原標題：金九房價降溫，四季度仍將以降溫爲主要特徵

國家統計局於10月20日發佈了最新一期全國70城房價指數數據。根據簡單算術平均計算，全國70城新建商品住宅價格指數環比漲幅爲0.3%，相比8月份0.6%的數值明顯收窄了。觀察歷史數據，該漲幅也是今年4月份以來最低的水平。據此可以判斷，金九房價漲勢確實趨緩了，或者說當前房價在降溫。

若對比歷史上金九階段的房價走勢，可以看出，普遍都呈現了漲勢收窄的特徵。尤其是2017年以來每年9月份的房價漲幅，均比8月份要小。實際上，傳統“金九銀十”階段恰是秋高氣爽時期，假期多，適合樓盤促銷。而這個節點也是房企追趕全年銷售目標的關鍵節點，所以普遍會有降價促銷或讓利的做法，自然會帶動房價漲幅收窄或房價降溫。

但是今年金九的房價降溫，有着特殊的背景和邏輯。從統計局公佈的數據看，今年前9月，全國70城新建商品住宅價格指數環比漲幅均不超過1%，說明今年房價本身就屬於降溫的階段。在房價難以強勢的大環境下，9月份漲幅繼續收窄，說明各地市場依然是有一定的壓力，這種壓力其實也是房價降溫的邏輯。

從原因或邏輯上說，至少有四點內容值得關注。第一，今年一季度各大房企的銷售節奏明顯被打亂了，加快完成銷售目標成爲關鍵。雖然二季度開始房屋銷售行情逐漸好轉，但是一季度確實帶來了較大的“傷害”和虧空，進入9月份傳統的促銷季，房企自然需要加快銷售，以價換量的策略成爲房企營銷工作的主旋律。第二，今年9月份房地產市場上可售的房源或庫存是比較多的。根據《中國百城庫存報告》相關統計，今年9月份全國各地都在密集推盤，且推盤量創下了近10年的月度新高。市面上充斥着較多的房源，各大售樓處自然有一定的壓力，降價促銷才能加快客戶資源的導入。第三，“三道紅線、四檔管理”成爲今年房企需要重點關注的紅線，降低負債改善現金流狀況成爲關鍵。雖然此類紅線約束還沒有全面開展起來，但是加快降價促銷回籠資金已經成爲房企的共識。第四，今年三季度開始，全國至少有10多個城市收緊了購房政策。此類城市普遍都是核心的二三線城市，房企在此類城市項目的佈局較多。在購房政策收緊後，普遍都會調整營銷策略和價格策略，自然會帶動此類城市的房價降溫，其對於全國其他城市也有一定的影響。

在此類特殊的情況下，今年金九的房價走勢雖然符合預期，但邏輯點和往年是略有差異的。對於此類邏輯的判斷，有助於我們更好把握後續房價的走勢。預計四季度依然是購房需求積極釋放的階段，購房者需要把握此類邏輯，以更好地預判價格走勢。就目前看，此類邏輯不會改變，這也說明四季度房價將以降溫爲主要特徵。

當然，在具體的購房過程中，也要對不同市場價格有足夠的把握和清醒的認識。第一、價格指數是統計學的概念，和購房者接觸的房價、購房成本等略有差異。今年預售許可證的發放明顯是放鬆了，所以不排除高價項目也在密集入市，這會影響成交結構和價格結構。若是看到一些城市成交均價在上升，那麼也是符合預期的。第二、各地價格也略有分化，尤其是到了第四季度，一些南方的沿海城市房價更容易上漲，比如海景房等項目，這是相應購房者在不同城市置業時所需要注意的。第三、要警惕各類虛假的降價促銷動作，雖然各地售樓處都有價格折扣等營銷語，但是也要注意辨別價格折扣的真實性，尤其是在精裝修、搭售車庫等房源方面，更要防範銷售價格中的各類貓膩。

嚴躍進（財經評論人）