作者：知了 来源：功夫财经

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不按稿子念，就不退钱

一出跌宕起伏，反转不断的买房大戏，让山东小城乳山彻底火了。

湖南长沙58岁的姚先生向媒体爆料：自己国庆期间跟团去威海乳山旅游，先交800元，回长沙后再退给他，相当于免费旅游。

结果到乳山之后，才发现是湖南当地一家房地产公司带他来的，这家公司还派了一名女员工守着他，不买房就不让出门，不让睡觉，不许跟家人说在这买房。

被迫之下，他买了一套42万的海景房，已经支付了12万的首付。

消息一出，群情激愤：这届老年人可太惨了，出去旅旅游，前有黑导游强制消费，现有黑中介强制买房。

反转很快来了，乳山市对此高度重视，立即成立调查组连夜进行调查取证，26日中午发布公告表示姚先生是自愿购房，限制自由、强制买房等情况均不属实。姚先生本人也发表书面致歉，表示自己说被强制购房只是为了达到尽快退房、退款的目的。

当然，乳山政府也很友好，表示依据流程可以申请退房。

就在吃瓜群众以为这场闹剧结束时，耐人寻味的事情又发生了。

据《凤凰周刊》报道，27日上午，记者拍下涉事房产公司工作人员与姚先生的协商过程，姚先生称，对方拿出了一份声明让他照着念，否则就不退钱。

事到如今，谁是谁非只有当事人清楚了，好在姚先生12万的首付款，目前已经退回大半。

其实，在任意社交平台输入乳山，都能看到很多上当受骗无法退款的控诉，与这些人相比，姚先生相当幸运。

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一手房卖1万，二手房五折都难卖

其实早在今年9月份，乳山就因“海景房低至1800元，投资者亏本35％”的新闻登上热搜。有投资者持有11年后，降价7万才能出手，加上这些年的维护成本，可以说是血亏，而这样的例子不在少数。

这究竟是个什么样的地方，让无数购房者损失惨重？

乳山是山东威海的一座县级市，当地银滩沙质细腻松软,洁白如银，被誉为“天下第一滩”是国家4A级旅游度假区，而乳山又是长寿之乡。这样的概念吸引了大量开发商来此投资。

2007-2010年是乳山房地产发展的高峰期，银滩20多公里的海岸线上，陆续开发了200多个海景房项目。房地产，也逐渐成为当地最主要的经济支柱。

据统计，2019年，乳山市全年固定资产投资同比下降了35.4%，但房地产开发投资却同比增长了7.03%。其中，住宅投资同比增长了10.53%，占全部房地产开发投资的92.42%。足以见得乳山对房地产依赖程度之强。

然而乳山常住人口只有50万，本地居民根本无法消化天量的海景房供应。所以开发商把眼光瞄准了大城市富裕的中老年人群。长寿之乡+海滨养老的概念，对这些人也有非常强的吸引力。

这些公司往往打着免费旅游的幌子，在各大城市广泛宣传，组团去乳山看房。由于行程非常紧密，工作人员看得也很严，这些购房者根本没时间接触当地人，也无法了解二手房真实价格。

在售楼处听着开发商描绘的升值前景和美好养老生活，去海边实地看看沙滩，再加上销售的死磨硬泡，很多人冲动之下就买了房。

然而回去之后就会发现，自己1万每平米买的房子，二手房只能卖4000，而且还不好出手。但此时已成定局，很多人也申诉无果，只能用“至少自己还能住”来自我安慰。

03

旅游地产的致命缺点

其实，无论是养老还是投资，乳山乃至全国大部分地区海景房都不是一个很好的选择。

很多人买海景房，都是受到“可自住、可投资、可出租”这种说法的诱惑。但在实际生活中，这三点很难全部实现。

首先，大多数旅游地产并不适宜全年居住。以乳山为例，冬季严寒，没有暖气，这样的气候对老年人是致命的，只能在夏季避暑。一年中适宜居住的时间可能只有半年；即使是海南，夏季也非常炎热，气候并不舒适。

更尴尬的是，由于季节性明显，你想自住的时间可能正是出租的高峰期，一旦你自住，就无法获得出租收益，因此每年会有大量时间被空置。而咸湿的海风每天都会侵蚀房屋和家具家电，这就意味着每年都要投入一笔钱来维护。

其次，跟乳山一样，全国大部分旅游地产入住率低，配套严重不足。

多数开发商只想出售住宅赚快钱，能按时交房已经不错，并不会在配套上投入过多资金。

由于季节性明显，旺季时这些地区物价奇高，淡季时买东西要进城。交通非常不便，别说公交，出租车都没有几辆，出现基本靠自驾或者摩的。至于很多老年人关心的医院，更是天方夜谭。

对旅游地产来说，最不稀缺的就是景观，然而除了景观，其他资源都很匮乏。缺乏交通、商业、医疗、学区等资源的加持，再加上受气候影响淡旺季明显，这些旅游地产，比如葫芦岛、北戴河、唐山乐亭等地，基本都像乳山海景房一样，入住率低，二手房无人问津，跌跌不休。

04

旅游地产，还能买吗？

那么，海景房之类旅游地产真得完全不能买吗？

其实并不绝对，还是要看个人的需求。

客观上讲，夏季避暑、冬季避寒、养老度假的需求在全国范围内普遍存在。只是我们要明确自己的需求，不能既要又要还要。

如果以自住养老为主，而且每年都要住几个月时间，自己买房没问题，当然可以优先考虑总价低、配套成熟的二手房；

如果每年住的时间非常短，完全可以住在民宿和酒店，虽然旺季价格高，但是服务更好也没有亏损风险。

如果一定要兼具投资属性，那我们就要考虑气候因素的影响，选择那些一年四季气候宜人的城市，比如昆明、大理。

而且，除了景观资源，一定要选择兼具有产业、交通、医疗、教育资源的项目，这样才能将风险降低。不过这种项目相应来说，价格会更高一些。

总而言之，鱼与熊掌不可兼得。任何决策，都是一个取舍的过程。

十全十美还不用你付出代价的事情，多半是骗局。就如同这位湖南的姚先生，如果不是贪图免费旅游的小便宜，也不会陷入这场“强制买房”的风波。

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