物業股近來上市動靜頗多。

卓越商企於19日掛牌上市，此前結束招股的第一服務控股預計10月22日上市，同時通過聆訊後的合景悠活、世茂服務均於本週招股，預計10月30日上市。月內4家物業企上市，港股即將迎來物業上市大潮。

對此，市場反應火熱。卓越商企獲625倍超額認購，最終發行價達到了10.68港元的招股價上限。隨着上半年物業股大漲，越來越多機構投資者掘金物業。不完全統計，高領資本目前入股了3家物業公司，騰訊上半年參與卓越商企、恒大物業、世茂服務IPO，資本加速入局物業。

但實際上，二級市場方面，物業股自8月開始回調，9月整體下跌10%，至今大部分股價仍跌跌不休。一面是物業上市造富神話，另一面是二級市場估值回落。冰火之間，物業股估值多少纔是合理的？

9月股價下跌10%  卓越商企上市首日僅漲3%

9月，恒生指數下跌6.82%，上證指數下跌5.23%，深證指數下跌6.18%。而30家物業股9月跌幅約爲10%，延續8月回調趨勢。30家物業股中29家出現不同程度的下跌，13家跌幅在10%以上，跑輸大盤。

其中以中奧到家29%的跌幅最大，其次是正榮服務跌20%、佳兆業美好跌19.7%、建業新生活跌19.6%。唯一一家股價上漲的是寶龍商業，9月漲6%。

有券商分析師認爲，多數物管公司中期規模增速不及預期。對於物管企業來說，想要持續取得高增長變得越發艱難，這是行業面臨的難題，同時也是整個物業板塊呈現下行趨勢的原因之一。

上半年物業股炒作過熱，市盈率動輒40-50倍，最高招商積餘市盈率曾超過130倍。下半年隨着疫情常態化，物業股回調，9月平均市盈率爲34倍。不少市場人士認爲此前物業估值偏高，合理估值應在20-30倍。

10月以來，物業股仍大部分下跌。卓越商企10月19日上市，首日漲幅僅3%。明顯低於上半年上市的正榮服務（23%）、金融街物業（28%）、建業新生活（22%），而去年下半年上市的鑫苑服務首日漲幅高達42%。

盈路證券分析師表示，這主要是因爲短線物業板塊不屬於熱點題材。物業股前期漲幅過大，股價存在回調壓力。而目前板塊輪動不在物業股上，資金更偏愛短線熱點。

高領、騰訊已入股3家物業 

上半年疫情讓物業股在資本市場有了高光時刻。業績穩定、抗週期，越來越多機構投資者開始關注物業管理行業。上半年，擬IPO物企不斷傳出引入基石投資者、戰略投資者的消息。

卓越商企服務此次上市引入9名基石投資者，包括騰訊全資附屬公司Tencent Mobility、京東全資附屬公司Gorgeous Tulips、雪湖資本、3W Fund、奧陸資本、東方金融（03958.HK）旗下基金GSC Fund 1及Vision Fund 1等，總計認購1.5億美元股份。Tencent Mobility及Gorgeous Tulips分別認購4500萬美元及2000萬美元。

10月18日，合景悠活引入8名基石投資者，合計認購1.2億美元。高瓴資本將投資5000萬美金，Orchid China and LMA SPC、嘉實國際、雪湖資本、Valliance、中國聯塑、OP Capital、Aspex分別認購1000萬美金。

9月，恒大物業在上市前引入235億港元戰投，共包括14家戰略投資者。包括中信、光大控股等大型央企，紅杉資本中國基金、雲鋒基金等頂級投資基金，以及騰訊、周大福等大型企業。

5月，建業新生活上市引入高瓴資本作爲基石投資者，認購7500萬美元股份，發行後持股7%。世茂服務引入戰略投資者紅杉資本中國基金和騰訊控股，兩者分別投資 1.30 億美元及 1.14 億美元。

更早之前，2019年12月，保利物業上市引入GIC、高瓴資本作爲基石投資者，分別認購8500、3500萬美元的發售股份，分別佔總股本3.55%、1.46%。

2019年7月，彩生活擬按每股5.22港元向京東及360定向增發新股，分別涉資3.71億港元、1.2億港元，交易完成後分別持有彩生活已擴大股本的5%、3.05%。

物業上市潮洶湧，高瓴資本作爲較早入局投資機構，目前入股了合景悠活、建業新生活、保利物業3家；騰訊入股卓越商企、恒大物業、世茂服務3家；京東入股卓越商企、彩生活2家。

前述分析師認爲，長期來看物管股機會仍然存在，因爲物業股的現金流整體是不錯的，而且有息負債率低，經營週期性小，最重要的是物業股仍處於朝陽行業。這一點也是機構投資者近來參與物業股IPO的主要原因。

目前，除有明確上市日程的4家物企外，目前在港排隊等待上市的物管公司還有9家，其中包括華潤萬象生活、金科智慧、融創服務、恒大物業等頭部房企關聯物業，接下來或許會有更多資本與物業的聯姻。