新房、二手房价格双连降，却仍不见销量，在市场低迷、政策吃紧、银行债务等压力下，多数房企备受煎熬。临近年末，购房优惠与风险并存！

前几天，郑州管南片区新晋的千亩大盘某桥未来公元火了！

11月19日，据易居旗下克而瑞统计数据，管南某桥楼盘项目开盘一周去化率达90％，斩获5.8亿元去化成绩，成为当周开盘项目中去化率销量第一。

原因很简单：以价换量！首推488套房源，均价在11500-12300元/㎡，然而再看周边其他项目，13000的碧桂园名门时代城、16000的绿都澜湾、15300的郑州永威城等。

在市场需求释放进入疲软期时，不少人觉得今年是购房的好时机（多倾向于刚需者）。那么，现在上车是在抄底郑州楼市？还是被割韭菜呢？

量价齐跌

11月16日，国家统计局发布了2020年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

其中，郑州新房、二手房价格双双下跌，二手房更是以4.5%的跌幅领跑省会城市！

图片来源安居客

除房价下跌外，郑州楼市近期市场销量似乎也不给力。

11月18日，郑州市住房保障和房地产管理局发布2020年10月份郑州市房地产市场销售情况。其中，郑州全市商品房销售22082套，与9月份相比，商品房销量虽涨，但价格下跌；二手房成交5327套，但二手住宅成交量环比下降三成。

图片资料来源于郑州房管局

今年的“金九银十”成效不佳，与去年相比整体销量少了6400多套。而且这还是郑州各片区房价接连“腰斩”，多数房企打出组合贷、首付分期甚至零首付的“组合拳”，再加上买房送车位、送汽车等优惠活动取得的成绩。

可见，房企们“以价换量”的策略并不理想。

近期看，购房者观望情绪浓厚，郑州房产市场“销量减少、价格下跌”态势越发凸显！而此前建业、正商等主导组成的“不降价联盟”也早已分崩离析！

其实，房价涨跌的根本逻辑在于市场供应与需求两者间的关系。

回首4年前，在全国掀起去库存风潮、淡化宏观调控、20%首付政策、银行利率打折、省会城市人口虹吸、城中村被拆除等大背景下，再加上开发商的推波助澜，导致供需失衡，郑州房价出现暴涨！

据了解，2010-2015年这5年间，郑州市共拆迁627个村庄，仅仅中心城区拆迁改造476个城中村，动迁175.65万人，郑州全域范围内保持着每年拆迁100多个村的进度。

据当时统计，郑州未来三年（2018年前后）入市项目总体量约为6563万㎡，其中仅城中村改造项目体量约为6256万㎡，新项目数量达到空前之多。

而之后，郑州市便出台相关调控政策，被限购逼出主城区的购房者涌向绿博、荥阳、南龙湖等远郊区域，这便是导致此前绿博片区某些楼盘项目高层达到15000天价的主因。

2016年底，调控政策见效。2017年郑州楼市震荡，2018年房价开始下跌。截至目前，郑州房价已经连续下降了三年。

库存量大，去化周期长

近几年，郑州楼市处于调整期，市场由原先的“供不应求”转变为“供过于求”。

此前易居研究院发布《百城住宅库存报告》，在全国范围内，住宅供应量显著大于成交量。其中，郑州的库存增速全国第二，同比增幅高达110%。

根据易居研究院，衡量城市库存主要有可售库存（新开工后未销售的商品住宅）和潜在库存（新开工后未达到预售标准的库存），这样能更全面地衡量一个城市商品住宅的潜在供应量，来更好分析城市未来的供需关系。

11月2日，郑州市自然资源和规划局公布，目前郑州存量住宅用地总面积为4445.9公顷，项目总数为1104个，未动工土地面积为1393.5公顷，已动工未竣工土地面积为3052.4公顷，其中未销售房屋的土地面积有2295.8公顷。

