最近富力在地产界的一个小动作，引起了不少人的关注。富力卖掉了自己广州国际机场综合物流园70%股权，作价是44.1亿，接盘方是美国的黑石集团。今年黑石集团一直跟SOHO中国有传闻，不过没想到最后黑石是接手了富力的资产。

这让很多人开始想不明白，富力去年的利润超过了百亿，为何现在急着甩卖资产呢？富力当年被誉为华南地产五虎，不过如今跟恒大、碧桂园的差距明显，不过整体的发展还可以，算是国内一家不错的二线地产公司。富力最近几年最露脸的事情就是在几年之前，199亿收购了万达77家酒店。

这个事情当时引起了巨大的关注。那一年王健林的情况并不好，万达的负债率非常高，而且还被点了名。王健林不得不快速卖资产降低负债。关键时刻孙宏斌的融创还有张力的富力一起出手，融创500亿接手13个万达文旅项目，富力199亿接手77个酒店。

不过在这次收购合作的新闻发布会上却发生了一个插曲，富力的名字突然在显示板上消失了，据说当时富力临时压价，气得王健林当场甩掉了杯子。按照当时很多专家分析，万达的77个酒店价值应该在300亿左右，也就是说富力花了199亿买下，已经白白赚了100亿。

第二年张力去北京参加活动，接受采访的时候张力就说，收购万达的酒店已经升值100亿了。不过张力说的是资产价值的增长，而不是业务上赚到100亿。

实际上这笔收购发生之后，很多人并不看好，虽然富力吞并了万达的77个酒店之后，加上自己原来的酒店布局，一跃成为了全球最大的豪华酒店集团。不过酒店业务回款慢，利润率低，很少人并不好看。于是这次很多人分析，富力卖资产是被这笔收购给拖垮了。

其实从2019年富力的业绩表现来看，并不是如此。2019年富力全年实现营业额908.1亿元，同比增长18%；其中物业销售收入达到了796.9亿元，物业投资、酒店运营加上其他收入达到了111.2亿元。净利润富力也在去年首次突破了百亿的规模，达到了100.9亿元，增长了16%。

从富力的业务来看，这笔收购虽然没有帮富力赚到很多钱，但是至少没有对富力产生负面影响。单单看酒店部分的表现，营收是70.9亿元，经营利润是14.1亿元。其实情况也非常不错。那么富力经营一片利好的情况下，为何急着甩卖资产呢？

其实最重要就是富力的负债，跟最近公布的三道红线。三道红线分别是红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1.0倍。这次公布的三道红线显然就是逼着地产公司去降低负债。你越缺钱就越不让你融资。

房地产公司是资金密集型的公司，房地产公司过去很多都是高杠杆运作。三道红线公布之后，融创、恒大、绿地等等巨头基本都是都踩线了，其中富力也是三道红线都踩线了。

富力净负债率达到了199%，剔除预收款后的资产负债率达到了79%，现金短债比是0.71。三道红线都超线，如果富力不尽快调整，那么富力的融资接下来就会出现巨大的问题。

另外今年以来，富力的情况远不及去年，目前1到9月，富力的营收是500.38亿元，其中净利润42.3亿元，这些数据都远不及去年。受到了今年疫情的影响，富力今年的销售情况并不理想，同时恒大不断打折也对整个房地产市场造成了不小的冲击。

目前富力也开始大幅度降低负债，到第三季度末，富力的有息负债已经降低了242亿元。不过富力目前的净负债率虽然降低了不少，但依然有166%，距离100%的目标还有不少的差距。另外资产负债率同比下降约到80.37%，距离目标还有10.37%的差距。

目前富力的总负债依然高达1144.11亿元，可以说富力的压力不小啊。目前摆在富力面前有3条路可以走，第一条就是学习恒大利用促销快速回款，不过这会对利润造成巨大的影响。第二条路是分拆业务去香港或者海外上市，比如说恒大最近就分拆了恒大物业去香港上市。第三条路就是继续甩卖一些资产。

富力目前手中最值钱的资产除了房地产业务外，还有就是酒店跟商业物业了。目前富力总计控制了90家酒店，市场评估价值高达500亿左右，如果富力肯忍痛割爱，那么富力有望大大降低负债。不过问题就是即使富力愿意忍痛割爱，但是目前现在上也很难找到接盘方。

因为现在房地产公司几乎是人人自危，大家都忙着降负债，很多公司都有资产甩卖，连融创都不敢随便出手接盘了。现在如果富力卖掉酒店资产，地产公司没实力接班，其他跨行业的财主们，兴趣可能不大，即使对方要接班，如果富力不打一个大大的折扣，估计也没人要接盘了。当然张力还有一个机会，就是去香港找那些不差钱的地产大亨们，如果他们有兴趣，那么出手还是可以的，只是这些人精如果不看到巨大的利益，他们也不是随便会出手。换句话说，张力当年从万达身上捡到的便宜，如今还是要还回去的。

另外富力目前还有252万平方米的商业，目前这部分的商业资产加上酒店资产总计价值高达850亿左右。商业物业目前的价值应该比酒店物业更高，只是这些重资产项目，短期内要快速出手，如果价格上没有太好，也是很难找到买家的，特别是在现在整个行业都在降低负债的大前提下。

接下来一段时间，对于富力来说压力不小，一方面富力必须加快物业销售，增加回款速度，另外一方面张力还必须出售更多的资产来缓解目前的负债情况。