今年上半年，雖然中梁控股的毛利潤和歸母淨利潤同比分別增長6.51%和0.14%，但由於增幅較小，其毛利率由去年上半年的24.5%下降至今年同期的22.6%，核心淨利率則由6.0%降至5.5%

《投資時報》研究員呂貢

今年以來，堅持“房住不炒”定位、堅決打擊捂盤惜售行爲的概念多次被提及，爲控制前幾年飛速擴張的房企債務風險積累，8月20日，住建部和央行召開重點房企座談會，宣佈了嚴控房企融資的“三道紅線”（以2019年財報爲準），即若存在剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%以及現金短債比小於1倍三種情況任一種則視爲“踩線”。

根據房企“踩線”情況不同，按照“紅、橙、黃、綠”四檔來控制有息負債規模年增長速度，如房企“三道紅線”都觸線則爲紅檔。市場資深人士預計，相關政策或將於2021年正式施行。

據2019年財報數據顯示，中梁控股集團有限公司（下稱中梁控股，2772.HK）踩中“兩道紅線”，被列爲橙檔。

9月26日，監管部門要求試點房企在2023年6月30日前完成降負債目標。對於衆多房企的負債經營的局勢或將帶來巨大改變。

業績增速滑坡

1993年，中梁控股前身華成房地產開發有限公司創立於溫州。作爲一家根植於長三角經濟區、佈局全國、快速發展的大型綜合房地產開發商，2012年至2013年間，中梁控股抗住了溫州房價的下跌，一躍成爲溫州房企的龍頭。

且自2014年以來，該公司已連續五年獲得中國房地產Top10研究組評爲中國房地產百強開發商。在2015年—2018年期間，該公司的“中梁”品牌連續四年獲得中國房地產Top10研究組評爲中國華東房地產公司品牌價值前三強。

2016年，該公司把總部搬到上海，開啓了向全國各地擴張的道路。三年後，其實現的合約銷售金額突破千億門檻，並於同年7月16日上午登陸香港資本市場。當日，中梁控股董事長楊劍在香港證券交易所敲響了鐘聲，這也預示着中國房地產20強企業全部上市完成。

然而，正是這樣一家高速發展、位居房企綜合實力20強的企業，也深受疫情衝擊影響。2020年8月24日，中梁控股公佈了其2020年上半年財報。數據顯示，今年上半年，該公司實現營業收入237.67億元，同比增長15.62%，實現歸屬於母公司股東的淨利潤12.06億元，同比僅增長0.14%。

《投資時報》研究員注意到，雖然今年上半年中梁控股營業收入和淨利潤較上一年同期相比均有所上升，但相較於前些年的飛速增長，該公司上半年的業績增速明顯出現大幅放緩。

數據顯示，2019年上半年該公司營業收入的同比增速高達111.20%，淨利潤同比增速則高至81.76%，而上述兩個業績指標今年上半年的同比增速卻分別較其驟降近96個百分點和82個百分點。

還需要注意的是，創造了三年營收破千億的中梁控股，同時期的毛利率卻連續四年遠遠低於同行業可比公司。據財報數據披露，2016年—2019年該公司毛利率分別僅有21.1%、20.4%、22.9%和23.3%，雖呈逐年小幅上升趨勢，但在規模房企中卻遠低於超過30%的一般行業均值。

值得關注的是，中梁控股的淨利率也長期在低位徘徊。2019年，中梁控股實現23.27%的毛利率和11.05%的淨利率，均爲近四年最高水平。而這與同時期50家典型上市房企28.8%的毛利率和14.0%的淨利率的平均值相比，仍有一定差距。

進入2020年，中梁控股業績下行的情況並未得到改善，今年上半年，雖然該公司的毛利潤和歸母淨利潤同比分別增長6.51%和0.14%，但由於增幅較小，較去年同期而言，該公司的毛利率由24.5%下降至22.6%，核心淨利率則由6.0%降至5.5%。

中梁控股2019年上半年—2020年上半年營業收入及增速情況

數據來源：公司財報

負債率超標“踩”紅線

《投資時報》研究員注意到，今年8月，嚴控房企融資的“三道紅線” （以2019年財報爲準）正式發佈，中梁控股也因“踩中”兩道紅線對被監管部門約談。

首先是其超標的資產負債率（剔除預售款）。據中梁控股2019年披露的業績報告顯示，截至2019年年末，該公司總資產爲2245.20億元，總負債爲2036.48億元，淨資產爲208.72億元。剔除預收款後，該公司的資產負債率仍高至80.80%，遠超“不高於70%”的紅線標準。

其次是其不符要求的現金短債比。數據顯示，截至2019年末，中梁控股的短期債務高至215.03億元，而其同時期的現金及現金等價物不足以覆蓋一年內到期的短債，僅有149.56億元，因而該公司低至0.7的現金短債比同樣明顯低於“應不低於1”的紅線要求。

至於中梁控股未“踩”紅線的淨負債率，曾有過大數值超紅線標準的情況。2016年該公司淨負債率還高達1790.20%，不過在2018年赴港上市前夕，由於公司淨資產快速增長，該指標猛降至58.10%。

今年以來，中梁控股的部分指標也有所改觀。根據該公司日前公佈的今年上半年業績報告顯示，其資金緊缺情況有所緩和，現金短債比也達1.52，符合紅線標準。

不過該公司負債高企的問題仍未得到改善。數據披露，截至今年上半年，中梁控股剔除預收款後的資產負債率仍達到90%左右，甚至較上一年末有所升高，遠超過紅線標準約20個百分點。

業主維權事件不斷

此外，《投資時報》研究員還注意到，近年來，中梁控股旗下項目不斷曝出了大批量業主維權投訴事件，主要原因涉及虛假宣傳、房屋質量破損、收費不合理等。

具體來看，2017年至2020年，九江中梁首府因爲虛假開盤被整頓、房屋出現衆多質量問題、學位問題，被業主多次維權。2018年—2019年，鹽城中梁聚龍首府、溫州中梁壹號院、張家港中梁壹號院、紹興中梁贊成悅賢府和長沙市寧鄉中梁首府因房屋面積縮水、收費不合理等質量安全問題遭到了業主的聚集聲討。

今年以來，上述情況仍未停歇，贛州市中梁南山院和無錫宜興中梁壹號院等的業主再因虛假宣傳、偷工減料、態度惡劣等問題對中梁控股進行了投訴。