郑州房价触底了吗？没有最低只有更低。

2020年对郑州楼市而言，可以说是十分魔幻的一年。

一个多月前河南房企们组成“不降价联盟”，坚决不降价的呼声刚出，就被郑州房产市场的洪流无情淹没：郑州环城郊区房价“腰斩”、南四环“破底”、再到主城区“沦陷”......

见降不见量

郑州今年的房产市场只能用三个字形容：太难了！这一点，融创应该深有感触。

在地产圈，若融创称自己是套路营销的老大，可能没人敢称老二。去年位于郑州南四环的融创城打开潘多拉魔盒便佐证了市场的敏感度，置业顾问搞出降价噱头将购房者的智商按在地上狠狠地摩擦，即便是凌晨，融创售楼部仍被围得水泄不通！

而今年融创城“拒绝”套路，上个月对外释放的价格是11000+，有的特价房甚至9000+，相比管南几大楼盘的13000+，有媒体称“融创要锤破了郑州的底”，坊间更把融创此举称为管南的“搅屎棍”。

然而，融创此次真诚的举动也只是感动了自己，售楼部依然冷清。反观，去年的套路营销，那场面......估计融创在心底暗自慨叹：还是自古套路得人心！

郑州融创城售楼部去年景象

除融创外，还有绿博片区的万科兰乔圣菲高层毛坯降至6000多、南港的旭辉空港时代以5800的价格横空出世、荥阳的裕华行园5000+......总之郑州的东南西北各环城区都在降价，然而它们各区在2017年的均价至少是9000+，绿博甚至达到了13000。

除环城郊区，位于龙子湖的蓝宝桃源居、分别坐拥金三环、金二环的鑫苑府和泉舜上城等这些楼盘项目都直降了2000元至4000元每平米。

没有最低，只有更低！

当然，有些房企迫于此前“不降价”压力，不敢明面打折促销，便推出可首付分期、零首付、甚至买房送车送车位等变向降价活动。

郑州房价从环郊区跌到主城区，从四环外降到二环边，可购房者似乎并不买账！

在刚过去的“金九银十”， 根据郑州房产局统计数据，与去年相比今年郑州楼市的“金九银十”同比成交量减少近6000套，近两个月的“降价潮”并未达到“以价换量”的成效。

数据来源于郑州房产局

“买涨不买跌”似乎已成为房产行业的共识，房价越降越没人买，越是没人买，此时的开发商们就如热锅上的蚂蚁使出浑身解数！

楼市泡沫是主因

在郑州如火如荼的发展建设中，各大片区都有“高上大”的规划为其背书。而随着近几年开发商等群体对片区的炒作，许多炒房客及刚需购房者纷纷涌入未来可期的远郊和新区，使片区价格远高于现在应有的价格，这便导致楼市泡沫。

郑州今年5月敲定的32个核心板块区域

在经济条件较好的情况下，人们更能为这些规划和预期买单。但受疫情影响，人们收入和购买力降低，抗跌性较低的远郊区域房价只能回归理性。这便是泡沫破碎之时，且泡沫越大，破碎时的声音越响（价格打折越明显，比如绿博片区）！

其实，导致郑州楼市泡沫房价下跌有多方面因素。

一是，郑州对房地产依赖度过高。

近几年，郑州的房地产投资在GDP中的占比一直很高。2017年至2019年，郑州近三年的房地产投资占比分别约为36.79%、32.12%、28.9%。

虽然比重逐年下降，但郑州经济发展对房地产的依赖仍位居全国第一。

5月份国家信息中心发布的2019年17个GDP万亿城市房地产投资依存度排名

依据郑州城市规划建设发展，短期内很难摆脱对房地产的依赖。

二是，宏观政策调控。

自2016年，在“房住不炒”的大基调下，对房地产调控政策越来越密集。其中，“三道红线”最为致命，众多房企头顶戴上无形的“紧箍咒”，部分高负债的开发商甚至面临生存压力，为降低负债率、快速回笼资金，“以价换量”打折促销，成为开发商唯一路径，远郊地区楼盘最为突出！

刚过去的“十四五”规划中，强调加大实体经济投入，去地产化的呼声高涨，“房子是用来住的，不是用来炒的”再次重申，严控资金流入房地产行业，也为开发商、炒房客再次敲响警钟。

三是，郑州城市人口购买力不足。

以郑州目前城市发展水平及人口规模并不能长期支撑楼市的高价位，但降价之后为何不见销量增加？背后是“人口”问题。

郑州虽背靠河南过亿人口做支撑，但缺乏人才培养高校且人才流失严重；2019年郑州人口净流入量虽达20万人，但没有打造出新型产业，吸引不到高收入人群流入，只有高收入才能支撑高房价。

在郑州住宅用地规划、商品房等供应充足，二手房存量超过11.3万套且去化率低的情况下，郑州房产市场供应远大需求。

综上三种因素，郑州的房价猛降却不见销量的背后原因不难理解。

捡漏还是入坑？

不难发现，郑州房价下跌主要集中在远郊环城区域，主城区依旧十分坚挺，只有极少楼盘项目出现降价。

而当下，在郑州买房的人群不过三类：炒房客（投资者）、改善和刚需。

在经济下行及宏观调控政策加持下，炒房客们望而生畏，更多的是着手处理手中多余的房源，保留优质资产。

而改善类人群手中虽有余粮，但多数看不上现在的“降价房源”，他们更注重的是户型、小区环境、学区、优质配套资源等各方面，首选目标是三环内，非四环附近及远郊不能满足他们需求。

所以郑州楼市的购房主力军是刚需。

郑州近阶段袭来的降价潮，对钱包并不充足的刚需群体而言具有不可抗拒的诱惑力！然而心动背后，看似是捡漏，实则藏有深坑。比如，管南的融创城会宣称降价优惠，但不会说附近有垃圾分拣中心；九鼎华府说是地铁4号线首站，但不会说隔着郑西客运专线，走路至少半个小时到达郎庄站；绿地花语城也不会说此前因为多次维权而更名......

此外，四环外及远郊楼盘项目，降价的不止一线大房企，还有众多不知名的小开发商（尤其在南龙湖片区），不少资金链紧张的房企，若不能顺利及时回款，很难熬过寒冬！

所以，刚需们要练就一双慧眼，避免入坑！

面对生存压力，不少开发商算得上与“死神”赛跑，2020年最后两个月想必还会有更多营销花样出现！

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撰文：木易