图片来源郑州自然资源和规划局

据上述官方数据，未销售房屋的土地面积为2295.8公顷，可折算约为2295.8万平方米，若按官方规定容积率2.9测算，未来可转化为房屋面积约为6657.8万平方米，按照郑州每年3000万平方米的住宅成交面积测算，去化周期至少需要2年。

未销售房屋的土地面积减去未动工土地面积可得已经动工但未销售房屋土地面积，测算可得约2616.7万平方米的房屋面积，以每套房子100平方米测算，约为26万套房屋。这意味着不久将会有26万套新房进入市场。

另外，在2016年拆除的陈寨、庙李、柳林等最后一批城中村，现如今项目的安置房也该到了投入市场的时候，这又将进一步放大郑州楼市供应侧与需求侧的矛盾冲突。

除了新房供应充足外，郑州二手房去化难度较大。

10份郑州二手房销售环比下降较大，且郑州二手房价格已经连续下跌16个月，并自今年4月以来，已连续7个月跌幅超4%。

数据来源于诸葛找房

根据诸葛找房公布的数据，10月郑州二手房挂牌量达到了17万套。按照平均月去化6000套计算，这意味着要消化掉目前挂牌的二手房房源，则至少需要28个月。以目前郑州二手房去化状况看，时间可能会更久。

目前来看，郑州楼市处于库存积压严重导致市场供应远大于需求的局面。

在新房、二手房存量居高不下的情况下，那么，你觉得郑州房价接下来将会如何？

低价与风险并存

郑州楼市当局形式让蠢蠢欲动却又不敢出手的刚需者饱受煎熬。（刚需作为郑州购买主力军，在《郑州房价从四环跌到二环，看楼市“金九银十”销量如何？》中有过分析）不买，住房是硬性需求，总不能一直给房东打工；若买，又怕前脚刚买，后脚就降（少则几万，多则几十万），这不是洗白了被割吗？

炒房客很难受。郑州二手房在价格持续下行、成交量低迷、交易周期逐渐拉长以及庞大的房源作坚实后盾，他们被套牢在二手房市场。若想变现，也只能忍痛割爱！

开发商更难受。郑州楼市进入“房住不炒”“因城施策”的新周期，房子难卖，开发商回款吃力，大多数房企缺乏足够的现金流支撑；此外，“三道红线”压顶，融资渠道收窄，不少开发商还要顶着银行的巨额债务压力。

在市场、政策、资金的“三重摧残”下，开发商们如履薄冰，日子“很不好过”，有些甚至到了“吃不消”的地步。资金链一旦断裂，便面临破产倒闭的风险。

兔子急了会咬人，开发商急了呢？除了降价促销放优惠，还有压缩成本，偷工减料，降低房屋质量，让利润最大化。

此前网上流传段子：

有些人，走着走着就散了；有些房，盖着盖着就塌了；

去年的“山竹”过境，把房屋质量最后一块遮羞布吹下来了；

买房时，一定要“眼观六路，耳听八房”，否则让你“暗箭难房”“房不胜房”；

有人说，售楼部就像一个“背影杀手”：细腿长发、蜂腰翘臀......然而实际情况往往会让人大跌眼镜。区位图错位、沙盘比例失调，高大上的规划遥不可及，故意隐瞒小区傍边的垃圾站、变电站，说好的河景房可能最终是一条臭水沟......

临近年底，开发商很可能放出更大的“诱惑”。打折优惠促销必不可少，而与此同时也隐藏着看不到的风险！

记住一条：市面上真正适合刚需的楼盘绝对不会降价！降价的无非是在远郊、小开发商、小地块、交房没保障、交通不便、学区空白、基础设施不完善、户型偏大、朝向不佳、规划不合理......

总之，没有白捡的便宜。有意向购房者一定要小心谨慎，反正不是被开发商割韭菜，就是被市场割韭菜！

撰文：木易