作者 | 国胜

流程编辑 | 小白

地产江湖素不平静，谈资更是不少。但是，近两年随着行业日趋成熟，地产格局更趋稳定，惊天动地的大手笔已不多见。

其实，正是这种成熟平稳的背后往往孕育着更大的市场机会。

10月份以来，第一服务控股、世茂服务、合景悠活、融创服务等多家物业服务企业赴港上市，地产行业的成熟稳定给物业服务的发展提供了充足的空间。

而今日，风云君要介绍的主角是一家来自重庆的头部物管公司，金科智慧服务集团股份有限公司（9666.HK，“金科服务”、“公司”）。

一、在管面积破亿，头部上市物服公司再添一员

11月17日，金科服务正式于港交所挂牌上市，成为在管面积规模破亿的第8家上市物业公司，属于妥妥的上市物业公司头部梯队成员。

据金科智慧服务董事长夏绍飞公开介绍，金科服务将以人为本，以客户满意为核心，构建城市空间、美好生活、智慧科技三大核心能力，致力成为全国领先的智慧生活服务商。

上市首日，金科服务开盘价为46.05港元，较发行价44.7港元上涨3.02%，最高触及48港元。截止昨日收盘，总市值达到282.91亿港元。

金科服务每股发行定价为41.8-47.6港元，最终发行定价44.7港元，处于中位水平，给二级市场留足了空间。

金科服务在香港公开发售的总数为1794.3万股，获认购总数合共1.34亿股，获超额认购11.17倍；国际发售股份最终为1.15亿股，获得超额认购4.9倍。

而且由招股资料显示，金科服务已与泰康人寿、高瓴智成、雪湖资本、中金启融基金、瑞银资产管理(UBSAM)等10家国内外知名投资机构订立认购协议，合计认购金额为26.74亿港元，占到总募资金额的46.6%。

能够得到各大国际知名投资机构的认可，金科服务到底有何不同呢？

招股书数据显示，截至2020年6月30日，金科服务已进入北京、重庆、武汉、长沙等133座城市，合同签约843个项目，合同总建筑面积2.56亿平方米。

公司在管物业管理项目共有487个，在管总建筑面积1.30亿平方米。

金科服务营收及净利润分别从2017年的10.47亿和1.14亿增长至2019年的23.28亿和3.74亿，CAGR分别为49%和82%，增长迅猛。

根据中指研究院的数据，公司自2009年起跻身于物业服务百强企业第38名起，之后排名不断提升，并自2016年起连续五年蝉联物业服务十强企业。

按市场份额计算，公司是2020年中国西南地区中国物业服务百强企业中排名第一的物业管理公司，并被中指研究院评为2020年中国物业服务企业服务质量领先企业。

从公开信息来看，公司的用户满意度已经连续八年超过90%，领先于行业百强均值近16个百分点，同时公司是2020年唯一一家物业服务质量和客户满意度两项重要指标都进入全国前三强的服务企业。

实践证明，优秀的物管公司背后一定离不开一个“好爸爸”，也就是物业开发公司。金科智慧服务也是如此，其母公司金科股份（000656.SZ）同样是一路披荆斩棘的重量级选手。

2005年至今，金科股份已经连续十六年入选中国房地产百强企业榜单，并且排名逐年上升。根据中指研究院的资料，按合同销售面积计，金科股份于2019年在中国物业开发商中排名第八；按合同销售额计，位列全国第17位。

金科股份的合同销售额由2015年的221亿增长至2019年的1860亿，5年时间翻了8倍，CAGR为70%，增长十分亮眼。

金科股份的营收及净利润分别从2015年的93.99亿和12.34亿增长至2019年的677.73亿和63.57亿，CAGR分别为64%和51%，增长非常稳健。

“渝派房企”是多数人对金科股份的第一印象。如今，经过二十多年的发展，它早已不只是当年那个只做地产开发的房企。

金科股份围绕打造美好生活生态圈，逐步形成了“四位一体”协同发展战略格局，主要囊括民生地产开发、生活服务、科技产业（园区）投资运营、文化旅游康养四大战略板块，其中生活服务板块即是本次上市的金科服务。

二、外部项目超自建项目，六成募资用于战略并购

金科服务业务分为物业管理服务、增值服务和智慧科技服务，其中物业管理服务营收占比较大，但占比在不断下降，2019年为62.9%，增值服务和智慧科技服务占比均在不断提升，2019年分别为35.9%和1.2%。

公司的物业管理服务中外拓项目在管建筑面积占比由2017年的33.4%上升至2019年的52.9%，2019年首次超过金科股份项目，2020年上半年进一步提升至53.4%。

这意味着公司是行业内不折不扣的“少数派”：尚未开展大规模并购前就已经实现外部项目超过了自建项目。这无疑也证明了公司在物业获取方面的市场竞争力。

公司并不满足于内生性的高增长前景。招股书显示，此次募集的资金60%将用于寻求战略收购及投资机会，来扩大公司地理覆盖范围的深度、广度及业务规模。

可以看出，外延式并购将是当下公司的战略重心，而这一战略背后则是物业管理行业正在出现的显著变化。

在这里需要多说一句：对于大多数行业的上市公司而言，外延并购并非利好，但是对于物业服务这个行业而言，却十分有必要。

目前我国物业管理行业市场规模达到7000亿元，招商银行预计未来5年行业整体营收增长率在15%-20%之间，呈现持续向好趋势。

而据中指院数据，物业服务百强企业的总市场份额由2015年的28.4%增加至2019年的43.6%，物业服务十强企业的市场总份额由2015年的7.6%增至2019年的9.2%。

一般而言，行业集中度的快速提升往往意味着头部企业战略机遇期的到来。

金科物业当前的排名和凸显出的市场竞争力，都决定了它将在规模、效率以及增值服务方面迎来爆发。所以，显然，当下正是攻城略地、抢占市场份额的绝佳时机。

这也进一步表明在金科股份“四位一体”战略布局下，生活服务不会甘于只做陪衬，而是完全有能力独当一面，成为业务增长的核心驱动力之一。

下一个十年，金科服务将在“服务+科技”“服务+生态”的基础上，由内向外，构建“大服务，大科技，大生态”发展模式。

金科股份“四位一体”战略中，民生地产发挥示范带动、稳定器等作用；产业、文商旅以驻场运营为关键，实现业务的再突破；生活服务集团则要优化自身经营，坚持科技战略和提升服务质量，同时可以为地产、产业和文商旅板块提供物业服务综合解决方案，实现协同发展。

金科服务优质的物业服务也可以为地产销售提供更多产品和品牌溢价，形成良性的反向赋能作用，实现“地产+物业”互相补充。

三、踏足国际市场，持续优化“大金科”财务结构

上市前，金科股份以68.32%的股权比例控股金科服务，此次金科服务的上市构成金科股份的分拆，上市后，金科股份将持有金科服务53.97%的股份，仍旧维持控股、财务上仍将并表处理。

金科服务此次上市，拟全球发售1.33亿股，每股发行定价41.8-47.6港元，以44.7港元的中位数计，扣除发行费用后预计所得款净额约为57.38亿港元。

金科服务上市使金科股份的融资渠道更加多元化，拥有A+H双资本运作平台，上市募集资金将增厚金科股份合并报表的股东权益和资产规模，降低负债率和融资成本，优化公司资产负债结构。

金科服务上市也将实现金科股份与金科服务的双向赋能，增加公司治理的透明度和规范度，从而吸引大量的海外投资机构，继而获得全球资本市场对公司的认可和支持，提升国际知名度，助力公司的健康和可持续发展。

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