原標題：8宗地成交340億！深圳上演土拍“壓軸大戲”，穩地價趨勢顯現

接近年底，土地開閘放量再度掀起深圳土拍熱潮。11月23日，深圳8宗居住用地入市出讓，分別位於光明區、寶安區、龍華區、坪山區，總出讓面積73.22萬平方米，總起拍價合計294.42億元，總成交價339.81億元。

在業內看來，無論是出讓地塊的數量還是起拍總價，此次土拍均爲今年深圳市場的重頭戲。整體來看，深圳今年土地成交規模較去年同期增長近三倍，但成交樓面價仍控制良好，穩地價趨勢明顯。

“人才住房”成爲土地出讓重點

今天的8宗宅地，分上下午兩場，寶安區、龍華區、坪山區4宗地在上午場，光明區4宗地均在下午場。

新京報記者注意到，在8宗地塊中，有7宗地的建設類型均爲普通商品房，均採用“雙限雙競”的辦法以掛牌方式出讓，並設定了一定初始面積只租不售的人才住房；而另1宗寶安沙井地塊的建設類型爲可售型人才住房。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此舉既提供了人才住房，又限制了普通商品住宅的價格，地方政府也沒有損害土地出讓收入，起到了“一舉三得”的作用。

值得一提的是，2018年6月5日，深圳市住房和建設局官網發佈了《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》（簡稱“《意見》”），明確了面向未來18年（2018年至2035年）的住房發展目標——到2035年，新增建設籌集各類住房共170萬套。同時，該《意見》對住房供應結構和比例進行調整，明確了人才住房、安居型商品房、公共租賃住房佔新增住房供應總量的60%左右，出租和出售的住房各佔50%左右。

在此背景下，“從2018年開始，深圳出讓土地中都會大規模配建人才住房，普通商品房地塊也要進行限價，由此來完成60%：40%的要求。”李宇嘉稱。

8宗地塊均對銷售價格做出限制

除了設定人才住房外，新京報記者注意到，此次出讓條件顯示，上述8宗居住用地均對銷售價格做出限制，其中，寶安西鄉尖崗山地塊限銷售均價83265元/平方米，龍華大浪地塊限銷售均價70875元/平方米，光明區4宗地塊中最高的銷售均價不得高於50295元/平方米，坪山地塊限銷售均價37500元/平方米，寶安沙井人才房地塊限最高銷售價40000元/平方米。

值得一提的是，沙井地塊面積高達約43.7萬平方米，項目建成後，不僅包含30萬平方米建面的可售型人才房，還配有10萬平方米的娛樂設施、4.9萬平方米的酒店等配套。除此之外，西鄉尖崗山地塊和大浪地塊均包含有教育用地，需規劃建設九年一貫制學校。

對此，李宇嘉指出，扣除人才住房，普通住房還有限價要求，此外，普通商品住房在項目出讓時要求，90平方米以下商品住宅佔比不得低於70%。這意味着，可銷售的不限價商品住房只有30%，而這是開發商盈利的關鍵部分。這些都考驗開發商的產品打造能力。

“深圳土地儘管供地較多，但開發商拿地也比較艱難，基本都是深耕深圳的大型開發商在拿地，因爲對開發商運營能力、產品打造、融資能力都有極高的要求。”李宇嘉稱。

總成交價達340億，多家品牌房企落子

據瞭解， 8宗地共計25家房企參與競拍，包括中海、金地、華潤、電建、招商、金茂、華髮、萬科、保利、越秀、中交、建發、龍光、卓越、融創、新城、旭輝、廈門聯發、禹洲、港中旅、中信城開等。其中有6宗地參與競拍房企達8家以上，4宗地參與競拍房企達10家以上，其中最多的1宗地參與競拍企業達20家。

上午，寶安西鄉尖崗山、寶安沙井、坪山、龍華大浪地塊分別由萬科、融創華髮聯合體、佳兆業新城聯合體、深圳地鐵競得，總成交價281.61億元。其中，萬科以59.98億元加上配建6.6萬平方米人才房競得寶安西鄉尖崗山地塊，可售樓面價約6.5萬元/平方米；佳兆業新城聯合體以28億元加上配建人才房5萬平方米獲得坪山地塊，可售樓面價約2.6萬元/平方米；融創和華髮聯合體以底價127.1億元獲得寶安沙井地塊。

下午，光明區共有4宗宅地出讓，總起拍價達到40.12億元，最終均以上限價格成交，總成交價達到58.2億元，落子的企業包括金茂、電建、中信城開等。

其中，經33輪競價，金茂旗下的金茂閩粵港企業管理（天津）有限公司以上限價格12.72億元競得A641-0028地塊，溢價率45.04%，配建人才房面積12200平方米；經過29輪競價，電建地產旗下深圳市福粵置業有限公司以上限價格24.44億元競得A515-0099地塊，溢價率45.04%，配建人才房面積2.9萬平方米；經33輪競價，中信城開投資集團有限公司以上限價格7.2億元競得A525-0100地塊，溢價率45.16%，配建人才房面積1.83萬平方米。

8宗地塊都順利成交，尤其是在寶安西鄉尖崗山地塊上，多家開發商經過超130多輪競價才決出勝負，此舉在業內看來，開發商對深圳市場普遍看好。

業內稱“深圳穩地價趨勢明顯”

值得一提的是，這是深圳今年以來第四輪土地出讓，單日成交340億元，創造單日成交總金額的新紀錄。而上一次深圳土拍單日突破200億，要追溯到2019年6月24日，當時單日成交224億元。

新京報記者瞭解到，今年深圳已成功出讓20宗宅地，總地價約418.2億元，總建面約255萬平方米。除此之外，11月17日，深圳公共資源交易中心掛牌三宗宅地，分別位於福田、坂田、深汕，總起始價34.03億元，出讓時間爲12月16日。

“今天深圳土地市場活躍度較高，但成交樓面價控制良好，穩地價趨勢明顯。”貝殼研究院高級分析師潘浩指出，整體來看，截至目前，今年深圳住宅用地成交規劃建築面積累計同比增加284.8%，爲去年同期的近3倍，將對未來新房市場供應起到積極的補充作用，緩解市場供需矛盾。

同時，潘浩指出，從樓面價來看，截至目前，今年深圳住宅用地成交樓面價累計同比下滑43.9%，下滑幅度將近一半；累計溢價率爲22.3%，環比上月收窄2.9個百分點，同比去年同期收窄11.7個百分點，可見今年以來深圳在土地供應方面注重樓面價漲幅的控制。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，此次深圳土地市場活躍，既體現了政府積極供地和調整住房產品節奏的導向，也體現了房企積極拿地擴充庫存的思路，尤其是此次土地市場的拿地要求方面，涉及到配建和限售等內容，這也是爲了積極形成人才住房供應和防範房源炒作。從拿地房企的角度看，其實也可以看出，普遍都是實力強的大型房企，說明其在深圳土地市場上的投資競爭能力更強，具有積極的導向，類似土地交易也爲後續深圳穩房價創造了更好的基礎和條件。

“深圳此次供地量較大，體現了房租不炒的政策，對前段時間深圳房價上漲過快起到積極的平抑作用，既是對居住用地短缺的補充，也是年底前完成住宅用地供應的一大安排。”華南城市研究會（智庫）會長、暨南大學教授胡剛稱。

新京報記者 張曉蘭