原標題:年內第二家房企IPO在即 房地產的資本“船票”越來越少?

除金輝外,40強房企中僅剩祥生控股一家未上市。

近日,港交所披露信息顯示,金輝控股已通過上市聆訊,預期將於10月29日在港股正式掛牌上市。

金輝控股此次IPO發行價格區間爲每股3.50-4.50港元,基礎發行規模6億股,可超額配售不超過0.9億股,最高募集資金31.05億港元。

按照這一節奏,金輝將成爲繼港龍地產之後,今年第二家實現IPO的內地房企。

由於中國大陸地區嚴厲的監管政策,近些年房企很難通過IPO的方式登陸A股,港股由此成爲企業登陸資本市場的首選。從2018年開始,內地房地產開啓一輪赴港IPO潮。2018年和2019年,在港股完成IPO的企業分別有7家和6家。

今年以來,已有超過10家房企傳出赴港上市的消息,但在金輝之前,僅有港龍地產一家企業完成IPO。分析人士認爲,優質企業越來越少,成爲IPO通過率低的主因。同時,隨着行業分化愈加嚴重,一些無力趕超的小房企,似乎已難入資本市場“法眼”。

對房地產業來說,資本“船票”真的越來越稀缺了嗎?

40強房企僅剩一家未上市

金輝1996年起家於福州,2004年開始進行全國化佈局,2009年將總部遷至北京。目前,金輝已進入全國16個省份和直轄市、31個城市,擁有160個物業開發項目。

根據易居克而瑞的統計,2019年金輝控股全口徑銷售額888.6億元,排名第40位,權益銷售額661.6億元,排名第37位。按照這一標準,目前全國房企40強中,僅剩金輝與祥生兩家未能上市。

金輝的上市之路並不平坦。

2013年,金輝首次向港交所遞交上市申請書,但未能成行。隨後,金輝轉而嘗試登陸A股,並於2016年向上交所遞交上市申請,擬於上交所公開發行不超過6億股股份、募資60億元。

但由於政策監管嚴厲,自2015年以來,房企在A股市場IPO的嘗試無一成功。2020年初,金輝自願撤回A股的上市申請,並在3月25日向港交所遞交了上市申請書。9月25日,金輝再次遞表,並更新了部分財務數據。

最新版招股書顯示,截至今年8月31日,金輝控股尚未結算的預售房款(合約負債)爲713.84億元,較此前更新數據有較大幅度提升。

招股書還顯示,2017年、2018年及2019年,金輝控股的收入分別爲人民幣117.77億元、159.71億元及259.63億元,年度複合增長率達48.5%。同期,金輝的毛利分別爲37.92億元、48.26億元、56.62億元,年度複合增長率爲22.2%。2020年上半年,金輝實現營業收入109.72億元。

土儲方面,截至今年7月31日,金輝的總土地儲備爲2908.2萬平方米,其中二線城市和核心三線城市土地儲備佔比達到93.3%。

債務方面,2017年、2018年、2019年、2020年4月30日,金輝控股扣除合約負債後的資產負債率分別爲54.8%、50.7%、47.7%、46.6%,呈逐漸下降趨勢,且負債水平優於行業大多數公司。

10月14日,惠譽上調金輝評級,評級結果爲“B”,展望由此前的“穩定”調升至“正面”。惠譽表示,此次上調結果反映了金輝的市場地位和財務槓桿的改善,包括低於同行的非控制性權益(約20%)、槓桿率持續優化和債務結構的改善等;主要集中在省會城市及直轄市的土地儲備優質且總建築面積充足,足以滿足未來長時間的開發需求。

資本“風口”漸行漸遠

由於規模較大、財務健康,金輝此次IPO規模有望超過30億港元,從而成爲繼2018年的正榮之後,港股IPO募資規模最大的房企。

但這一“成績”並不能代表今年房企IPO的大形勢。今年早些時候上市的港龍地產,募資規模不足15億港元。

2018年共有7家內地房企在港上市,共募集資金98.3億元人民幣;2019年的在港上市內房企數量爲共6家,募資86.9億元。

在港龍地產、金輝控股之後,目前在港交所排隊的房企還有萬創國際、海倫堡地產、奧山控股、三巽控股、大唐地產、鵬潤控股、上坤控股、領地控股、實地地產、祥生控股等多家。除祥生外,其餘均爲中小房企。

從這些企業的資料來看,規模小、區域佈局集中、負債率高、融資渠道單一、融資成本高是其主要特徵。如鵬潤控股旗下僅有9個項目,2017年及2018年的收益分別是3.57億元、2.24億元,利潤不足億元。

另一家擬上市的房企實地地產,2019年末未償還借款總額爲126.57億元,其中一年內需要償還的短債35.84億元,而實地持有的現金及現金等價物只有20.39億元,現金不足以覆蓋短債。

這些房企的IPO之路堪稱坎坷。其中,萬創國際已經四次申請上市失敗,大唐地產已第三次遞交招股書,海倫堡、奧山控股、三巽集團則是二度IPO。

資本市場對房企融資、拿地、公司治理等方面的“加持”作用爲業界所公認。在內地融資政策嚴厲的情況下,近年來,不少中小房企衝擊港股IPO,並搭上資本市場的“快車”。但今年以來,房企上市之路似乎更加坎坷。

是港交所的要求更加嚴格了嗎?

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向21世紀經濟報道表示,交易所主要從申請材料形式上的合規性與程序上的合法性、信披的完備性等方面進行審查。近期申報的企業以中小房企爲主,未通過審查可能就是這幾個方面出了問題,而非港股對地產股的審覈更加嚴格了。

某大型上市房企融資部門負責人向21世紀經濟報道表示,與A股相比,香港資本市場更看重財務、回報的穩健和業績的可持續性,近年來,行業分化嚴重,中小房企在拿地、融資、銷售溢價等方面的劣勢越來越明顯,財務表現大受影響。

他表示,即使成功上市,這些企業的股價和市值表現也不會很好。據悉,2019年上市的房企中,德信中國、新力控股在上市首日就曾“破發”。

該人士認爲,今年以來愈加嚴厲的調控政策,以及監管層對房企融資的“三條紅線”管理,會加劇中小房企的劣勢,在基本的財務指標不能達標的情況下,這些企業上市的難度必然會加大。

上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進認爲,內地房企登陸港股的窗口期已過。隨着行業從黃金時代走向白銀時代,以及內地樓市調控趨於常態化,近兩年來,行業的市場空間和房企的盈利能力都在下降。受此影響,即使是規模較大的傳統房企,市盈率也很難攀高。

在傳統房企的資本“風口”逐漸遠去的同時,物管行業反而迎來上市熱潮,且無論股價還是市盈率,都高於傳統房企。2019年登陸港股的保利物業,每股定價達到35.1港元,募資淨額爲45.79億港元。而同年上市的千億房企中梁控股,每股定價僅爲5.2-6.88港元,募資淨額僅爲29.18億港元。

據統計,今年以來,已有興業物聯、燁星集團建業新生活金融街物業、弘陽服務和正榮服務等6家物管企業登陸資本市場,另有14家企業已遞表排隊等待中。

(作者:張敏 編輯:李清宇)

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