原標題：揭祕長租公寓另一個真相：有人入場就是爲了“跑路”

每經記者 甄素靜 每經編輯 陳夢妤

“當‘跑路’已經成爲一個行業的代名詞時，說明這個行業已經具備了湧現世界級公司的潛質。”這獨特而樂觀的“名言”來自一家“跑路”的長租公寓負責人。但“跑路”、爆雷，這樣的字眼甚至已經沒有辦法再刺激萬先生的神經，去深圳福田區公安局經偵大隊報完案的他已經沒有任何情緒。

“例行交資料，平淡到我都不記得發生過。”現場，辦案人員已見怪不怪，一聽是長租公寓，便隨手遞來一張提交資料的清單，讓他直接交資料回家等消息。這些天，在深圳、上海、重慶、長沙等城市，像萬先生這樣奔走於公安局、住建局、街道辦等機構間的租客、業主、員工，已然是一個龐大的羣體。把這些人聯繫到一起的，正是長收短付（即收取承租人租金週期長於給付房屋權利人租金週期）、高收低租（即支付房屋權利人的租金高於收取承租人的租金）沉澱資金，疑似“跑路”的樂居（深圳）公寓管理有限公司（以下簡稱樂居公寓）。

樂居公寓員工透露，集團實控人現處鄭州，有員工從深圳奔赴鄭州，與實控人當面對話，得到的卻是一句“我讓你走不出鄭州”。後者不主動、不回應，拋出一句“大不了深圳我不要了”。

“霸氣”突至的單方面解約

一紙租約，三方的工作、生活被徹底打亂。

今年8月24日，萬先生與樂居公寓簽訂房屋租賃合同，承租了深圳南山區西海灣花園一套三居室，租期一年，合同上月租金10300元，與市場租金持平。萬先生在業務員推銷下選擇了租金年付，減免三個月房租，押一付九，一共交了103000元，實際月租金約7725元，比市場租金低約2000元，按照合同是8月31日正式入住，入住後的一個月一切正常。

國慶期間，萬先生突然收到一條陌生短信，稱其所居住的房屋受樂居公寓方委託，對方作爲第三方代爲處理房屋解約事宜。解約的理由是，樂居公寓方因資金週轉問題，已停止向業主打租金款，已向此房屋業主提出解約。業主後期將自行收回房屋，請知曉！

《每日經濟新聞》記者在採訪中瞭解到，第三方代理給出的解決方案十分霸氣，且無任何商量餘地。

方案一：您所居住房屋租金和押金以分期形式退還給您，您這邊退租，解除租約合同。分期方案爲1萬以下分6期，1萬~2萬18期，2萬~3萬24期，3萬以上36期。如您同意請回電！

方案二：如不同意分期方案，請您自行採取有效措施處理，我司將不再受理您租住房屋任何事宜，請知曉！

“那麼大的金額分期返還，誰知道能不能返得回來。”對於分期返還和經營不確定性，萬先生等租客表示不能接受這樣的方案，他們不相信這個在上海和深圳連個辦公地點也沒有的第三方有這樣的資金實力，並認爲樂居方面又使出了固定套路搪塞他們。

實際上，像萬先生一樣，收到樂居公寓單方面“霸氣”解約的租客並不在少數。截至10月17日，僅在深圳，據不完全統計租客已有566人，涉及資金超3246萬元。

樂居公寓一位管理層告訴《每日經濟新聞》記者，這僅僅爲其中一部分，9月時樂居公寓運營的房源已在千套左右。

“大不了深圳（市場）不要了”

高收低租、長收短付是很多長租公寓快速擴張的“不二法寶”，現在除收回房屋外，這也成了房東與租客間關係降至冰點的導火索。業主指責租客貪便宜，而租客認爲業主高價出租房子給樂居公寓，並一起詐騙，解決方案始終達不成一致。

張先生是樂居公寓的房東，上半年他因工作變動需出國，便將房子託管給樂居公寓。今年5月，張先生與樂居公寓簽訂房屋管理服務合同，租期2年，租金月付，每月3500元。而樂居公寓以2580元/月的差價租給了租客，但一次性收取一年租金。

