原標題：火爆的美國樓市：明年繼續漲？

來源：華爾街見聞

美國樓市出現量價齊漲的火爆局面。美銀美林預測，低利率疊加樓市供不應求的中期難題，美國房價明年還將持續走強。

美國權威房價指數Case-Shiller 20城綜合房價指數近日公佈了9月份的數據。這一指數9月份的同比增速達到驚人的6.6%，創下了30個月來的最高水平。

更令人震驚的是，美國20城房價9月全線大幅上漲。美國西部城市鳳凰城、西雅圖、聖迭戈同比漲超9.5%，位居前三，就連漲幅墊底的紐約，也創造了4.3%的房價漲幅。

美銀美林預測，美國房價將持續走強，2020年上漲5.9%，2021年上漲4.0%。

抵押貸款利率一降再降，頻頻刷新歷史新低

近期美聯邦基金利率下行，帶動了抵押貸款利率降至歷史低點。美銀美林預計美聯儲會在至少未來三年內維持低利率。

自1月初以來，美國抵押貸款利率已經下降超90個基點。截止到11月中旬，美國15年期、30年期抵押貸款固定利率分別爲2.28%、2.72%，達到了歷史最低水平。

由於抵押貸款利率的下降，自2018年底以來，美國家庭的月供中位數呈下降趨勢。今年8月份，美國家庭的月供中位數爲1019美元（約人民幣6700元）。

自2018年以來，美國家庭的收入中位數則呈上升趨勢，兩項疊加，美國家庭月還款額佔收入比迅速下降。

還貸壓力減少，讓美國人的槓桿熱情重新燃燒。疫情衝擊下，美國家庭的消費抵押貸款申請量一度於4月份大幅下降，不過隨後又迅速回彈，10月份的消費抵押貸款量已經超過了二月份的水平，與2008年的水平相當。

中期難題：供不應求

金融危機後地產商新建住宅的熱情不高，新建私人住宅開工的平均水平相對歷史而言偏低。近幾年，美國房屋的供應量相對有限，中期內已經形成了較大的需求缺口，而近幾個月樓市火爆的銷量又加劇了這一缺口。

作爲供應端的重要指標，美國的成屋月供應量目前正處於40年來的最低水平。

自2019年3月以來，美國新掛牌的二手房數量出現同比負增長，美國房屋的活躍庫存量自2019年7月以來出現同比負增長。

今年4月開始，活躍庫存同比降幅加大。美國新掛牌的二手房數量4月因疫情遭受了巨大的打擊，同比下降了15%，雖然在三季度迅速恢復，但也“扛不住”回彈得更爲猛烈的購房需求：

7-9月美國新屋銷售折年數同比增速分別爲46%、40.8%、32.1%，接連打破2000年以來的最高記錄；

7-10月成屋銷售折年數同比增速分別爲8.7%、10.1%、21.4%、26.6%，同樣接連打破2000年以來的最高記錄。

截至今年第三季度末，美國樓市的待售空置率僅爲0.9%，而出租空置率爲6.4%，雙雙創下20世紀70年代初以來的最低水平。

美銀美林提到，近期樓市的火爆會提振房地產投資，但房屋產能的提升有一定滯後性，不會太快跟上需求。該行預計，美國房價上升的動能至少能持續到明年。