房地产走过20年，全国房价涨得有多高？

近日，易居房地产研究院报告，据国家统计局数据测算，今年6月至9月份，全国新房单月成交均价均位于1万元以上的水平，分别为每平米10113元、10263元、10540元和10191元。销售均价连续4个月突破万元，说明全国房价正式进入“万元时代”。而从累计数据来看，今年1-9月份全国房价为每平米9989元，离万元大关也仅有一步之遥。

要知道，从98年房改至今，受“有房才有家”和“买房造富”思想影响，中国房地产持续繁荣，房价也由最初的2000元涨到了现在的1万元，翻了5倍。为了买房，不仅数以亿计的家庭积蓄被掏空，“负债累累”，而且据金融时报数据，目前中国居民的负债率在120%左右，其中有50%的家庭没有存款。背后原因也很现实，房地产支出占家庭可支配收入90%左右。

特别是过去5年，楼市更是借助去库存政策、棚改货币化、货币宽松等手段，一跃而起，甚至创造了全国性普涨的局面。然而，老百姓买房难度只增不减，负债率高企不下，但整个市场却一直存在着铁的事实：住房已经严重过剩。

不仅如此，粗略把所有房产加起来，已经足够30亿人居住使用

根据公开数据，截止2016年总计竣工住房面积为9,797,340,000平米，按照90平米一套房计算，一共有9797.34万套房子，商品房一般可容纳4-5人居住，所以这些房子足够4、5亿人使用，如果加上比商品房多3-4倍的小产权房，那这些房子供30亿人居住绰绰有余。

试想想，即便加上这4年新建的房子，住房总量也只会增不会减。房子这么多，总人口才14亿人，房子买了之后哪去了？前有央行统计数据，我国城镇家庭住房拥有率高达96%，户均拥有1.5套房，同时有两套房以上的家庭占比达到了31%。后有西南财大、腾讯等机构调查给出的房屋空置数据，都可以倒推出房屋严重过剩的事实：

腾讯数据显示2015年，我国住房空置率就已经达到了22%-26%；西南财大发布的报告指出，2017年我国商品房空置率高达26%，连一线城市的空置率都可能在15%-20%。更重要的是，《2020中国青年租住生活蓝皮书》显示，我国房屋租赁人数超2亿人，两年后将达到2.4亿。庞大的数字背后，归根结底还是老百姓无力承担现在的高房价，他们不是不想买，而是根本买不起。房子本身不会创造财富，因为吸收了大量货币后才被视作为财富，这种虚幻的财富幻觉，不仅使房地产价格与价值严重背离，更蕴含了巨大的金融风险。

但在一些为楼市汗牛充栋的专家看来，丝毫感觉不到高房价的存在

近日，北大经济学院长董志勇在金融街论坛年会上表示，不要任何时候都污名房地产市场。“因为房地产市场仍然是中国未来经济发展的一个支柱，他们有很多困难，但目前为止我个人觉得并没有泡沫。”不仅如此，北师大董教授也说过逆天言论：房价不高，对大多数人是合理的，买不起房的都是自身造富能力不行，怨天尤人毫无意义，要怪就怪自己没本事。

不知道大家看到做什么感想？在房说君看来，越是调控高压，就越有很多专家出来“说三道四”，毕竟，但凡有一点为刚需着想，就不会说出这种与政策基调相背离的观点。然而，眼看着专家尽心尽力地为高房价代言，一时间，很多刚需购房者倍感焦虑，再加上如今突破万元的全国房价，还有严重的住房空置，很多人疑问：房价还在涨，难道真的是自己没本事？

事实上，要判断房地产有没有泡沫，我们可以从三个方面可探知一二

房价收入比方面，根据易居研究发布的2019年50城房价收入比报告，排名前5的深圳、三亚、上海、北京的房价收入比均超过了20，也就是说要买一套房，需要不吃不喝20年以上才能全款付清。而国际通行说法，一般房价收入比在3-6之间才属于合理区间。可在这50城中，仅有长沙稍接近合理范围。

租售比方面，作为衡量楼市有无泡沫的一个重要指标，根据诸葛找房统计的数据，2019年上半年50城房屋租售比为1:592，其中厦门需要出租90年才能收回购房成本，深圳、北京也至少要54年。

购房年龄方面，据贝壳交易数据，今年上半年，四大一线城市和15个新一线城市，平均购房年龄全部超过30岁，排最后一位的合肥，平均购房年龄为30.8岁，位列前三的是津沪京，分别为35.4岁、34.6岁、34.6岁，这还是在省吃俭用、拼尽六个钱包所取得的，就连邻国的日本，其买房平均年龄都几乎在40岁以上。

这算是哪门子的没有泡沫？专家们说着这种阳奉阴违的话，是哪里来的勇气。对于这些不食人间烟火的专家言论，央媒经济参考报的“回怼”简直是大快人心。

央媒发文指出：房地产与金融是天然的孪生关系，无论是房地产开发，还是个人购置房产，都很难离开房地产金融的支持。但是，金融运行也有“特立独行”的一面，如果缺乏有效的规范与约束，就很容易让房地产偏离“住”的属性，某种程度上成为房价炒作的助推器，成为房地产业高杠杆运行的兴奋剂，进而削弱产业结构优化调整的内在动力。

显然，央媒的回应也是围绕着“去金融化”四个字来的，要知道，房地产的危害凸显，我们一定要加以重视，即便国家调控手段趋严，可是泡沫破裂的危机依旧存在。只有把房地产的高杠杆降下来，让那些习惯把房子作为投机品的人吃到教训，才能让整个社会形成“居者有其屋”的共同认知。

房说君有话说，总而言之，虽然在2020年，房住不炒、内循环、3道红线……所有导向都指着房地产，但是，要想有效地降低房地产，不光要在调节供需、遏制投机炒作、规范市场行为上出台政策，更要精准地逼出楼市巨量的空置房。

对此，国家老干部仇保兴早已提出了“良方”，其指出，我国绝大多数城市空置率已达20%，远远超出了国际上的“危险区间”，这表明很多城市的存量房市场没有充分发挥作用，只有对空置房源征收空置税，逼出空置房源，有效发挥存量市场，才能真正降低房价。

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