7天内接连出手，138城房价反弹！央媒吹风：好日子剩不多了

2020年还有两个月，回顾今年的房地产走势，比我们预想的还要一波三折。经历了冰封-回暖-严调之后，几乎所有人都说金九银十会大概率落空。然而，事情却没有那么简单。

一方面，全年销售额有望高达17万亿

目前来看，黑天鹅的影响基本过去，自5月以来，房地产销售已连续4个月同比上涨。特别是8月销售额年内首次同比转正，因此，业内预测2020全年销售额有望高达17万亿。而据国家统计局数据，1-9月，全国商品房销售面积11.71亿平米，同比下降1.8%，商品房销售额累计实现11.56万亿元，同比增长3.7%。再次印证了这个事实。

另一方面，房价又热了

据易居测评中心《9月城市住房价格288指数》，监控的主要城市中， 138城新房价格环比上涨，另有105城价格环比下跌。就重点城市而言，北京上海、广州深圳、杭州天津、重庆成都、武汉南京、西安沈阳、大连长春、青岛郑州、厦门福州、无锡长沙、昆明的房价环比均有所上涨。

在房说君看来，虽然表面上，强劲的市场走势，让很多人以为房地产要重启涨势，但在国家的多重“打压”下，楼市很难去重复过去的历史。首先房价冒头一个按住一个。7月至今，全国就有44省市推出67次房地产相关政策，共16城发布规范房市的限售、限购政策，同时提高贷款和房产转卖门槛，其中不乏唐山，银川，常州，绍兴等房价冒头的三四线城市。

其次，上涨城市的数量也在减少。根据易居数据，9月上涨城市相比8月其实减少30个，其中，有45城新房价格指数与上月持平，下跌城市数量比上月增加20个。就连国统局70城房价数据，9月新房55城上涨，数量相比5-8月份也有所减少。足以见得，在房住不炒的方针下，国家对楼市调控的态度依然持续，市场也会回归到稳中有涨的正常区间。

不过，在稳房价的同时，看似光鲜的楼市背后，存在着一个致命软肋：预售制

房地产发展到现在，很多人买的都是预售房，售楼部里在售的，除了期房还是期房，卖现房的寥寥无几。而所谓预售，就是房子还没有建好，开发商就把房子预先出售给购房者，并由购房者交付定金或预付款。这种预售制在中国流行了20余年，最早是由霍英东所提出的，引入内地后成为主要的买卖方式。

如此一来，开发商的门槛大幅降低，以土地为抵押，以销售回款作为现金流，就能随便“空手套白狼”。然而，一旦企业资金链断裂，烂尾就是必然的结果，尤其是全国几亿平米的在建楼盘，烂尾房、延期交房的概率可就大多了。对此，近期中国青年报、经济参考报陆续发文，揭露近两年来楼市烂尾、降价减配的案例突出，解决此类问题变得迫在眉睫。

调控显然也看到这个问题，7天内连续出手，楼市被戳软肋

1.烂尾房引起很多城市的重视

10月15日，银川市发布新房预售资金监管办法，在今年12月1日起施行有效期至2025年11月30日，长达5年。主要内容包括：

专户专存，专款专用，建立统一的新建商品房预售资金监管系统。一个预售项目只允许设立一个监管账户。适用于银川市兴庆、金凤和西夏三个行政区域内新建商品房预售资金的收存、使用及其监督管理。保障性住房预售资金不纳入监管范围。协助购房人将房价款直接存入项目监管账户，不得直接收取任何性质的房价款。购房者按照约定把房价款放入监管账户等。

要知道，截止到今年8月，银川三个行政区就有20多个烂尾项目待解，涉及4万多个业主，大部分原因就是资金链的断裂，资金被开发商挪为它用所致。有城市在处理烂尾楼，而有些开始针对精装房！

10月9日，同一日内苏州和徐州针对精装房出台政策。苏州要求新楼盘每个户型都必须设置样板房；同时样板房应保留至对应户型的新房取得交付使用通知书三个月后方可撤除，并留存影像资料备查，交付标准不能随便降。徐州方面，则要求开发商不得强制购房人选择升级装修，升级装修标准、价格由双方在商品房合同签订后另行约定。其实再往前数，包括宁波、合肥张家港在内的多城都加入了整治烂尾房乱象的队列当中，不管如黑，这对于购房者来说都是一件好事情。

2.“三条红线”给开发商设限

众所周知，商品房预售，就是以开发商借钱贷款为前提，在市场上涨时规模成倍增长，市场下降时现金流说断就断。因此，前段时间中央部委为更好的管理房企融资，设置了“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。

无论是踩中两条，或是踩中一条，房企的负债规模都有一定的限制。如果三道红线全部命中，企业的负债就不能再增加，也不能再借钱，这对依赖资金周转的房企来说，无异于雪上加霜。总之，这样直接从源头改善地产商的财务状况，能更有效地淘汰资金实力弱小的企业，房屋烂尾概率自然会减小。

一边是给地方出台政策限制预售制，另一边是对房企的资金设限，显然，房产市场是要加大打击楼市杠杆，把市场的金融属性降低，期房生存的弊端自然会逐步瓦解。尤其是按楼市不断收紧的政策，持续压缩预售制的节奏来看，5年后，期房或不复存在。

之所以这么说，除了各地现房销售的新规不断，海南更是宣布，新出让土地建设的商品房都实行现房销售。再加上楼市的资金链收紧，房屋的预售条件越来越严苛，开发商没了钱，自然不会打肿脸充胖子，一味地拿地高周转了。

因此，与其说房地产发展的路越走越窄，不如说未来剩“1条路”可走

央媒经济参考报发文指出，房地产与金融是天然的孪生关系，无论是地产开发，还是个人置业，都难离开房地产金融的支持。但金融运行也有“特立独行”的一面，如果缺乏有效的规范约束，很容易让房地产偏离“住”的属性，某种程度上成为房价炒作的助推器，成为房地产业高杠杆运行的兴奋剂，进而削弱产业结构优化调整的内在动力。

很明显，央媒的吹风，不仅跟地方约束预售制、三道红线的政策相呼应，毕竟，楼市金融化，必然跟地王、高房价、高周转楼盘有关，只有把房企的杠杆降下去，才能让市场回归正常。