閩系房企金輝控股即將完成在港上市最後一步。

根據港交所披露信息顯示，金輝控股已通過上市聆訊，將於10月29日正式於港股掛牌，成爲匯景控股和港龍地產後，年內第三家實現港股IPO的內地房企。

金輝控股此次IPO發行價格區間定爲每股3.50-4.50港元，基礎發行規模6億股，可超額配售不超過0.9億股，最高募集資金31.05億港元。

因A股嚴厲的監管政策，最近三年，內地房地產掀起赴港IPO熱潮。2018年和2019年，在港股完成IPO的企業分別有7家和6家。

不容樂觀的是，另有申請IPO但仍未實現在港上市房企也達到11家，包括海倫堡中國、奧山控股、大唐地產、鵬潤控股實地地產及祥生控股等。這一數量側面說明，房企赴港上市進程在明顯放緩，難度也有所提升。

“房企在港上市進程趨緩離不開港交所和企業兩方面原因。一方面，最近幾年赴港上市房企增多，港交所有了更多可對標指標。房企之間存在規模大小、土儲多寡、財務健康與否等多方面區別，上市難易程度也有所不同。”第一太平戴維斯高級董事、華北區估價部業務負責人胡建明向界面新聞表示。

不僅如此，在新冠疫情全球爆發、資本市場經歷巨震的特殊時期，今年赴港掛牌地產公司都遭遇股市震盪時刻。在複雜局勢下，今年上市的匯景控股和港龍地產均出現股份認購不足的情況。

根據公開信息，匯景控股和港龍地產發售價和募資額分別爲1.93港元、3.93港元和13.91億港元和14.32億港元。從這一維度來看，如果金輝控股股份認購能達到預期效果，或將成爲年內IPO規模最大的一家地產公司。

金輝能實現相對較快上市進程及相對較高的募資額，離不開規模、土儲等這類衡量傳統房企的硬性指標。

根據招股書，金輝控股發軔於福建，2009年總部搬遷至北京，確立全國化戰略佈局；業務以住宅開發爲主，並配以少量商業物業開發和物業管理。而這次上市主體已經將物業拆分出來。

在閩系房企中，與融信、福晟等“大起大落”的房企比，金輝控股算穩健類型，直到最近幾年開始展現出對規模的渴望。

根據克而瑞2017年~2019年銷售數據，三年中，這家公司分別實現全口徑銷售額445.1億、746.8億、888.6億，距離千億僅一步之遙。據中指數據發佈的2019年中國房地產銷售額百億企業排行榜，按簽約銷售額計，金輝控股排名第40位。

另據招股書顯示，在上述三個時間維度上，金輝控股持續經營業務的收益分別爲117.77億元、159.71億元、259.63億元，複合年增長率48.5%；淨利潤分別爲22.21億元、23.00億元、26.90億元，複合年增長率10%，其中2019年增幅爲16.96%。

債務方面，2017年、2018年、2019年、2020年4月30日，金輝控股扣除合約負債後的資產負債率分別爲54.8%、50.7%、47.7%、46.6%；由計息銀行貸款及其他借款、優先票據、公司債券及資產抵押證券組成的借款總額，分別爲340.3億元、431.7億元、490.7億 元及525.9億元。

土儲方面，截至今年7月31日，金輝的總土地儲備爲2908.2萬平方米，其中二線城市和核心三線城市土地儲備佔比達到93.3%。

基於銷售額、營收等這類指標，中泰國際對標規模同等偏上的中梁、正榮及新力這三家房企，按全球公開發售後的40億股本計算，預估其市值爲140-180億港元。截至2019年底，中梁、新力和正榮的市值分別約爲178億港元、148億港元和194億港元，市盈率分別爲3.69、5.63和6.84。

隨着市場競爭加劇及未來成長性預期式微等諸多因素，傳統房企市盈率在逐漸降低，遠不及非傳統房地產公司，比如這兩年估值高漲、密集IPO的物管公司。

“老市場（新房市場）已經穩定了，一個新的市場（增量市場）出來了。”胡建明說，“隨着政策、政府與企業合作方式的改變，未來，新類型、非傳統開發商將逐步進入IPO市場。他們之前也在做，但限於其規模和增量市場邏輯等沒有受到太多關注。而增量市場正在逐步打開，這類公司將成爲房地產市場新的關注點。”

胡建明所言的非傳統開發商涉及特色小鎮、建築公司、城市更新、舊改、產業地產等領域開發商。比如金地威新、聯東等產業地產型公司、藍城等特色小鎮開發商。