#房產知識分享官#

作者：貓掌櫃 來源：功夫財經

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鄭州，迎來降價潮

最近，“鄭州房價連跌三年”這個話題引發熱議，作爲在本地深耕多年的從業人士，我想向大家分享下真實的一線市場，以及對後市的看法。

近期鄭州樓市最熱門的事件，莫過於萬科蘭喬聖菲腰斬式的降價。這個樓盤位於鄭州熱門遠郊板塊綠博片區，2017年樓市形勢大好之時一度賣到14000元/㎡，今年市場跌入冰點，開發商的日子日益艱難。爲了更快促進回款，該樓盤近期推出了七千出頭的骨折價。

消息一出，與論譁然。前期購買的老業主忿忿不平，紛紛吐槽之前爲綠博站過臺的自媒體大V，這也引發了圈內新一輪的討論。而在這其中，最核心的問題是，鄭州房產是否還能繼續投資？

誠然，這是一個關乎購房人羣信心的問題。今年，購房者見到了各種開發商保命式的降價。

曾經鄙視鏈頂端的北龍湖區域，碧源榮府從原有45000-48000元/㎡，降到了26000-28000元/㎡，每平米直減2萬；

在主城三環區域，泉舜上城這個鄭紡機地王的鄰居，推出15000左右的特價房，相較於之前的銷售價格降了2000-3000元/㎡；

在耀眼的潛力發展區域濱河國際新城，海馬清風公園這個品質盤的代表，從原有17500元/㎡的價格降至1.4w；

在熱門遠郊綠博區域，融創觀瀾壹號，推出了8500-9500元/㎡的特價房。價格從14000-15000元/㎡直減6000。

……

這些以“特價”爲噱頭的降價，似瘟疫一樣蔓延。最初從遠郊、後來到近郊、主城，最後，似乎每個片區都在降價，每個樓盤都在促銷。

業內人士調侃：“這年頭，哪個樓盤要是沒有幾套特價房，都不好意思讓客戶到現場看盤。”

特價房源四面開花，價格沒有最低，只有更低，擊潰了買房人的信心。很多人，對鄭州房價的未來很迷茫，甚至不少人對鄭州這座城市都不再看好。市場看衰情緒濃厚。

02

這座城市，仍有較大潛力

今年，太多的人問我：鄭州的未來會怎麼樣，房子還能買嗎？

一般這種情況下，我都會斬釘截地回答：能買，現在是入手的好時機。

對於鄭州的未來，持有鄭州房產的價值，我是長期看好的。

一座城市房價的組成，大體上可以分爲兩個部分，一是城市基本面，這裏包含城市的產業發展，經濟、人口增速，城鎮化率等因素，是房價的根基，決定長期房價的趨勢。

另一部分是可變因素，包含土地供求、金融政策、突發情況等，這些是城市房價短期波動的原因，影響短時間內城市的房價。

這兩大部分因素影響房價的趨勢和波動。按照這個邏輯，我們可以一起來看看鄭州的房價，分析這座城市的未來。

先來看看鄭州的基本面。

從經濟發展來看，作爲中部大省的省會，鄭州是一個典型的單核城市，河南舉全省之力來發展它。背靠1億人口和廣大的中部腹地，再加上全省資源的傾斜，鄭州的經濟發展一直處於快車道中。

2005年，GDP在主要城市排名第27位，經過14年的發展，到2019年，上升至15位。幾乎每一年鄭州都能實現一個或兩個位次的前進，而且這種前進是穩紮穩打的。

從人口和城鎮化率來看，鄭州目前仍然處於人口淨流入階段。2018年鄭州市常住人口總量首次突破千萬大關；2019年，淨流入人口46萬人，這種持續流入的情況還會持續。

因爲河南省的城鎮化率較全國水平來說是較低的，而鄭州又是單核的省會城市，隨着河南省城鎮化的推進，未來依然會有大量人口流入。

隨着近幾年米字型高鐵的形成、新型大數據產業的引入，鄭州在城市發展和城市曝光度上都有較大的提升。未來，鄭州很有可能成爲北方的第三城。

所以說，這座城市的基本面是沒有問題的，未來發展依然有較大潛力。

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鄭州房子還能買嗎？

那爲何鄭州近幾年的房價一直處於跌跌不休的狀態呢？

這個得從土地供求和短期政策說起。

受2016年房價暴漲的影響，從2017年開始，政府加大土地供應，之後鄭州的土地供求基本上處於供過於求的狀態，由此導致近一兩年鄭州的商品住宅市場供應量大增。

2019年的8月至今，鄭州的商品住宅供應量井噴，庫存自2019年11月以來一直保持在11個月以上，高峯期甚至達到21.7個月。

供應大幅增加的同時，鄭州的購房需求卻在近兩三年內減少。

爲抑制2016年的房價暴漲再次出現，鄭州較早啓動了調控。到2017年，構建了限購、限貸、限售、限價、限籤的五限政策體系。政策實施力度之大，範圍之廣、執行之嚴，前所未有。此後的一到兩年，市場需求得到極大的抑制。

2020年又遭遇新冠疫情，經濟環境大受影響，政策與經濟大環境疊加，客戶需求進一步減少。

供應增加，需求減少，供需失衡成了近兩年鄭州樓市的常態。而且在可預見的一到兩年內，這種狀況還會持續下去。這便是目前鄭州樓市的真實情況。

除了供需失衡之外，今年的房價下跌，開發商爭先保命跑量也起到了很大的作用。

今年8月，房企融資的三道紅線政策出臺，緊緊扼住了各大開發商的喉嚨。即使是宇宙房企恒大，也爆出了債務問題。所以在這樣的環境下，各大開發商爭先降價跑量，造成連鎖式的反應，價格和銷量雙雙下降。

鄭州樓市的寒冬是由供需失衡與經濟、政策環境疊加所產生的結果，屬於短期的波動範圍，與城市的基本面沒太大關係。未來的長週期內，仍會呈現長期慢牛的態勢，這種價格短期漲跌的波動也很正常。

在未來，鄭州樓市也仍然存在短時間內價格迅速拉昇的可能，不過需要等某個特定的時機。

在這種長期慢牛+短期波動的態勢下，鄭州的房產當然可以買，但是買的過程中就需要更加仔細甄別具體樓盤。不同樓盤在未來升值方面存在較大差異。

如同大盤慢牛行情之下選擇優質股票，樓盤慢牛態勢之下我們要精選優質盤，選盤之後做好長持準備，長持的時間有可能是七年、八年或者十年。這是關於房產的價值投資。

買房就是買一個城市的股票，鄭州仍然是一隻潛力股，當我們認清大勢之後，就拋棄那些波動的干擾，做好選籌配置，去等待長期的回報。

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環鄭投資需謹慎

還有一個現象需要我們注意。

在鄭州樓市寒冬之際，環鄭地區市場卻熱火朝天。洛陽、南陽等地樓市供需兩旺，價升量長。

其實，這主要受益於2016年的去庫存政策，以及2017-2018年的棚改貨幣化安置造成了客戶需求井噴式的爆發，拿到拆遷款的人們又重新將資金投入到房產當中。

同時鄭州房價的暴漲撩撥了很多人的神經，但後期啓動的嚴格五限政策使很多人失去了鄭州買房資格，將部分購房需求擠壓到了周邊區域。

洛陽這種地級市的市場容量本來就不大，遇到短期的需求釋放，樓市便呈現出了烈火烹油的態勢。但是目前各個地市入庫存已接近尾聲，接下來有很大可能進入高位盤整期，因此現場入場需要格外謹慎。