三年合約到期，張良還是選擇離開當初送他奔馳S又給股權獎勵的弘陽地產。按照弘陽集團官網《弘陽通訊》的披露，截至10月，該集團實現累計合約銷售金額645億元，幾乎無法實現曾煥沙當初設定的千億目標，如果從權益金額來看，可能離千億更遠了。事實上，此前高週轉之下，頻頻高溢價拿地、瘋狂借債、加大合作降權益衝規模成爲了弘陽的常態表現，而今狂奔之下的高息負債正成爲弘陽的一大負擔，相比規模之爭，或許如何安全落地纔是最重要的。

11月22日，弘陽地產集團有限公司（以下簡稱弘陽）發佈公告宣佈，張良因欲分配更多時間於個人事務上，已提出辭任非執行董事及董事會薪酬委員會成員職務，自2020年11月22日起生效。同時，張良也辭去了弘陽集團執行總裁的職務。此前他在弘陽的職務是執行總裁，負責人事、行政、運營、IT等板塊。

合約到期，張良未選擇與弘陽再續前緣，下一站將投身醫藥領域，據稱張良曾服務於天津天士力和上海醫藥，在醫藥行業有過多年的高管經驗。2017年弘陽仍是一家合約銷售剛破百億，名不見經傳的地產企業。三年過去，弘陽的體量已經躍進至600億規模——這背後離不開弘陽的總裁們，而張良是掀開弘陽加速發展序幕的那個人。

只不過，地產總裁們擅長的“旭輝高週轉”打法，已經不適合當下的房地產行業，而弘陽狂奔背後，頻繁的高息融資已經成爲一大負擔，被架在高週轉路上的弘陽，如今或許要想的是如何安全“落地”，而非千億目標。

量產總裁的弘陽

弘陽以裝飾業起家，1995年弘陽集團創始人曾煥沙成立了南京紅太陽商業大世界，涉足建築材料業務。1999年，在大本營江蘇省南京市啓動了首個住宅項目旭日華庭的開發，標誌着弘陽正式進軍住宅物業開發。2016年，弘陽首次進入克爾瑞中國房企銷售百億陣營——而這些都離不開弘陽的靈魂人物，曾煥沙，出身自福建省泉州市南安市，卻發跡於南京。

據稱，曾煥沙愛好風水，曾與福建味全集團有限公司董事長柯純舉暢談風水與家運，對馬列主義毛澤東思想情有獨鍾，曾重金購回馬克思原始手稿。他非常擅長用人，爲了規模的進一步擴張，2017年曾煥沙“三顧茅廬”請來了張良。張良曾自稱“除了老闆，自己是最瞭解企業戰略的人”。

張良的“最瞭解企業戰略”和在旭輝的表現打動了急於衝規模的曾煥沙。2011年，張良剛加盟時，旭輝的銷售業績只有不到50億元；2016年，旭輝銷售業績突破500億，僅用了5年的時間，就實現了業績翻10倍。旭輝在高壓環境下，戰略目標明確，擅長高週轉，當時已有千億規模是上海頗具影響力的主流房企。

旭輝是閩系房企，福建人的slogan就是“愛拼纔會贏”，在工作高強度的閩系房企更是將這句話時常掛在嘴邊，而同是閩商的曾煥沙似有對標之意。

熟悉張良的人都知道，他喜愛豪車。據說，當初爲了讓張良加盟弘陽，老闆曾煥沙曾給他買了一部奔馳s當座駕。而張良也被曾老闆的誠意感動，接受了邀請。當年底，弘陽集團董事長曾煥沙就提出“2020戰略”，表示要在2020年完成千億目標，即地產實現“千億規模”，商業完成“百店計劃”，物業成爲品質領先的社區綜合服務商。

2018年初，曾煥沙再次從旭輝挖來一員猛將，前旭輝集團副總裁、上海區域事業部總裁、海南事業部董事長蔣達強搖身一變弘陽集團總裁。張良和蔣達強的加入與“老弘陽”何捷一起構成了曾老闆麾下的高管和權力“鐵三角”，一位是總裁，一位是執行總裁，一位是行政總裁。

爲了達成上市以及千億戰略，弘陽掀起了一輪“挖人大戰”，前後有10位來自旭輝、泰禾、新城等新“千億”房企的高管空降弘陽。2018年3月，弘陽還曾高調舉行了一場9位高管集體入職的儀式，包括：旭輝控股前首席人力官、副總裁張良，旭輝控股原副總裁、上海區域事業部總裁、海南事業部董事長蔣達強，新城控股前CIO羅豔兵等等，這陣仗十分罕見，弘陽也因挖人在業內聞名。而也因爲總裁級別的高管不少，弘陽也曾一度被戲稱是在“量產總裁”，不過各個總裁之間的權力與職務如何劃分和平衡也遭受業內質疑。

搭建人才體系後，公司開始向全國擴張，“鐵三角”的聯手下，弘陽開始了明顯的改變，比如學習碧桂園全面高週轉，推行“3671”大運營體系打法。當年完成銷售收入256.94億元，同比增長147.53%，爲近5年來增長最快的年份。

爲了讓“鐵三角”能夠鉚足勁兒，曾煥沙對三位進行了犒賞，給予了三位股權獎勵。

資料顯示，弘陽在2018年首次公開發售了股權計劃，其稱此乃爲選定的參與者提供機會獲取公司自有權益，激勵參與者爲夠公司利益做出努力。

其中，蔣達強通過實益擁有、信託受益的形式，擁有弘陽地產1391.7萬股股份，佔比0.42%；張良擁有1151.4萬股股份，佔比0.35%，何捷擁有848.2萬股股份，佔比0.25%。按照目前股價，此三人持股價值近1億港元。

