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文/沈浪  編輯/雷緩之

來源：無冕財經（ID：wumiancaijing）

設計：布冬

編輯助理：朱智琪

蛋殼公寓累計虧損超60億元，潛在債務完全是個無底洞，若想這臺燒錢機器重新恢復正常運轉，很可能需要投入80億至100億元。接盤呼聲最高的我愛我家自己還有一大攤子需要收拾，指望它並不實際。

長租公寓行業接連爆雷，即使是蛋殼公寓這種已經赴美上市的頭部公司也無法避免，這已經雄辯地證明，當前大多數長租公寓玩“租金貸”的模式就是一個大坑，是徹底行不通的。

11月18日，全國大面積告別連日的溫暖天氣，迎來了大風、雨雪和降溫。上午10：51，處於風暴中心的蛋殼公寓在官方微博發了一句話：“今天只想和你說一句注意保暖。”後面還帶了一顆大大的紅心。

這句話其實並無其他深意，評論區卻意外翻車。一位高度疑似爲其用戶的網友在該條微博剛發出3分鐘後便緊張地回覆：“什麼意思，什麼意思，我好慌！”

“慌”就一個字，卻道出了蛋殼公寓數十萬租客、業主、物業、保潔、裝修工人、維修人員、合作伙伴時下的心情。

蛋殼公寓目前的境況，用一個“慌”字形容，再恰當不過。

區區寬帶費難倒英雄漢

今年8月以來，國內長租公寓迎來第二波爆雷潮。先從一些小型的地域品牌開始，9月初，“三彩系”的小鷹找房開始加入，隨着天氣轉冷，大品牌也傳出了壞消息。

10月14日，來自全國各地的數十名合作伙伴在蛋殼公寓北京辦公室敲鑼討債，隨後，驚弓之鳥般的房主、租客、物業也趕到現場。據報道，最慘的合作伙伴被蛋殼公寓拖欠裝修款項超過一年，金額高達1000多萬元。

“海因裏希法則”認爲，每一起造成重傷、死亡或重大財產損失的嚴重事故背後，必然有29起較輕微事故、300起未遂先兆和1000起事故隱患。這個論斷在蛋殼公寓身上得到了證實。

作爲長年老租客，一名叫“李白哥哥”的網友在一個半月前就感覺到了寒意：“8月30日，我遇到了斷網，上海的租戶，在蛋殼APP上第一次提交的維修單被取消，第二次提交的維修單也沒人理會，我打電話給電信，他們的工作人員過來後檢查了光貓，發現用戶信息都沒了，問其原因說是可能由於欠費時間太長導致銷戶。”

凡是過往，皆是序幕。這只是蛋殼公寓全國性斷網半個月的前奏。次日，大量租客就收到了寬帶中斷半個月的噩耗。

▲蛋殼公寓對“斷網”事件做出的解釋。圖片來自網絡。

蛋殼公寓給出來的理由是網絡供應商切換，明眼人一針見血地指出，切換網絡是假，資金鍊高度緊張，難以支付寬帶費用纔是真。

這幾乎是無法想象的。今天，網絡已與空氣、水、電一樣，是工作、生活的一部分，何況蛋殼公寓的主要目標羣體是白領一族，他們斷了網更沒法活。

難倒英雄漢的寬帶很貴嗎？根據中國移動官網，用戶每月最低消費不低於58元即可享受100M的極光寬帶，88元、108元、158元則可升級至200M、300M、500M。作爲一個體量比較龐大的長租公寓品牌，蛋殼公寓還可以拿到更低的折扣，連這點錢都交不起，可見情況差到了什麼地步。

紙是包不住火的。隨着年關到來，這場危機愈演愈烈，忙乎了大半年的保潔、維修工、裝修工人沒拿到工資，也開始加入討債的隊伍，剛剛入住的新租客則在社交媒體上逢人就問自己還能住多久。

當然，危機之下，蛋殼公寓的股價也在一路狂泄，11月2日後徹底墜入谷底，最低時只剩下1.27美元，不到一年跌去了發行價的89%，只相當於高峯時的9%。

▲蛋殼公寓上市以來股價表現，圖片來自雪球。

儘管蛋殼公寓在11月16日發了一條微博：“感謝大家的關心和支持，我們沒有破產，也不會跑路！請不要信謠傳謠！”但破產和跑路，的確成了大多數人對蛋殼公寓接下來命運的最普遍猜測。

蛋殼還能起死回生嗎？

當一衆受害者欲哭無淚的時候，最近兩日，蛋殼公寓股價卻突然上演了一幕絕地反彈的神話，兩天暴漲264%。可謂一邊是海水，一邊是火焰。

坊間傳聞我愛我家、自如公寓等正在洽談收購蛋殼公寓事宜，有媒體言之鑿鑿敲定的可能性非常大，還附上了一些讓人浮想聯翩的細節。部分錯失蔚來汽車的投資者甚至將蛋殼公寓這個標的視爲下一個蔚來。