張先生自9月起就沒再收到房租了，但租客還在住。張先生說他與大家訴求一致，“把（樂居公寓的）人抓起來，把款追回來，不然房子我肯定要收回來”。

實際上，較早收不到租金的部分樂居公寓房東爲及時止損，已與租客發生過激烈衝突。有租客向記者展示了其與房東間言辭激烈的爭辯和被強制停水、趕出的照片。

針對業主與租客間衝突以及被動捲入其中的物業，深圳市住建局工作人員在接受記者採訪時稱，若存在租賃糾紛，物業服務企業應主動了解糾紛的具體情況，盡力做好業主與租戶之間的糾紛協調工作，並上報給所在社區和街道辦。

與此同時，一些租客和房東，本同爲受害者，本應一致對外的關係，卻也因眼前的租金問題“決裂”，運營方抓住受害者“不耗了”的心理，事情不了了之。

有租客和房東表示維權成本太高，有時間折騰還不如去把這個錢掙回來，而選擇妥協，損失共擔。同樣，樂居公寓員工也因同樣理由選擇放棄了討薪。上述受訪管理層向記者表示，他的同事中已有人“不耗了，退羣了”。

另一位王姓業務員告訴記者，樂居公寓8月就不發工資了，後來只發了個要求員工配合轉型的通知，欠了他1萬多元。

“能咋辦？”他反問道。

啓信寶顯示，樂居公寓控股股東爲四川友聚好房，王某爲實控人之一。不過近期一連串事件爆發後，王某等人連闢謠和象徵性的回覆都沒有做。

《每日經濟新聞》記者從接近王某的核心人士處獲悉，包括王某等在內的核心骨幹均有出席內部會議，在回應深圳等城市出現的問題時並沒有拿出具體解決方案，並稱“大不了深圳（市場）不要了”。

就在他們開完會回到住處時又接到了另一位實控人的威脅電話稱，“我讓你走不出鄭州”。

關聯公司相同套路急割“韭菜”

記者在調查中發現，不止深圳的樂居公寓經營出現了問題，與之關聯的重慶知寓、上海晴巢等均已出現資金鍊問題，涉及業主、租客、員工超千人。

在上海，租客左伊以押一付三形式租了晴巢公寓的房子，據其所知大部分人最初都是選擇了這種支付方式，但後期很多業務員都鼓動租客半年付、年付。左伊計算了晴巢需返還他的押金租金共計10650元，按照解約公告，1萬元內6期、1萬~2萬元18期、3萬元以上36期的返還方案，樂觀情況下，他每月能拿回約600元。

左伊無奈地說，相比一次性交完的1萬多元，600元顯得格外諷刺，憑什麼白用我們的錢那麼久？據其介紹，在上海地區，他所知道的租金金額最大一筆爲85000元，目前晴巢上海的辦公地點已經空了，業務員已經解散，租客與業主也只能通過電話聯繫和解約。

在重慶，一位將房屋託管給知寓的業主說，知寓9月就不再給他們支付租金了，相關責任人無法聯繫，疑似捲款逃跑。在出事之後他們才瞭解到，知寓在重慶的擴張模式也爲高收低租，長收短付，目前公司已經沒有繼續正常運營。如今業主和租客自發建了羣聊組，奔走於各部門希望追回房租、收回房子。

記者瞭解到，長沙、蘇州、合肥等地友聚好房旗下的公寓業務資金鍊也陷入了困境。

有租客反饋稱，其申請退租14天后租金還沒到賬，也有租客收到房東要求其搬出去的通知。在公司留言區，業主和租客們討論最多的則是關聯公司“跑路”、拖欠房租等話題。

從受訪者提供的資料來看，友聚好房在重慶、上海等地的操作，跟深圳幾乎是一樣的配方，一樣的味道——國慶前兩天以集團名義向外發佈轉型通知，緩發員工工資和業主房租，隨後趁國慶長假“跑路”，等假期後人們意識到問題時，公寓方已人去樓空，“快閃”到連個面對面討論解決方案的機會都沒給。

