最近，有一则数据引起了大家的关注，那就是2020年全国高校毕业874万人找不到工作。也许从表面上来看，年轻人找不到工作似乎和楼市并不挂钩，但客观来讲，大家需要明白背后的住房需求，在近些年二胎政策放开的前提下，毫不客气的说大多数90后群体是独生子。也就说仅从消费能力来看，潜力仍有待挖掘，或者说只要一狠心，买房还是有可能性的。仅从这一点来看，大家需要明确当前购房主力在哪？在调控加码的背后，不再是炒房客，不再是80后群体，相反90后群体正在撑起新一轮市场规模，买房结婚、工作买房已然成为人生中一道必选题。

理论上来讲，决定房价涨跌的因素更多取决于市场利率、信贷水平及当地政策的宽松，例如城市人口净流入率持续下行，即使是降低购房资格，房子也摆脱不了卖不出去的结局。换句话来说，从长期来看，人口流动性是衡量房价的唯一趋势，按照以往城镇化进程来看，农村人口急速流入城镇，在创造就业需求背后住房需求激增，整体经济水涨创高。

而这一趋势似乎佐证当前数据，城镇居民住房拥有率为96%、户均套1.5。仅从这2个赤裸裸数据来看，市场两极分化早已是不争的事实，中大城市对人口、稀缺资源的吸虹效应日益渐增，也许房子本身不值钱，但土地却显得珍贵。

事实上从近些年楼市调控来说，加码是必然趋势，例如今年全国调控次数累计突破300次，和去年同期持平，这一点似乎说明了一个道理，也许简单粗暴的调控并不能促使房价下行，但遏制房价上涨一定是可行之道。若结合上一段所表达的内容，那就是将城镇化资源更加平均化，过度的人房分离、供需错综只能使其市场充斥水分。

也许正是因为这种惯性思维的存在，过去20年几乎所有城市沉迷于调控所带来的的效应，例如特定时刻取消限购能刺激市场，而大热后必然迎来新一轮调控加码。但有一句话大家请明白，那就是商品的价值体现基于消费水平的水平，反馈到市场，难道这一次囤房族或全面消失？

首先我们需要重新定义一下高房价的含义，在经历多次调控并未产生实质性效应的前提下，房价问题并不等于住房问题，换句话来说此时的租赁市场规模已经足够庞大，但仍无法抵消住房需求，原因很简单，每个人都想有自己的房子。房价的高低完全取决于居民的收入，如果是在一线城市工作，回望四线城市的老家，房价就显得微乎其微；反之，若居民收入低下，房价却只涨不跌，这恐怕也不符合最基本的经济规律。

简而言之将房价置于收入浮动中，这才是真正的有效考核。而从我国城市布局来看，城市个数接近600个，一线城市也仅有4个，在反观房价破万有多个城市，将居民平均收入和平均房价相比较，这才是实实在在的现实。

而在这复杂的格局变动中，国家一锤定音，例如城市应对局部过热敏感度增加，银川、唐山等地在出台调控加码后房价涨幅收窄1%及以下，这也许就是控制地价的直接效应。而从9月份数据来看，70个城市中4个一线城市、31个二线城市环比涨幅回落，其整体反射弧有了本质提升。

而在另一边棚改超额完成的背后旧改已完成年度目标70%，这就是悄无声息的交接，房子还没卖出去市场却早已不值钱，来自于土地市场的冲击将成为今年最大亮点；最关键是资金因素成为最后一根稻草，“3道红线”的背后相关部门要求银行控制住房贷款增量，而开发商更是疲于应对债务重组，以前是不缺钱，现在是不知现金流为何物。

总的来说，当前楼市并非大家想象中那么的美好，持房者或比购房者更加着急，因为房子卖不出去就意味着亏本。而这种市场横盘格局下，这2类房子不再是“铁饭碗”：一是棚户区房子，以往房子值钱的契机在于棚改，即使是亏9套，但只要拆迁一套，撬动房产杠杆足以翻几番，但此时此刻，棚改光芒逐渐暗淡，地段无优势、房屋质量有待考证，想找人接盘无疑是一件难事；二是三四线城市的房子，在失去人口红利辐射下，房价走平即亏钱，资源不如中大城市，环境不如农村，中等的资源却承受不起中等的房价。

在我看来，这就是未来2年内楼市走向，也许城镇化、集体建设用地形成不了规模效应，但对于此时的市场横盘来来说，交易周期拉长无疑是最关键的，毕竟卖不出去的房子就是纸面财富，卖得快远比卖得贵更有价值。