原標題：房企業績觀察 | 招商蛇口前三季度淨利潤同比下降58.7%，“增收不增利”何解？

華夏時報（chinatimes.net.cn）記者李未來 見習記者 張慧敏 深圳報道

招商蛇口（股票代碼：001979）日前公佈的2020年第三季度報告顯示，前三季度招商蛇口營業收入爲501.17億元，同比增長96.21%，歸屬上市公司股東的淨利潤爲21.91億元，同比下降56.96%。招商蛇口面臨“增收不增利”的困境。

專業人士分析，其在山東省的多個房地產項目的簽約面積不及竣工面積的一半，一定程度上影響了利潤表現。

相關機構指出，招商蛇口今年受疫情影響，“以價換量”加劇了“增收不增利”。三季度招商蛇口“增收不增利”情況有所好轉，利潤水平小幅提升，但仍處於其歷史低位。

“增收不增利”

10月20日，招商局蛇口工業區控股股份有限公司（下稱“招商蛇口”）公佈的2020年第三季度報告顯示，前三季度招商蛇口營業收入爲501.17億元，同比增長96.21%，歸屬上市公司股東的淨利潤爲21.91億元，同比下降56.96%。可以看出，招商蛇口前三季度“增收不增利。”

公開資料顯示，招商蛇口目前的主營業務爲社區開發與運營、園區開發與運營、遊輪產業建設與運營，截止2019年末，三項業務營業收入佔比分別爲86.57%、12.77%、0.66%。在業務區域分佈方面，招商蛇口深耕大灣區和長三角，業務遍佈全國多個城市甚至海內外，海外和香港業務佔比較少。

對於利潤下滑的原因，招商蛇口解釋稱，報告期內受到房地產項目結轉結構影響，社區業務毛利率同比下降；自今年年初新冠肺炎疫情爆發以來，公司履行央企責任，對租賃物業採取了減免租金等措施，導致公司園區業務利潤同比下降明顯；此外，上年同週期公司轉讓子公司股權產生稅後淨收益22.26億元，這也造成了利潤同比降幅加大。

招商蛇口面臨“增收不增利”的困境由來已久。《華夏時報》記者翻閱資料發現，2019年招商蛇口營業收入爲976.7億元，同比增長10.64%，扣非淨利潤爲124.7億元，同比下降14.55%。

“一方面，部分項目的完工時間偏長和部分區域的開發進度放緩在一定程度上影響了招商蛇口利潤增速。同時，2019年，包括濟南、青島、煙臺在內的城市房價下行，招商蛇口山東區域今年面臨的銷售壓力較大，這在一定程度上影響了其營收表現。”58安居客房產研究院首席分析師張波對在接受《華夏時報》記者採訪時說。

《華夏時報》記者翻閱年報發現，2019年和2020年前三季度，招商蛇口在山東省的多個房地產項目的簽約面積不及竣工面積的一半。年報顯示，2019年招商蛇口在山東省有十個主要的房地產項目，多個項目的簽約面積不及竣工面積的一半，其中包括青島海德公學和海德花園、青島藍灣網谷、日照萊頓小鎮、煙臺馬爾貝拉等。2020年半年報顯示，這四個項目的簽約面積仍然不及竣工面積的一半。

在“不增利”的背景下，值得注意的是，三季度，招商蛇口拿地力度增大，且存在地價太高風險。平安證券相關數據指出，三季度招商蛇口新增土儲備485萬平，與上半年新增土儲660萬平比起來，其拿地力度增大。前三季度招商蛇口累計新增土儲1145萬平，同比增長37.8%，平均樓面地價8346元/平，較2019年全年上升21.7%，地價房價比爲36%。

知名地產分析師嚴躍進表示，企業若要做大規模，積極拿地很正常，但是拿地成本過高，後續需要化解，否則會侵蝕利潤。高地價的化解，關鍵在於開發成本的降低和銷售節點的把握。“企業可以引入更低成本的開發資金，後續若是對地產週期把握得當，也可以提高盈利空間。”嚴躍進對《華夏時報》記者說。

張波表示，從全國來看，今年的土地溢價率普遍提升，此外，樓面均價的提升更大程度上是房企拿地區域更側重於一二線重點城市所致，因此樓面均價上漲並不一定造成未來利潤下滑。“但房企對於成本的有效控制依然十分重要。”張波補充道。

“增收不增利是行業的通病，尤其是近兩年房企土地成本增大，再加上今受到疫情的衝擊，房企在盈利方面存在壓力。”嚴躍進對《華夏時報》記者說。

貝殼研究院相關分析指出，招商蛇口今年受疫情影響，“以價換量”加劇了“增收不增利”。三季度招商蛇口“增收不增利”情況有所好轉，利潤水平小幅提升，但仍處於其歷史低位。

針對三季報的有關情況，《華夏時報》記者向招商蛇口發送了採訪提綱，截止發稿，未收到回覆。

與平安資管終止合作

此外，招商銀行在引入戰略投資者尋求合作上也不甚順利。第三季度，此前招商蛇口多次公告的平安資管將成爲其戰略投資者的合作終止。

6月8日，招商蛇口發佈公告稱，擬向深圳市投資控股有限公司購買其持有的深圳市南油（集團）有限公司（以下簡稱“南油集團”）24%股權，平安資管接受平安人壽的委託，以平安人壽的保險資金全額認購招商蛇口本次募集資金非公開發行的股份。此次的發行完成後，平安人壽將成爲招商蛇口的股東。

公開資料顯示，南油集團主要從事園區開發和物流倉儲等業務，主要資產位於深圳市前海片區。南油集團擁有深圳前海媽灣片區80.62萬平方米土地的使用權，貝殼找房數據顯示，前海片區的二手房均價爲11.4萬/平方米。

天風證券此前發佈的研報表示，地產與險資合作，爲險資提供了高分紅和高投資渠道，也有助於房企補充低成本資金。

然而多次公告合作事宜後，平安資管退出了此次合作。9月14日，招商蛇口發佈公告稱，由於目前資本市場環境的變化，經公司與平安資管友好協商，雙方同意終止平安資管認購公司非公開發行股份事宜。

嚴躍進表示，企業之間的合作存在變數，此合作規模較大，同時今年疫情衝擊也干擾了合作。企業需要強化經營能力，真正做到讓外部投資者認可其投資價值。