俗话说春江水暖鸭先知，房地产市场形势的好坏，完完全全能在开发商的动作得到最直接体现，例如前几年市场趋于火热，无论是融资拿地还是快速卖房，开发商总是站在最前线。反观现在，9月份恒大正式宣布全国楼盘打折出售，在短短数天内，销售业绩高达千亿，与此同时高调进行债务重组，借此冲击债务规模所带来的压力。而融创董事长孙宏斌表示，随着监管部门出台“3道红线”，开发商自身负债率直接影响到后续融资能力，也就是说降低杠杆是当务之急；万科董事长郁亮则认为本轮调控加码力度堪比当初土地招挂拍，以后本质上和制造业并没有太大区别。

仅从这3位房地产大佬言论来看，我们可以得出一个结论，那就是未来楼市会比想象中要艰难，也许压力来源于货币政策，现金流有点成为最后一根稻草的趋势；也许压力来源于市场预期，购房者内心表面上需要的是房价下行，而更多的还是平稳触底。但不管是哪一种结局，利润空间被压缩是必然趋势，我记得曾经有个开发商高层曾透露，拿地成本占30%，建筑和运营成本占50%，房地产的红利期正在悄无声息结束。

本质上来讲房价的高低取决于基础成本，例如地价、建筑成本，而在这些成本并未出现明显下滑时，房价的起伏直接和财富的多少挂钩。简而言之房价上涨，持房者财富增值，而下行则开发商利润减少，城市经济受到冲击。

从以上特殊行情来看，不难能判断这一次楼市有点“温水煮青蛙”，房价或迎来首次下跌？从城市布局来看，我国城镇化进程接近60%，也就是说以往农村往县城跑的道路不再行得通。原因很简单，我国城镇居民住房拥有率为96%、户均套1.5，平心而论此时的城镇居民更多扮演房东的角色，以老百姓的消费能力必然无法支撑。也就说人口流向出现了拐点，最关键是高层发布通知表示，仍坚持城市群、都市圈一体化建设，中大城市吸虹效应仍在，县城人口逐渐流向中大城市。

如果按照人口流向来推测下一轮市场拐点，无疑是二线城市，一线城市有着多重政策加持，房价上涨可能性几乎为零，而三四线城市产业结构单薄、人口净流失，即使在宅基地确权、集体建设用地入市助推下，市场天花板仍清晰可见。

反观此时市场动向，逐渐形成阶梯式分布。对此最近贝壳研究院将全国30城刚需买房门槛逐一划分：第一梯队，北京350万、深圳345万、上海295万；第二梯队，厦门266万、杭州226万；第三梯队，广州198万、南京190万。仅从这赤裸裸数据来看，请问大家扪心自问，买得起哪一类房子？由于过去库存、棚改的存在，早已使得一二线城市透支自身潜力，去年卖地收入超过千亿的城市就超过16个，连地价都如此，更不用说房价。

仅从这2点来，即使政策、土地、人口在某种程度上来说不可预测，但不得不说有些城市仍有利可图，例如杭州、西安。但此时由于房价过快上涨，导致自身消费能力倒挂，这就宛如“温水煮青蛙”，市场横盘是第一站，也有可能是最后一站。

那在市场交易凝固的前提下，房价能迎来首次下跌吗？在我看来，这是必然趋势，或者说和前几年相比较，今年房价确实下跌不少，即使是未出现波动的城市，房子也逐渐卖不出去。也许在本轮调控中，最不可控的因素就是调控加码，例如相关部门部门表示“3道红线”将在2021年全行业实施，特别是那些靠着银行贷款生存的开发商，是重点整顿对象。对此经济学家马光远曾表示未来只有20%开发商能活下来，这一点并不是说大话。

如果硬要说一个跌幅，我认为30%最合理也是最具有实际性意义，一方面是开发商能接受，至少靠着账面现金流足以完成正在进行中的项目，另一方面土地财政数据能有所缓冲，以便对新一轮土地市场、供地结构等进行调整。

总的来说，截止至今，全国发布调控累计次数高达400余次，对此我毫不怀疑整顿楼市的决心，最关键的是在这一次重磅文件“十四五”中，明确坚持房住不炒。市场局部火热必然引起调控加码，深圳市场最具有代表性，而在今年不足2个月时间里，我不禁又想起了房产税的到来。

但有一点不得不说，不少专家直言“这是陷阱”，当然这仅限于投资性群体。在二三线城着急去库存前提下，不排除有捡漏机会，建议这一类人抓住机会。反观刚需群体，请看好自己的现金流，谁是鱼儿、谁是钩，一切还未有明确定论，任何商品有涨有跌，这是经济规律，房子也不例外。