原標題：30億競拍拿地、定增發債60億，中公教育大手筆投資是爲了這件事

記者 | 查沁君

公考培訓龍頭中公教育（002607.SZ）將募資不超過60億元，這是其上市以來首次定增募集。

11月23日晚間，中公教育發佈公告了上述事宜。其中42億元用於投資建設北京懷柔的喫住學一站式學習基地，18億元用於補充流動資金。非公開發行對象爲不超過35名特定投資者。

中公教育擬在北京懷柔建設的學習基地，主要用於招錄考試、考研和職業技能訓練等封閉班學員的集中培訓。項目落成後，預計能爲學員提供包括學習、餐飲、住宿等在內的綜合服務。

預案顯示，懷柔學習基地建設項目總投資額爲42.144億元，擬投入募集資金42億元，新建教學、辦公、宿舍等建築，建築面積32.6萬平方米，最高可同時容納2萬名學員。預計建設週期3年，預計實現內部收益率16.38%（稅後），投資回報期爲7.32年。

中公教育表示，相較於早前學習基地所採用的租賃方式，此次自建學習基地將有利於降低營業成本，提高公司毛利率。

據其10月30日披露的三季度財報顯示，報告期內中公教育的營業成本同比增長17.7%至30.7億元。報告期內費用率爲42.8%，同比升高2.4%，對公司業績有所拖累。

與懷柔項目不同，中公教育此前不久還通過競拍方式，以30.05億元的價格在昌平拿地，該項目以總部辦公爲主。

11月10日，中公教育發佈公告稱，集團全資子公司北京中公未來教育科技有限公司參與競拍位於北京市昌平區沙河鎮七里渠南北村土地一級開發項目CP00-1804-0002地塊R2二類居住用地、CP00-1804-0012地塊F3其他類多功能用地的國有土地使用權，土地面積合計約爲3.74萬平方米，建築控制規模爲14.2萬平方米，掛牌起始價爲30.05億元。

中公教育表示，若競拍成功，將在該土地上建設在線科技研發中心、線上與線下融合教育示範中心、研發與教學人員融合培訓中心、全國市場垂直一體化響應指揮中心及創新教育總部。

據《證券時報》報道，自1999年創立以來，中公教育在北京還未有自有辦公樓，目前其北京總部位於海淀區學清路漢華世紀大廈，其他職場中心、基地則分散在海淀區及朝陽區，均爲租賃性質。

中公教育買地背後或與其業務擴張、員工規模快速增長有關。

據其2020年半年報顯示，中公教育大幅擴充儲備人才及渠道網點規模，上半年新進員工數6702人，其中授課師資和專職研發人員的增幅都超過30%。員工總數同比增長19.03%至41911人；直營渠道網點數增長了231個至1335 個，培訓人次同比增長37.08%至245萬人次。

昌平項目建成後，中公教育預計將能夠滿足5000多名學員喫住學一體化及線上線下融合培訓，並解決三萬多名教師和研發人員的研發與教學多輪次集中內訓學習。同時，該土地上配套建設的公寓住宅還可以解決大部分核心骨幹人才的住房問題。

除了滿足教學、員工住宿需求外，投資房地產還具有一定升值空間。

據中公教育8月發佈的半年報顯示，報告期內該公司投資性房地產金額6.79億，佔總資產的5.12%，在建工程8.11億佔比6.11%。目前，中公在建的有中成置地、山東中公大樓、撫順中公大樓和陝西冠誠大樓。

其中陝西冠誠大樓爲中公教育在今年2月以自有資金3.8億元購買，土地面積4669.04平方米，用途爲商業。中公教育表示，收購該資產將主要用於陝西區域總部及綜合學習基地建設使用。

根據天風證券分析，收購陝西冠誠大樓一方面可有效改善教學環境，升級服務品質，進而提升課程產品競爭力及單價；另一方面，可通過自持物業減輕租金壓力，優化財務效應；此外，該資產位於陝西省會西安核心區域，未來或有較大升值空間。