳開始實行嚴格的行政限價政策，但也是這個節點開始，深圳的房價出現了一個跳躍性增長。爲何調控政策會失效，房價越調越高？這是因爲，房地產市場是不可充分流動的市場，房子不可以跨城市流動。面對土地短缺造成的房價上升，實行行政限價，在沒有土地供給增加的支持時，擴大了供不應求的矛盾。

如何理解？在行政限價下，新房價格低於周邊二手房的價格，老百姓一定會認爲，房價早晚都要漲，現在低價買相當於政府補貼。這樣本來爲了遏制房價的過快上漲政府採取了限價政策，但在公衆都知道房子的實際價格比限制價格要高時，買房子相當於政府送我錢，結果就導致炒房的行爲一定不能得到有效的遏制。可以說，行政性限價的初衷是爲了解決市場失靈問題，但也有可能破壞了市場的供需關係，造成價格信息的不真實或不透明，引導公衆對房價走勢判斷失誤，強化了公衆對房價越要漲的預期，造成了房價更快的上升。

現在很多地方政府的房地產調控採取的是簡單的行政手段，現在看這種調控方式並沒有解決房地產的問題。有些地區房地產價格下降了並不是行政調控的結果，而是該地區經濟活躍度下降的結果——無論有沒有調控政策，房地產價格都會下降。在我看來，在一個特殊時期可以把行政限價限地等各種限制手段作爲房地產調控的臨時措施，但是不能把這種行政管控常態化。進一步說，一個領域出現了市場失靈就代之以行政管制，如此下去，中國特色的市場經濟就會是一個破碎的被分割的市場，而沒有了統一的市場體系，也就不可能發揮市場在資源配置中的決定性作用。

總之，房地產問題比較複雜，我們很難想象簡單粗糙的行政手段能夠取代複雜的市場機制，實現房地產市場的供求均衡。

“放開限價等行政調控措施 讓高收入階層買貴的房子、交更高的稅”

新京報：如何用市場化的手段解決深圳的房地產問題？

唐傑：首先，形成多層次的住房體系。商品房，特別是高價商品房，屬於奢侈品，具有再分配功能。解決房地產問題，要放開限價等行政調控措施，讓高收入階層買貴的房子，交更高的稅。在放開房價的同時，要提高保障房供給比例，用徵收高價房的稅來補貼保障房的建設，爲中低收入者提供更多可以選擇的經濟適用房和保障性住房。

事實上，新加坡就是比較好地實施了雙重住房政策——一方面，不限制房價，高收入階層和買高價商品房。另一方面，用賣給富人的高價來補貼保障房的建設。一個新加坡國民一開始可以通過政府住房保障體系購買一套小戶型，而後收入提高了、家庭成員多了，可以申請購買大一點的戶型。據說是一人一生可採取這種方式調整住房三次。此外，無力購買經濟適用房的低收入階層可以選擇租房。這樣通過完善的多層次的住房體系，使得不同的人羣居住不同類型的房子，從而有效解決房地產的問題。

第二，深圳2000萬人口的住房問題不可能在2000平方公里內得以解決，即使在國外也沒有這樣的先例，要通過拓展城市空間來解決深圳房地產的問題。具體來說，就是要改變長期以來的行政城市觀念，走向經濟城市——城市之間的行政區劃不能隔斷城市之間的經濟與分工，鼓勵生產要素跨城市流動，減緩目前極爲突出的城市之間過疏或過密的情況。

城市人口經濟密集度越高，房價就越貴。距離中心城區越遠，隨着密集度的擴散，房價呈現遞減的態勢。我的學生曾經做過一個調查，隨着地鐵從中心市區向外延伸，中心城區每向外一個地鐵站的距離，房價就會有一定比例的下降。很多世界著名的大城市都是通過拓展城市的空間來解決房價過高的問題。比如，曼哈頓存在着典型的人口潮汐運動，每天早晨約300萬人口從外部流入，每天晚上又有300萬人口流出，其中多數人口住在周邊的新澤西州的中小城市裏。同理，深圳同樣可以通過在空間上的拓展來解決高房價的問題，把人和產業疏散到深圳周邊的惠州、東莞等地，三地超越行政轄區的範圍，在空間上成爲一個城市。

實際上，根據深圳規劃院的深入調查，目前深圳、惠州、東莞的交界處已經形成了一個跨行政區的城市經濟帶，人口達到了1000萬，人口和經濟密度要比深圳中心區少很多，房價也比深圳低很多。深圳順應這一趨勢，打破行政邊界，規劃建設多條軌道交通線連接深莞和深惠，這是我國城市建設中從行政城市走向經濟城市的重要探索。

第三，要以核心大城市爲軸心逐漸實現公共服務均等化。現在還是很多人願意生活在深圳，不願意去周邊城市居住生活，爲什麼？因爲好的學校、好的醫院、好的養老機構在深圳，最好的公共服務在深圳。因此，通過拓展城市空間解決房地產的問題，還需要以核心大城市爲軸心逐漸實現城市之間的公共服務均等化。如果這樣的配套跟不上，大家還是願意留在覈心城市生活。而實現城市之間公共服務均等化，需要更高層面的統籌解決、更大範圍的改革向前更進一步。比如，需要中央多個部門協調配合，解決好城市間社保打通的問題，解決好教育支出分享的問題，解決好醫院建設與經費保障的問題等。

“建議有關部門公開房屋空置率信息”

新京報：你剛提到解決房地產問題需要更大範圍的改革，目前看有哪些改革是可行的？

唐傑：首先，建議有關部門公開房屋空置率信息。在房地產市場中，影響房地產價格的一個因素是信息。在某種程度上，信息應該是一種公共產品，政府應該提供給公衆作爲參考。現在房地產市場的很多信息聚集在政府部門並未被公開，如果這些信息能夠被公開，相信可以幫助解決房地產的問題。

比如，在一些國家，房屋空置率的信息是公開的。在當前的大數據時代，房子空置率這一信息並不難收集。有關部門可以設立一個空置率指標——商業地產空置率是多少？住宅空置率是多少？ 從上到下強制性要求信息充分公開和及時更新，以幫助公衆做判斷。當一個城市房子有大量空置的時候，空置率的信息越是清晰明確和具體，老百姓就越能理性決策，而不是人云亦云地隨大流，房價自然會走向理性和穩定。這樣做顯然比行政限價要難一些，但會更有效一些。

其次，進行深入的改革創新，擺脫現在頭痛醫頭、腳痛醫腳這樣簡單粗糙的行政限價做法。其中一個可以進行的改革創新是前面已經提到的鼓勵地方政府實行加權房價制，激勵地方政府主動限制房價的積極性。

第三，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，迴歸住房居住屬性。要清醒地看到，未來應當用更有利於市場經濟健康發展的稅收手段，取代行政性限價，來遏制市場上資本惡意炒作房價行爲。稅收政策設計方面可以考慮進一步加大徵收房產交易資本利得稅，打擊交易過程中的陰陽合同、虛假交易等情況，從而更好地實現房產資源的合理配置。

總之，房價高這一問題不只是深圳的問題，也是很多城市面臨的問題。解決這一問題，要進行很多的改革，也需要中央的宏觀管理。但我們總是要向前看，不能向後走。現在房地產稅的推出確實比較困難，但我們還是可以採取很多的措施。

新京報首席記者 侯潤芳 編輯 王進雨 校對 李世輝