然而，蛋殼公寓終究不是蔚來汽車。蔚來一方面沾了特斯拉的光，另一方面也在於自己，ES6的表現尚可；蛋殼公寓則不同，自救已經完全沒戲，全部希望都在白衣騎士身上，不確定因素太大。

果然，這些傳聞很快被打臉，緋聞對象紛紛撇清關係。即使是呼聲最高的我愛我家自己還有一大攤子需要收拾，哪有空當蛋殼公寓的接盤俠。

在半年報中，我愛我家披露，今年1月至6月，該公司旗下長租公寓品牌相寓一直在主動收縮不良庫存，清退租金價格與市場偏離較大的房源。截至6月底，全國在管房源25.3萬套，較去年底的27.6萬套減少8%。

長租公寓的頻繁爆雷驚醒了業界。我愛我家在三季報中明確表示：“我們不盲目追求短期熱點及無質量的規模增長，營造更加符合社會大衆租房需求的生活場景，迴歸生活的本源，用心服務好每一位房東和租客，精細化管理到每套房源，保持供需高效匹配和成本安全可控。”

值得注意的是，蛋殼公寓手中的房源大多是在之前的搶房大戰中高價收購而來，正是我愛我家前三個季度着力淘汰的產品。這個事實進一步降低了交易的可能性。

此外，即便我愛我家有擴張的念頭，目前也有點力不從心。突如其來的疫情對所有企業都造成了重創，2020年前三個季度，我愛我家累計實現營收67.51億元，較去年同期下降22.3%，淨利潤2.44億元，同比下降六成。截至9月30日，我愛我家手上的貨幣資金爲34.95億元，離收購蛋殼公寓差一大截。

公開資料顯示，蛋殼公寓累計虧損超60億元，潛在債務完全是個無底洞，若想這臺燒錢機器重新恢復正常運轉，很可能需要投入80億至100億元，任何一個聰明的商家都不會輕易趟這灘渾水。

37.7萬名租客將淪落街頭？

眼看他起朱樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了。在這場危機中，損失最大的不是成千上萬掙血汗錢的保潔、房東、維修工、裝修工人，也不是被拖欠了1000多萬的合作伙伴，而是非廣大租客莫屬。

截至今年3月底，蛋殼公寓的業務範圍覆蓋13個城市，運營公寓數量41.9萬間。其中，北京、上海、深圳三城佔了一半以上，其它城市爲21.2萬間。按照90%入住率計，蛋殼公寓的用戶數量約爲37.7萬人。

除房租外，蛋殼公寓還會收取8%的服務費等多種費用，從整體上看，平均租金約在1800元至2000元之間。由於客戶繳納租金普遍採用年付制，若以平均6個月剩餘租期論，僅用戶資金就有50億元左右（含一個月押金）套在蛋殼公寓手裏，遠遠超過小黃車的水平。

種種跡象顯示，這麼一大筆錢恐怕已經所剩無幾。蛋殼公寓一旦坍塌，業主可以以租賃方違約立刻收房，損失的只是1到3個月的租金，但37.7萬房客將淪落到付出高昂房租卻無房可住的境地。

從去年起，長租公寓就在持續爆雷，當前的玩法早已被明白無誤地證明爲一個大坑。

在一位資深房地產從業人士眼中，長租公寓是一個非常簡單的生意模型。該商業模式原本是低價從房東手裏租進來房再高價租出去，此爲模型1；但很多公司在這個模型上做了一點改動，變成了平價從房東手裏租進來，再平價租出去，不賺租金，只賺現金流，此爲模型2。

一些更大膽的公司將其變成模型3：高價從房東手裏組進來，低價租出去，仍然堅持賺現金流。操盤者爲了控制更多的資金，與某些金融機構合作，幫助租客辦理貸款，以便一次性收取一年房租，但在房東端卻採用月付或季付的形式。毫無疑問，這樣的遊戲從一開始就沒有持續的可能性。

▲租金貸的模式給衆多長租公寓帶來了豐厚的現金流，也埋下了待爆的雷，圖片來自中國基金報。

該從業人士認爲，市場上絕大多數的長租公寓都在用模型3，只有少量良知尚存的公司在用模型1或模型2。但許多租客貪圖便宜，只願意找第三類玩家，自己給自己挖坑，等到爆雷才後悔莫及。

知乎上有一個問題，專門討論了“爲什麼很多人一邊抱怨蛋殼公寓，一邊又長期住在蛋殼公寓不肯搬走”，從租客、從業人員到旁觀者一共寫下了118個回答。不少租客坦承，就是衝着長租公寓看起來舒適、光鮮。但許多誘人的表象背後都暗藏殺機，天底下沒有免費的午餐，這句話永遠都不過時。