#房產知識分享官#

作者:貓掌櫃 來源:功夫財經

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鄭州,迎來降價潮

最近,“鄭州房價連跌三年”這個話題引發熱議,作爲在本地深耕多年的從業人士,我想向大家分享下真實的一線市場,以及對後市的看法。

近期鄭州樓市最熱門的事件,莫過於萬科蘭喬聖菲腰斬式的降價。這個樓盤位於鄭州熱門遠郊板塊綠博片區,2017年樓市形勢大好之時一度賣到14000元/㎡,今年市場跌入冰點,開發商的日子日益艱難。爲了更快促進回款,該樓盤近期推出了七千出頭的骨折價。

消息一出,與論譁然。前期購買的老業主忿忿不平,紛紛吐槽之前爲綠博站過臺的自媒體大V,這也引發了圈內新一輪的討論。而在這其中,最核心的問題是,鄭州房產是否還能繼續投資?

誠然,這是一個關乎購房人羣信心的問題。今年,購房者見到了各種開發商保命式的降價。

曾經鄙視鏈頂端的北龍湖區域,碧源榮府從原有45000-48000元/㎡,降到了26000-28000元/㎡,每平米直減2萬;

在主城三環區域,泉舜上城這個鄭紡機地王的鄰居,推出15000左右的特價房,相較於之前的銷售價格降了2000-3000元/㎡;

在耀眼的潛力發展區域濱河國際新城,海馬清風公園這個品質盤的代表,從原有17500元/㎡的價格降至1.4w;

在熱門遠郊綠博區域,融創觀瀾壹號,推出了8500-9500元/㎡的特價房。價格從14000-15000元/㎡直減6000。

……

這些以“特價”爲噱頭的降價,似瘟疫一樣蔓延。最初從遠郊、後來到近郊、主城,最後,似乎每個片區都在降價,每個樓盤都在促銷。

業內人士調侃:“這年頭,哪個樓盤要是沒有幾套特價房,都不好意思讓客戶到現場看盤。”

特價房源四面開花,價格沒有最低,只有更低,擊潰了買房人的信心。很多人,對鄭州房價的未來很迷茫,甚至不少人對鄭州這座城市都不再看好。市場看衰情緒濃厚。

02

這座城市,仍有較大潛力

今年,太多的人問我:鄭州的未來會怎麼樣,房子還能買嗎?

一般這種情況下,我都會斬釘截地回答:能買,現在是入手的好時機。

對於鄭州的未來,持有鄭州房產的價值,我是長期看好的。

一座城市房價的組成,大體上可以分爲兩個部分,一是城市基本面,這裏包含城市的產業發展,經濟、人口增速,城鎮化率等因素,是房價的根基,決定長期房價的趨勢。

另一部分是可變因素,包含土地供求、金融政策、突發情況等,這些是城市房價短期波動的原因,影響短時間內城市的房價。

這兩大部分因素影響房價的趨勢和波動。按照這個邏輯,我們可以一起來看看鄭州的房價,分析這座城市的未來。

先來看看鄭州的基本面。

從經濟發展來看,作爲中部大省的省會,鄭州是一個典型的單核城市,河南舉全省之力來發展它。背靠1億人口和廣大的中部腹地,再加上全省資源的傾斜,鄭州的經濟發展一直處於快車道中。

2005年,GDP在主要城市排名第27位,經過14年的發展,到2019年,上升至15位。幾乎每一年鄭州都能實現一個或兩個位次的前進,而且這種前進是穩紮穩打的。

從人口和城鎮化率來看,鄭州目前仍然處於人口淨流入階段。2018年鄭州市常住人口總量首次突破千萬大關;2019年,淨流入人口46萬人,這種持續流入的情況還會持續。

因爲河南省的城鎮化率較全國水平來說是較低的,而鄭州又是單核的省會城市,隨着河南省城鎮化的推進,未來依然會有大量人口流入。

隨着近幾年米字型高鐵的形成、新型大數據產業的引入,鄭州在城市發展和城市曝光度上都有較大的提升。未來,鄭州很有可能成爲北方的第三城。

所以說,這座城市的基本面是沒有問題的,未來發展依然有較大潛力。

03

鄭州房子還能買嗎?

那爲何鄭州近幾年的房價一直處於跌跌不休的狀態呢?

這個得從土地供求和短期政策說起。

受2016年房價暴漲的影響,從2017年開始,政府加大土地供應,之後鄭州的土地供求基本上處於供過於求的狀態,由此導致近一兩年鄭州的商品住宅市場供應量大增。

2019年的8月至今,鄭州的商品住宅供應量井噴,庫存自2019年11月以來一直保持在11個月以上,高峯期甚至達到21.7個月。

供應大幅增加的同時,鄭州的購房需求卻在近兩三年內減少。

爲抑制2016年的房價暴漲再次出現,鄭州較早啓動了調控。到2017年,構建了限購、限貸、限售、限價、限籤的五限政策體系。政策實施力度之大,範圍之廣、執行之嚴,前所未有。此後的一到兩年,市場需求得到極大的抑制。

2020年又遭遇新冠疫情,經濟環境大受影響,政策與經濟大環境疊加,客戶需求進一步減少。

供應增加,需求減少,供需失衡成了近兩年鄭州樓市的常態。而且在可預見的一到兩年內,這種狀況還會持續下去。這便是目前鄭州樓市的真實情況。

除了供需失衡之外,今年的房價下跌,開發商爭先保命跑量也起到了很大的作用。

今年8月,房企融資的三道紅線政策出臺,緊緊扼住了各大開發商的喉嚨。即使是宇宙房企恆大,也爆出了債務問題。所以在這樣的環境下,各大開發商爭先降價跑量,造成連鎖式的反應,價格和銷量雙雙下降。

鄭州樓市的寒冬是由供需失衡與經濟、政策環境疊加所產生的結果,屬於短期的波動範圍,與城市的基本面沒太大關係。未來的長週期內,仍會呈現長期慢牛的態勢,這種價格短期漲跌的波動也很正常。

在未來,鄭州樓市也仍然存在短時間內價格迅速拉昇的可能,不過需要等某個特定的時機。

在這種長期慢牛+短期波動的態勢下,鄭州的房產當然可以買,但是買的過程中就需要更加仔細甄別具體樓盤。不同樓盤在未來升值方面存在較大差異。

如同大盤慢牛行情之下選擇優質股票,樓盤慢牛態勢之下我們要精選優質盤,選盤之後做好長持準備,長持的時間有可能是七年、八年或者十年。這是關於房產的價值投資。

買房就是買一個城市的股票,鄭州仍然是一隻潛力股,當我們認清大勢之後,就拋棄那些波動的干擾,做好選籌配置,去等待長期的回報。

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環鄭投資需謹慎

還有一個現象需要我們注意。

在鄭州樓市寒冬之際,環鄭地區市場卻熱火朝天。洛陽、南陽等地樓市供需兩旺,價升量長。

其實,這主要受益於2016年的去庫存政策,以及2017-2018年的棚改貨幣化安置造成了客戶需求井噴式的爆發,拿到拆遷款的人們又重新將資金投入到房產當中。

同時鄭州房價的暴漲撩撥了很多人的神經,但後期啓動的嚴格五限政策使很多人失去了鄭州買房資格,將部分購房需求擠壓到了周邊區域。

洛陽這種地級市的市場容量本來就不大,遇到短期的需求釋放,樓市便呈現出了烈火烹油的態勢。但是目前各個地市入庫存已接近尾聲,接下來有很大可能進入高位盤整期,因此現場入場需要格外謹慎。

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