公司推行新激勵機制時，曾煥沙還曾出來承諾：“變革期間，公司願意拿出更多的利潤來與員工分享。”其表示，在如期實現2018年、2019年戰略目標的前提下，弘陽一定會出現一批“千萬年薪”的領導者。根據弘陽地產2020年的千億計劃，2019年需要完成600億的銷售額。而近幾年也被弘陽地產看作是最後彎道超車的機會。弘陽集團執行總裁張良曾表示，“整個地產行業留給我們實現超越的時間不多了，我覺得過3-5年，大局就基本定了。”

在諸多總裁的帶領下，高週轉的弘陽規模快速擴張，在業內迅速出圈。2016年至2019年的合約銷售額分別爲150.2億元、256.9億元、473.4億元、651.5億元。

不過，令曾煥沙始料未及的是，2018年下半年市場環境急轉直下，這些曾爲老東家衝擊千億立下汗馬功勞的地產高管，並沒有在弘陽創造奇蹟。認清形勢後，弘陽不再提及2020年衝刺千億的計劃，也將2019的銷售目標定在了600億。

雖然2019年完成了目標，但據弘陽對外透露曾煥沙對下半年的銷售表現頗爲不滿，年底又重金挖來了龍湖的袁春擔任聯席總裁，最直接的是，削弱了何捷的權利，而且對另外兩位執行總裁張良和蔣達強的權利也形成了一定的影響。顯然，曾老闆對業績的增速及質量不僅有更高的要求和期待，而且也有一定的壓力。

在這份公告發出之前，就有張良離職弘陽的傳聞，而在今年四月份，弘陽爲了挽留他還進行了一輪股份獎勵，張良新獲得166.9萬股股份，卻仍未留住他。

頻頻高溢價拿地、瘋狂借債、加大合作降權益衝規模

近幾年弘陽以速度著稱，但在其擴張的過程中，房企高週轉的毛病一個沒少。

高週轉之下，頻頻高溢價拿地、瘋狂借債、加大合作降權益衝規模成爲了弘陽的常態表現。

標準排名研究發現，在2019年，弘陽地產的新增土儲中大部分土地均以溢價購得。例如，2019年 2月在佛山地塊爲最高限價拿地，2019年3月以超60%的溢價率拿下合肥的兩宗地塊，2019年4月常州一宗宅地溢價率達到65%，2019年8月12日江蘇南通地塊溢價率爲54.79%等。在其他房企收縮戰略之際，以衝規模爲大任的弘陽，仍在不斷加大拿地力度。

在規模上快速做大，弘陽必須藉助外部資金。除了常規的銷售回款，弘陽的資金週轉對融資所得的依賴度，在2017年得到了絕對性放大。

不過，值得注意，根據2020年半年報，弘陽的優先票據負債飆漲，去年整年只有18.9億，而今年僅上半年已高達39.97億，且弘陽發行票據的利率都很高。比如，2020年1月14日，弘陽發行了3.25年期利率爲9.7%的3億美元優先票據。此前2018年11月，弘陽地產發行了一筆於2020年到期，金額爲1.8億美元的優先票據。此後的1個月，又發行了一筆2億元美元的優先票據，到期日與前者相同，利率均爲13.5%。

弘陽地產在發行上述優先票據時均表示，擬將所得款項淨額用於爲現有債務再融資及一般企業用途。說直白一點，就是借新債還舊債。銀行銀根緊縮錢難借，發債利息又高。

從財報數據上看，弘陽的自身造血能力並不強。雖然早前上市之時，弘陽地產就在招股書中坦言，要求各城市開發團隊在獲取土地後85天內實現開工，180天內實現有質量的開盤。但問題在於，高週轉之下，房子造的快了，但賣不掉，反而導致庫存增加，無法及時轉化爲現金流。

推動擴張的同時，短期償債上的壓力，或許是刺激弘陽赴港上市的原因之一。認清形勢後，弘陽不再提及2020年衝刺千億的計劃。

其實看弘陽這幾年，無論營收多少，從2015年的50多億元，到2019年的超150億元，毛利好像長期不怎麼變，都只有20-30多億元。這幾年，也僅有2019年毛利超過了30億元，達到38.13億元。事實上，不止毛利率，其淨利率也在持續下滑。

2020上半年弘陽錄得96.24億元營收，比2019上半年的39.08億元，大增146.29%的背景下，歸母淨利潤不僅沒有增長，反倒下滑了8.83%。

弘陽毛利率和淨利率的大幅下滑主要是由兩大原因造成的。

其一，根據半年報披露，2020年上半年，弘陽行政開支約爲人民幣5.43億元，較去年同期的3.61億元，增加50.3%。同時，2020上半年，弘陽融資成本約爲4.25億元，較去年同期約1.84億元，增加131.3%，主要由於報告期間內本集團土地獲取及物業開發擴張導致借貸增加所致。

此外，犧牲權益衝規模也影響了弘陽業績的含金量，根據公告，截至10月底，弘陽累計實現合約銷售額645億元，完成全年目標86%。克而瑞數據顯示，弘陽截至10月底的權益金額爲291.8億元，權益佔比45.24%，相較去年底的53.4%，權益佔比減少8個百分點。

具體來看，其曾經操刀的金域瀾庭項目，僅有8.5%的權益；南通R2017-025地塊只佔12.%的權益。

這也意味着，如果按照真實的權益金額來看，曾煥沙的千億之路恐怕又更遠了，加之強力監管槓桿率的三道紅線，弘陽曾經的2020千億目標基本無望，但現在可能需要先擔心銷售不及預期和高息負債下的資金壓力。