蛋壳被传破产，自如违约不断，长租公寓还能活多久？

对于传闻蛋壳公寓跑路、自如租房频繁违约等关于长租公寓的新闻实在是看不下去，遂决定再不辞辛苦写一篇吧。

的确，对于初入北上广深的年轻人来说，按季度或按年缴纳房租根本交不起。长租公寓以月为单位收费，而且房间还简单装修，这本是个不错的生意。

但是几年来，60多家长租公寓跑路，各种弊端涌现，比如，高价收房，低价出租，携款跑路、拖欠房东租金、给租客肆意涨价，并收取高额服务费......

目前，剩下的几个头部企业里，自如号称有50万业主，300万顾客、蛋壳号称有40万间房、服务了100万的顾客。如此庞大的房源数量和顾客数量，为何突然就资金链紧张，还被爆出要倒闭呢？

其实，对于长租公寓，很多读者并不了解他们的运作模式。

长租公寓的金融模式

无论是自如，还是蛋壳公寓，它们的套路基本都是一样的。

第一步，找房东租房子，房东需要免1个月租金，用于长租公寓对房屋的装修。

第二步，找租客租房子，一般会有月付、季付、半年付和年付几个选择。一般会要求租客选择月付，因为月付会给予一定的现金奖励。

而猫腻就在这里。如果租客选择月付，就必须在金融公司办理“租金贷”。长租公寓一般会以减免数百元房租等各种方式利诱租客签订一年租赁合同，这样租客从金融公司贷到钱总计11个月房租，会一次性打到长租公寓的账户上。

租客先支付1个月房租，押金1个月，然后每月支付一次房租即可。表面上，租客不需要支付租金贷的利息，只需要按照谈好的房租每月支付租金即可。

但是长租公寓一般会留出20%的利润，比如，一套房子从房东那里花3000元每月租来，他以3600元每月出租给租客。

同时，每个月租客还要缴纳8%的管理费，240元。长租公寓一共可以拿到3840元/月。

其实，租客相当于以28%的利率租了这套房子。这也变相抬高了租金的价格，是一种变相的高利贷。

第三步，租客贷款一次性到了长租公寓的口袋里，他们就拿着这些预付的房租去继续租房、装修房子、公司运营。

他们的盈利点在于，租金差额以及利息差。

那既然都管理着几十万间房子，为何蛋壳公寓的账上没钱了呢？

这是两个方面的原因：

第一个是，疯狂扩张。他们拿到了租金贷款后，会立即投入到市场抢房源。拿到房源后，并不会立即租出去，这中间的空闲时间就会有损失。

这些付给房东的租金，占用了大量的资金。

第二个是，装修成本。一般拿到房子后，会先进行装修。假若一间房的装修成本在5万元，40万间房的资金占用就高达200亿元。

这简直是个天文数字，所以长租公寓虽然营收持续增长，同时亏损金额也持续扩大。

比如，2017年、2018年和2019年前三季度，蛋壳公寓分别净亏损2.72亿元（营收6.57亿）、13.70亿元（26.75亿）和25.16亿元（57.12亿）。近三年，净亏损超40亿元。

长租公寓想要盈利，必须在收回装修成本之后，还能继续运营多数已经装修过的房屋。

一旦出现大规模的房东退租，或租客退租的情况，就会导致长租公寓资金链断裂。

因为如果房东退租，其装修成本就无法平摊，变成亏损。

如果租客提前退租，长租公寓需要偿还金融机构的贷款和利息。

目前，蛋壳、自如等长租公寓的租金贷占营收的比重都超过60%。2019年的时候，蛋壳公寓的负债率超过100%。

也就是说，这些长租公寓的负债率已经超过了房地产开发商，他们本质上都是在金融杠杆上跳舞。

2019年以来，已有近60家长租公寓因资金链断裂、经营不善等原因破产。在多家长租公寓机构爆雷之后，国内多地也明确发文叫停"租金贷"。

2019年12月份，《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》出台，将租金、押金等纳入监管账户。《意见》要求住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。

这意味着蛋壳、自如等所有长租公寓都必须降低租金贷比例，这也意味着他们赖以生存和扩张的贷款资金将大幅减少。

如果没有资本输血，随时都有可能发生资金链断裂。这也是为何有那么多长租公寓暴雷的最主要原因。

长租公寓适合大城市的年轻人，但是这个模式的创新没有技术含量，主要门槛就是资本。

比如，蛋壳的投资人是老虎环球基金、愉悦资本、开物投资、CMC资本、春华资本分别持有20.0%、15.7%、10.4%、9.4%、6.9%的股份，蚂蚁金服的持股比例也达到了7.8%。

那些没有财大气粗投资人的长租公寓，都死的差不多了。

但是无论是多么牛的投资人，面对一个持续无法见到盈利的项目，也很难坚持多久。

“租金贷比例30%以内”的硬要求，会结束长租公寓的野蛮生长。必须去思考如何在经营中获取正当利润，而不是一味的只为做大规模，垄断房屋数，然后玩互联网那套秋后收割的游戏。

滴滴最后玩到了垄断，都没能做到秋后收割。何况比滴滴的模式更重，站在金融泡沫上跳舞的长租公寓呢？

2022年底之前，肯定会有更多的长租公寓破产跑路。所以广大业主和租客，都需要擦亮眼睛，认真看清租赁合同、贷款合同，对于一切霸王条款说不。

同时，万亿的租赁市场中长租公寓是年轻人需要的产品，但是需要更完善的制度去规范，而不能让其陷入这种高杠杆的金融游戏之中。

这不仅抬高了房租，增加了年轻人的租房负担，同时也给社会增加了巨大的金融风险。