原標題：三盛控股增資背後的隱憂：“債高錢緊”觸紅線千億夢如何圓？ 來源：投資者網

10月19日，事涉閩系房企三盛控股集團有限公司（下稱“三盛控股”，02183.HK）的一起收購案引發市場熱烈關注。

這筆市值高達百億的收購背後隱藏了三盛控股未來三年的擴張野心。三盛控股稱，“要在2022年實現雙千億，即總資產千億、銷售額千億”。這對於目前規模僅百億的三盛控股而言，顯然還有一段差距，不過公司持續的注資、加速擴張，多少讓外界有所想象。

總資產增厚至400多億

作爲三盛控股集團旗下地產平臺，10月19日，三盛控股3.47億港元收購控股股東Mega Regal股權的議案終於塵埃落定，這意味着公司二次注入資產的計劃圓滿成功。

據悉，這筆收購能夠爲三盛控股帶來達百億的市值。收購完成後，三盛控股將間接持有福州伯盛95%股權。而福州伯盛目前持有9個權益項目，其中4個位於福建、3個位於長三角，項目合計估值101.5億元。

不過，這看似順利的收購，中間也鬧出過一次“烏龍”。今年7月28日，三盛控股發公告稱，擬向控股股東Mega Regal收購目標公司全部股權，代價約3.39億港元，三盛控股將按每股股份6.8港元的發行價以發行及配發4980萬股新股份方式支付。

就在收購傳出第二天，三盛控股便宣佈暫停操作。“7月22日至8月21日，公司股票處於禁止買賣期，而上述交易將構成公司董事進行證券交易，不符合港交所相關規定。故公司擬於禁止買賣期屆滿後繼續進行建議收購事項。”三盛控股在公告中表示。

8月24日，三盛控股宣佈，以較前收購價上浮0.08億港元的結果宣告收購，兩個月時間過去，此筆收購圓滿結束。截至2020年6月末，三盛控股的總資產爲316.61億元。

“一方面可能是爲了降負債，另一方面是年底將至利於增加資產及土地估值。”中原地產資深市場分析師盧文曦向《投資者網》直言。同時，《投資者網》亦就增資及經營等相關問題致函致電三盛控股投資者關係部門，但公司一直未予置評。

回顧三盛控股上一次注資是在2019年12月，彼時公司以2.31億港元收購福建盛創、福建宏盛、福建天壬及漳州德友盛等多個地產項目，爲公司帶來超過50億元的銷售額。同時，2019年三盛控股總資產僅234億元，轉眼2020年提升至400多億，整體規模再上一個階。

“債高錢緊”觸碰紅線

雖然，源源不斷的資產湧入能爲三盛控股增色業績、擴大體量，但耀眼數據的背後，亦難掩資金鍊緊張的焦慮。

焦慮在於房企資金鍊與宏觀政策層面將發生巨大改變。衆所周知，房企要想規模得到快速提升，最直接有效的方式便是走高週轉路線，三盛控股亦是如此，但沒有想到的是，高擴張帶來的不僅有“錢包”趨緊，還有觸碰“紅線”的可能。

今年監管部門爲控制房企債務增長，設置“三道紅線”。具體爲：剔除預收款後的資產負債率大於70%；淨負債率大於100%；現金短債比小於1倍；從年中報來看，僅0.27現金短債比的三盛控股觸碰了上述第三道“紅線”，這從側面亦反映出公司短期償債壓力較大。

截至今年6月末，三盛控股銀行貸款、其他借款及應付債券總額爲113.74億元，其中一年內到期的借款72.9億元，而百億債務下公司賬面卻僅有19.46億的現金，近50億缺口，對於一家房企而言，整體償債壓力不可謂不大。

巨大的償債壓力下，三盛控股的融資成本亦水漲船高。截至今年6月末，三盛控股的加權平均利率高達10.83%，遠高於同行8%的均值。

“資金鍊緊張對房企而言，難言樂觀，尤其是在年底償債高峯期，借新還舊或項目出售回籠資金不及時的話，整體會變得非常被動，對企業而言不是好事。”盧文曦對此表示。

“千億夢”還靠高週轉？

和閩系動輒千億的旭輝、陽光城等企業相比，三盛控股已經“掉隊”。不過自2019年確認上海福州雙總部後，公司亦直接喊出了“雙千億”的擴張計劃，即未來3年實現規模千億、資產千億。

今年上半年，三盛控股實現銷售額145.73億元，距離千億初心還有很長一段路。不過從增速來看，其擴張速度驚人。2018年公司銷售額約11.42億元，2019年業績翻翻，銷售額飆升至113.22億元，今年上半年，即便是在疫情的衝擊下，三盛控股也以超過去年129%的增速達到百億。

今年以來，三盛控股擴張態勢仍在持續。中報顯示，截至2020年6月，三盛控股總收購13幅新土地項目，總建築面積約爲178.66萬平方米，代價99億元，而據克而瑞數據顯示，今年前7個月，其拿地金額爲128億元，新增土地貨值324億元，同比增長509%和1509%。

“今年下半年預計新增大概在650萬方，到年底整個土儲基本達到1000萬方。同時，最近一年，三盛控股的單項目平均開盤週期是6.5個月。按照這樣的去化（速度）和三盛控股自己的運營效率，明年700、800億的規模應該是完全可以實現的，2022年實現千億銷售目標在當下應該沒有任何問題。” 對於公司的千億目標，三盛控股集團總裁馮勁義自信表示。

馮勁義亦向媒體坦露：“運營效率、週轉速度，是三盛控股未來能夠衝上千億非常大的一個保障，我們必須要走上高週轉的道路。”

當下，中國的房地產行業的紅利正在消退，在此背景下，許多試圖以高週轉圓千億夢的房企是否還能快速成長，成爲市場關注思維焦點。

“從很多千億級以上的房企來看，高週轉基本上都能順利幫助房企快速成長。但現在喫同樣的藥不一定能夠達到相同療效。一方面，整體市場環境在變，尤其是伴隨着行業集中度愈發向頭部房企靠攏，增量時代下人口紅利、制度紅利等逐漸消失，項目利潤不像以前那麼容易獲取；另一方面，三道紅線出臺將收緊融資渠道，對高週轉的房企約束未來會越來越多。”盧文曦向《投資者網》稱，高週轉、高擴張的模式，解決資金是首要問題，此外還要擁有一定的技術、人力資源等。整體而言，這條路沒有以前那麼容易。

與此同時，伴隨着行業融資渠道日趨收緊，10月28日，標普信評發佈研究報告認爲，如果融資新規（“三道紅線”）大範圍實施，企業無論現有槓桿水平是高是低，今後或將無法通過激進債務擴張發展業務。

“未來達到千億規模之後，在以現金流安全爲前提的情況下，三盛控股還是會合理地控制增長規模。不盲從規模，要穩健發展，這是我偏好的風格，也是三盛控股的風格。”馮勁義說。

但回到當下，試圖通過高週轉實現“千億夢”的三盛控股能成功嗎？不被看好的模式在未來又是否走得通？有關三盛控股的後續發展，《投資者網》將持續關注。