最近，有一则消息席卷楼市，那就是各大开发商和中介在朋友圈大肆宣传，表示银行将要全面暂停住房贷款，不仅仅局限于贷款额度，更多的是贷款资格，所以今明年将会是最佳购房时机。仅从这一点来看，我们需要思考2个问题，一是卖房市场动作不断，先抛开消息的真实性，着急卖房显然是最真实的，也许在特殊背景下，一些潜在规则浮出水面；二是春江水暖鸭先知，市场的过快反应一定不是凭空捏造，更多的是对政策的敏感度。客观来讲，相关部门的确要求银行机构控制住房增量，甚至将占比下降30以下，但具体落地如何，当前还未有明确说法。

回归市场，住房贷款为何如此至关重要，当然这与楼市发展环境有着直接关系，在过去20年里，开发商靠着银行开发融资拿地，凭借预售制获取现金流来完成后续建造，从资金流动性来看，开发商仅依靠高杠杆就可以完成整个市场交易。简而言之货币政策的宽松直接取决于开发商手上资金是否充裕，住房贷款受限就意味着购房者消费规模受到冲击，房子不能卖出去就只能成为纸面财富。

无有独偶，经济学家朱海斌对此给出自己的观点，表示未来很长一段时间，金融货币政策收紧将成为常态，也许表面上来看，降低资金流动性减缓房价上涨，但最终目的是为了遏制金融风险，切勿以偏概全。

从以上特殊背景来看，虽说市场趋于横盘，所谓的供需关系凝固，卖房的人比买房的人都多，但这仍还不是结局。从11月份起，楼市将执行“新禁令”，直接确定未来2年内市场格局。首先我们需要了解现阶段市场布局，在本身火热的金九银十期间，9月份二手房房价下跌城市个数为45，10月份为51个，占据核心城市60%以上，反观楼市“风向标”深圳，10月份新房成交环比下滑5.2%，连续3个月保持下行趋势，马太效应将至。

也许正是因为这些赤裸裸的数据存在，购房者更是选择持币观望，但这依然抵挡不住“新禁令”的到来，例如住建部召集龙头开发商召开座谈会，提出“限制房地产融资”新政策，随后“3道红线”应运而生；“十四五”规划文件正式出台，继续坚持房住不炒的定位。

那在这样调控加码的前提下，这一次房产要贬值吗？平心而论，此时楼市正处于激烈竞争过程中，价格战将会是大多数开发商的被迫之选，例如恒大在面临巨额债务压力下，也不得不宣布全国楼盘打折促销，而在另一边债务重组实现自我解救。从数据上来看，截止9月份开发商完成销售目标均值为70%，表面上数据有所提高，但实则是龙头开发商的带头效应，对于中小开发商而言，去库存压力仍全集中在第四季度。

如果说开发商债务压力只是小打小闹，那么此时市场反应就显得很真实。从上一轮调控来说，曾经极度火热的城市，现在正在饱受市场的煎熬，例如合肥、燕郊，房价居高不下，有能力接盘的人少之又少，与其说房子卖不出去，还不说根本没人要，也许这就是贬值的潜在含义。

简单来说，今年时间过得很快，房价并没有大家想象中那么坚挺，接下来只剩下2个月，留给开发商的时间并不多，在政策、销售、债务多重压力下，去库存压力日益渐增，房价下行或许只是退而其次的选择。

事实上对于这一点，早在前几年王健林、马云观点一致，值得大家深思。作为万达掌舵人的王健林早早变卖旗下房地产业务，表示房价的高低屈居于当地消费市场水平，一旦超出承受水平，风险也将随之而来；而马云则表示未来房价如葱，本身建筑成本直线上升，但人口走向却逐年下行，楼市的压力不仅仅在于经济上行，更多的是人口红利的收缩，以后一个人需要赡养6-7老人，个人房产只会越来越多。

总的来说，如果用成本价值来看待房价，高房价的缘由必然来源于高地价，不少内行人表示拿地成本就占比30%，再加上建筑和运营成本，在某种程度上来讲，房价绝大多数只能上行。但不得不说此时这已然成为当前政策调控的第一目标，例如限高令的存在使其一二线城市失去地标效应，地王终究成为过去式；旧改正式接替棚改，大迁大建就此结束，不少城市只剩下一地鸡毛。

在我看来，这一次楼市的确不一样，无论是集体建设用地的直接入市，还是宅基地确权，一旦形成规模效应，足以冲击整个布局，但市场交易周期被拉长的前提下，买房更多呈现的是风险。