左伊提供給記者的一份資料顯示，晴巢8月5日轉簽了一批公寓，在快速攬收一批年付、半年付租客後，9月便不再支付員工工資和租金。這使得外界認爲，樂居、晴巢、知寓等披着“經營不善急於擴張”的外衣，急割韭菜，意在收取年付租金。

上正恆泰律師事務所鄭重律師表示，長租短付、高收低租的實質是囤積資金挪作他用或乾脆就是詐騙。租客在租房時，要摒棄貪圖便宜的心理，長租公司“燒錢”搶房源的時代早已不復存在。如果長租公司要求一次性支付長期租金，租客務必要求取得房東的明確認可，確認房東是否亦一次性收取該等長期租金，以免長租公寓公司突然“跑路”。

長租公寓有割“韭菜”全套培訓

此前，有業內人士分析長租公寓的運營模式是，用預收的租客租金滾雪球，快速擴張佔領市場份額，以此做一份漂亮的項目書把VC的錢拿到手，再去納斯達克敲鐘。實控人想好好經營，還想去納斯達克敲個鐘，已經算是有理想有良心的創業者了。

怕只怕心急的創業者並不想去敲鐘，只想用同樣的套路，先成立個公司，以高收低租和長收短付的經營模式，高薪招聘業務員，快速積累大量房源和租客後，收半年一載的租金，後續再以經營不善爲由申請公司破產或註銷公司，全身而退。這種做法門檻低，手段隱蔽，模式易複製，在業內已非常普遍。

深圳近期被集中維權的美居公寓、小鷹公寓、城城找房等均表現出相同特徵，成立時間短，採用高收低租的運營模式，附以高薪高傭且無學歷門檻的招聘噱頭，快速擴張規模、積累資金後，對外公告資金鍊困境。

比如美居公寓，記者留意到，其招聘啓事中給出的管家底薪是6000元+單量獎勵（1000元/1500元/2000元/單）+50%~85%自營獎勵+出房現金獎+租金高額返現，而主管綜合薪資每月可達到2萬~5萬元，遠高於行業均值，這大大提升了其快速積累房源和獲客集聚資金的效率。

有不願具名的資深律師向《每日經濟新聞》記者透露，業內確實存在着長租公寓割韭菜規避風險的全套培訓，在極短時間內完成入場和爆雷。

以友聚好房爲例，他們一邊以疫情影響爲由，關閉早期開拓的城市業務，另一邊在二線城市重新“開闢疆土”。據啓信寶，友聚好房成立於去年10月，其旗下經營的多家公司成立時間均在疫情爆發後。

上述接近王某的人士向記者透露，深圳、上海的業務爆雷後，該實控團隊近期又成立了新的殼公司。

近期同樣被維權的三彩家旗下小鷹公寓、城城找房等當事公司，還對此發表過他們“獨特而樂觀”的看法——“當‘跑路’已經成爲一個行業的代名詞時，說明這個行業已經具備了湧現世界級公司的潛質。”

是不是“大不了深圳不要了”的棄城動作就能使實控人全身而退？

靖霖律師事務所律師堵建軍在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，經營長租公寓的公司，如果在簽訂合同時就是採取高收低租的方式，那麼公司是根本不可能獲利的，也不可能持續經營，因爲公司從一開始就不具有履行合同的能力，可以推定其具備非法佔有的主觀目的。

此種行爲模式，符合我國刑法規定的明知沒有履行合同的能力，虛構事實，隱瞞真相，使用其他欺騙手段使對方交付款、物的，屬於合同詐騙，要負法律責任。

長租公寓爆雷後，房東和租客的損失應由誰來承擔？

華商律師事務所律師周爭鋒認爲，如業主和長租公寓是託管關係，則損失由業主承擔；如果不是，則需要租客承擔。如能證明長租公寓只是代理人，則“跑路”糾紛是代理合同糾紛，不是租賃合同糾紛，業主需爲自己尋找代理人不慎重的行爲買單，租賃關係維持不變，租客繼續租賃房屋。

