樓市拐點出現?70城房價漲幅回落,上海、深圳等仍上漲過快!新房供應創近10年新高

在多地持續收緊調控影響下,全國房價漲幅回落。

國家統計局10月20日發佈的數據顯示,9月,一二線城市新房和二手房價格漲幅均有所回落,三線城市新房價格漲幅回落,二手房價格漲幅持平。

不過,仍有多個城市房價上漲過快,其中,徐州新房和二手房價均領漲全國,深圳、上海二手房價漲幅居前。

值得注意的是,有研究機構統計,9月,百城新建住宅新增供應創下近10年的月度新高。

業內人士認爲,“三道紅線”壓力下房企推盤心切,希望在近期加快推盤和促銷,預計四季度房企積極降價促銷去庫存成爲主旋律,同時,隨着密集調控引致的市場預期回落以及需求釋放疲軟,四季度重點城市房價變動或以平穩或小幅下跌爲主。

調控效果顯現,70城房價漲幅回落

國家統計局的數據顯示,儘管70城房價仍在上漲,但漲幅有所回落。

9月份,初步測算,4個一線城市新房價格環比上漲0.4%,漲幅比上月回落0.2個百分點。其中,北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.3%、0.5%、0.6%和0.4%。二手房價環比上漲0.9%,漲幅比上月回落0.1個百分點。其中,北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、1.0%、0.7%和1.1%。

31個二線城市新房和二手房價格環比分別上漲0.3%和0.2%,漲幅比上月分別回落0.3和0.2個百分點。

35個三線城市新房價格環比上漲0.5%,漲幅比上月回落0.5個百分點;二手房價環比上漲0.6%,漲幅與上月相同。

對於房價漲幅回落的原因,中原地產首席分析師張大偉認爲,下半年以來已經累計出現了27個城市收緊調控政策,對市場的影響特別是對新建住宅的影響逐漸出現,很多城市的新建住宅限價政策影響了新建住宅價格,所以整體9月份數據看,新建住宅價格漲幅放緩速度超過了二手房。另外,市場供應量增加,大部分企業銷售都抓緊“金九銀十”增加供應,部分企業也出現了促銷行爲。

貝殼研究院指出,2020年7月,東莞、杭州等地出臺調控政策,此後針對市場熱度快速上漲的市場現狀,中央和住建部兩次召集城市召開會議,自此拉開了新的一輪政策調控序幕,直到10月9日,杭州、東莞、寧波、深圳、南京、十堰、無錫、瀋陽、常州、成都、長春、唐山、銀川、紹興、徐州等15城25次出臺房地產調控新政。其中70個大中城市中有11個城由於2020年7、8月房價指數較高,成爲本輪調控的重點,本輪調控打擊炒房的核心目的就是穩定房價,將投資需求擠出市場。

貝殼研究院認爲,9月,11城中,除徐州外,其餘城市房價同比指數增速回落,徐州由於政策出臺較晚,房價同比指數略有回升後,預計後市房價指數同樣增速放緩。11城中,6城房價同比指數在70個大中城市的排名環比8月下滑,其中深圳下滑5個名次,房價指數回落至調控前1個月(6月)的水平,預計後市穩定。可見本輪調控立竿見影,穩房價目標初步達到預期。

徐州房價領漲全國,深圳上海二手房價漲幅居前

值得注意的是,仍有多個城市房價上漲較快,其中,徐州新房和二手房價均領漲全國,深圳、上海二手房價漲幅居前。

從環比漲幅來看,新房價格漲幅居前的城市有:徐州(1.4%),銀川(1.0%),吉林、濟寧(0.9%),西安、丹東、三亞(0.8%),泉州、惠州、桂林(0.7%);二手房價格漲幅居前的城市有:徐州(1.3%),深圳(1.1%),上海(1.0%),烏魯木齊、無錫(0.9%),寧波、惠州(0.8%)。

從同比漲幅來看,新房價格漲幅居前的城市有:銀川(16.8%)、唐山 (15.4%)、西寧(12.7%)、徐州(11.9%)、錦州(10.6%);二手房價格漲幅居前的城市有:深圳(15.7%),唐山(12.2%),銀川、無錫(8.9%),瀋陽(8.8%),西寧(8.7%)。

對於徐州房價領漲全國,貝殼研究院首席市場分析師許小樂認爲,一是由於近期城市建設利好不斷,同時房企拿地熱情高,如今年5月及7月徐州住宅用地成交溢價率在25%左右,市場預期走高,帶動市場量價上行,今年3月以來徐州新房成交逐月走高。

諸葛找房數據研究中心分析師陳霄認爲,徐州在此前已經出臺了樓市調控新政,本次表現仍較爲突出,預計接下來隨着政策的效應逐漸顯現,市場熱度或有所回落。

百城新房供應創10年新高,4季度房價或小幅下跌?

除了調控政策收緊影響,市場供應大增也是房價漲幅回落的原因之一。

易居研究院的報告顯示,9月份,100個城市新建商品住宅供應量爲7529萬平方米,而成交量爲5228萬平方米,呈現了“供大於求”的態勢。最近四個月全國百城均呈現出“供大於求”的態勢,同時,9月份供求矛盾非常突出,這和供應量井噴有關。觀察歷史數據,新增供應已創下近10年的月度新高。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,歷史上9月份普遍都是預售政策較爲寬鬆、供應明顯增加的月份。此次之所以出現井噴和創新高,最核心的原因在於,今年三季度“三道紅線、四檔管理”政策已經開始實施,其對各大房企將產生較爲明顯的影響。房企從穩定現金流、降低負債、防範經營風險等角度出發,會加快向房管部門申請預售許可證。換句話說,房企推盤心切,希望在近期加快推盤和促銷,以應對“三道紅線”所帶來的壓力。

嚴躍進認爲,從全國100城的庫存數據看,最大的亮點在於庫存數據呈現了較爲明顯的環比增長態勢,這和新增供應數據井噴的態勢有直接關係。從四季度全國百城的數據預測看,積極降價促銷去庫存成爲主旋律。

許小樂則認爲,後期房價以平穩或小幅下跌爲主。隨着密集調控引致的市場預期回落以及需求釋放疲軟,預計四季度重點城市房價變動將以平穩或小幅下跌爲主。

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