原标题：今日两物业新股暗盘大跌 景气不再还是打新太亢奋？

备受追捧的物业股，这一次没有经受住市场检验，10月29日晚间，两只新发港股暗盘双双下跌。其中，世茂服务（00873），其富途证券暗盘低开3.01%，最低价位13.2港元，收盘15.14港元，跌8.8%；合景悠活（03913）暗盘低开11.28%，收跌19.39%，报6.36港元．。

想靠打新赚钱的投资者无疑栽了跟头，中一手世茂服务，暗盘最多亏3400港元，按收盘价亏1460港元。按收盘价中一手合景悠活要亏1530港元。

世茂服务在富途上的第一笔成交是16.1港元，但是这1000股成交后，第二笔成交就到了14.02港元，此后最低到了13.2港元，多数投资者亏损在10%左右。

定价

在此之前，物业类公司上市备受追捧，估值高，市场认可，关键是上市后有涨幅，投投资可以赚钱。比如此前正荣服务首日涨幅达23.8%，金融街物业首日涨幅达28.53%，建业新生活首日涨幅22.19%。

这次世茂服务和合景悠活定价偏高，发行方能力颇强，并不担心卖不出去。

世茂服务以每股16.6港元定价，略高于中间价定价（招股价14.8至17.2元），公开发售录超购12.86倍，中金及摩根士丹利为联席保荐人。这个中间价就显示出，认购并不踊跃。即使如此，发行市盈率也达到88倍。合景悠活同样颇高，达到74倍。

2017年至2019年，世茂服务的利润由1.09亿元，增至3.85亿元，年复合增长率为88%。按照公司之前与红杉资本、腾讯的对赌协议，截至2021年底，世茂服务经审核净利润少于11.7亿元（同比增加203.90%）、经审核综合收益少于81亿元（同比增加313.82%），红杉资本中国基金和腾讯有权要求世茂集团向其转让额外股份或支付赔偿金额。

即使按照11.7亿元计算，发行市值为390亿港元，届时市盈率也有33倍左右，而目前上市的物业股中，中位数市盈率就是33倍，投资者可以很轻易买到1年后，世茂服务完成对赌的同等质量公司。

尽管也很快发行出去，但是公开发售阶段，世茂服务获13.86倍认购，合景悠活公开发售倍数为46倍。作为对比，今年上市的6家物管公司IPO超额认购中位值达144倍。

这两家公司都有重要股东入股，前者有红山和腾讯，后者有高瓴资本。

今年5月份，红杉资本、腾讯分别对世茂服务投资1.3亿美元和1.14亿美元。世茂集团对其持股90%，腾讯持股约4.7%，红杉资本持股5.3%。就是说，腾讯、红杉资本给世茂服务上市前的估值约为24.4亿美元，近189亿港元，而5个月后，到了资本市场，估值就要翻倍。

回调

因为估值实在可观，大型地产公司都在分拆物业公司上市，接下来该板块将迎来两个巨无霸，融创服务、恒大物业。

而物业类公司虽然稳定增长，受宏观调控较小，但是有一个缺点，就是高度类似，而且竞争格局很难改变。

大型物业服务主要是房产公司子公司，多数房产公司都有自己的物业公司，开发出来的物业交给自家物业公司。

比如世茂服务招股书显示，截至到2020年6月30日，世茂服务总在管物业数量为293个，在管总建筑面积达到8572万平方米；合约总建筑面积达到1.25亿平方米，覆盖中国26个省份108个城市。77.0%的在管项目位于一线、新一线及二线城市，截止2020年6月30日，世茂集团权益前土地储备约8393万平方米，货值超过14500亿元，其中，大湾区、长三角规模分别为4080亿元和3530亿元。

世茂集团发展好，世茂物业就能有大发展。

问题是，世茂集团在中国房地产公司中，不过在第二集团中，和融创、恒大这些巨无霸公司根本不在一个级别，和万科也不在一个级别。按照这个逻辑，大地产公司物业子公司可以拿到自家物业项目，更容易自做大。

目前可以看到，物业服务提供的服务同质化严重，各自都能过好小日子，竞争不激烈，在港股随着越来越多的物业公司上市，物业类上市公司正面临重估需求。

近期，由于担心物业类公司批量上市抽血，物业管理板块大幅调整，个别大公司距离最高点回撤超过40%。之前第一服务和卓越商企服务也破发。