政府新規直指資金監管命門

近年來隨着熱潮退去，長租公寓倒閉數量逐年增多。據不完全統計，僅今年內爆雷的長租公寓數量就已經超過40家。

景暉智庫首席經濟學家胡景暉此前在針對北京某些長租公寓出現租金下降糾紛時曾指出，原來在一些長租公寓的財務測算模型中，默認北京每年房租會上漲10%左右，但疫情造成大量房間空置，租金已經沒有強烈的上漲勢頭，而長租公寓房源做的都是重新裝修裝配，成本相對比較高，這導致很多企業面臨現金流壓力。

實際上，由租房引起的羣體事件已引發了監管層高度關注。如成都已出臺的《關於開展住房租賃資金監管的通知》，要求設立監管賬戶，對承租人向住房租賃企業支付租金週期超過3個月的，住房租賃企業應將收取的租金、押金和利用租金貸獲得的資金存入監管賬戶。若未開立監管賬戶，則相關住房租賃企業將被暫停租賃合同網籤備案和發佈房源。

成都優客逸家CEO劉翔在接受《每日經濟新聞》採訪時曾稱，住房租賃資金監管，核心就是去掉過度槓桿。如果一些企業繼續大量使用過長週期的預收加槓桿，那資金監管將對企業的短期現金流產生很大影響。

對於改善長租公寓營商環境，廣東省住房政策首席研究員李宇嘉表示，應探索建立租金託管制度，設立機構租金專用賬戶收付租金，實行租金銀行託管；動態上報和監測長租公寓租金貸的合作方、比例、流向等，租金貸只能用於前期裝修、營銷等戰略性投入，不能用於房源擴張。此外，監管部門應明確租金貸准入規則，銀行要開發針對租客融資的普惠性租金貸產品等。

堵建軍則表示，長租公司合同詐騙可走刑事訴訟，更有利於挽回被害人的損失。公安機關立案後通過追贓程序挽回部分經濟損失，特別是可以追回被轉移的贓款，有利於挽回被害人的損失，另一方面可以讓犯罪分子得到應有懲罰，維護社會公平和正義。

左伊看到，友聚集團告業主書中有這樣一句：“亦希望廣大業主和租客能在此時此刻幫助企業一把，幫助我們年輕人（克服）創業期間遇到的種種不容易。”但她不解，這樣動機不純、僞裝“創業失敗”的鍋爲什麼要讓他們這樣的弱勢羣體來背。

發稿前夕，記者再次探訪了樂居公寓位於南山區的辦公地址，如今大門緊閉，房東在門口貼上了與樂居公寓解約協議的告示，公司牌匾已經摘掉，白牆上只留下6個黑乎乎的空洞，室內桌椅落上了灰塵。如果不是散落在地上兩條印有“樂居公寓”的不乾膠標貼，幾乎看不出這個公司的印記，但公安機關留存的厚厚的報案回執單證明它確確實實存在過。

記/者/手/記：加強監管 讓創業迴歸創業本質

與作爲新業態剛出現時的高光環繞不同，近來長租公寓頻登熱搜卻是因爲討薪、“跑路”和爆雷。

貝殼研究院統計的數據是，去年有53家長租公寓倒閉，今年長租公寓倒閉數量又超過40家，有關租賃市場的規律、風險和詐騙，再度成爲行業熱議的新焦點。

深究長租公寓爆雷的原因，競爭激烈、資金鍊斷裂佔一大半。但萬億規模的租賃市場，還未培育出獨角獸的想象空間，給了真假創業者們入場豪賭的動力。真創業者苦苦經營，夾縫裏求生存，而假創業者卻在一邊炫富，一邊“棄城”重做規模。

近來爆雷“跑路”的公寓均表現出共同特徵，利用行業監管空白，在極短的時間內，以高收低租、長收短付以及高薪高傭快速規模化發展，聚攏鉅額資金後，對外公佈資金鍊出現問題，或轉型或解約。

此後，利用業主跟租客間衝突，轉移對公寓運營方的注意力，篤定人們有“不想耗”的心理，認爲不會發生羣體性事件，最後不了了之。

假創業者以創業爲名的斂財行爲，卻要市場來買單，這樣暗藏陷阱的經營模式不斷踐踏行業底線，將行業信任度降至冰點。

規範前行，道阻且長。