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文/雷建平

來源/雷帝觸網（ID：touchweb）

圍繞着蛋殼公寓暴雷的風波持續已久，最終造成租戶、房東、供應商、社會都成了輸家。

連日來，房東與租客發生衝突、租客遭換鎖斷水斷電驅趕、年輕租客輕生、供應商到蛋殼討債的風波不斷。

什麼原因造成了蛋殼目前的困境？

實際上，兩年前，當自如、蛋殼這些長租公寓在資本上大受垂青，到處收割房源之際，市場對其抨擊聲也已響起。

2018年，前我愛我家副總裁胡景暉表示，長租公寓運營商爲了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，人爲抬高收房價格，這種行爲擾亂了業主的心態，吊高了業主的胃口，讓業主也開始要高價。

胡景暉還說，這些長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇租房價格上漲，長租公寓企業一味滿足資本市場胃口，現在發展嚴重跑偏，完全破壞正常房屋租賃市場。違背市場規律的運營將受到市場懲罰。如果房租持續此態勢，那麼危機爆發的後果，將比P2P爆雷嚴峻得多。

說真話的胡景暉付出了離職的代價。

當時胡景暉說，之所以老東家我愛我家與其切割，原因是，鏈家董事長左暉給我愛我家集團董事長兼CEO謝勇打了個電話，說你能不能管一下胡景暉，如果你管不住胡景暉，鏈家將全面和我愛我家在輿論上開戰。

胡景暉控訴我愛我家與其切割現場

胡景暉還很寒心地說，一個忠心耿耿，兢兢業業，無私無畏幹了18年的老臣，在關鍵時刻，被幹乾淨淨的切割了？

左暉則回應稱，和謝勇見了一面，認識不足2個月，通過2通電話，均爲謝勇主動聯繫，主要是表達不希望行業內鬥，我愛我家不支持我愛我家副總裁胡景暉對媒體的表態，且不贊成胡的觀點,

當然，兩年後，胡景暉一語成讖——2020年，剛剛上市的蛋殼接連遭遇了兩大危機——疫情打擊和創始人高靖被抓，並在年末暴雷。

疫情重創長租公寓行業

實際上，沒有疫情，長租行業也是暴雷不斷，疫情更是加重了長租行業的危機。因爲與地產行業不同，在長租公寓的鏈條中，房東、長租公寓、租客鏈條中，房東處於上游，很多長租公寓一直處於虧損狀態。

而2019年恰逢經濟“寒冬”，大量長租公寓企業生存艱難。原本指望2020春節開年的一波小陽春回暖，卻先等來了疫情。

疫情對整個住房租賃行業的影響極大，主要有幾個方面原因：

1，受全民“戰疫”和假期延長影響，人口流動急劇減少甚至停滯，沒有人來，意味着沒有租金收入；

2， 受疫情影響部分房源空置，在沒有收入的情況下，公寓企業還需支付給房東租金、員工薪資以及辦公等成本支出；

3，租客違約情況加重；

總的來看，這場突如其來的疫情，給整個住房租賃行業帶來的影響極大，尤其是對於中小公寓企業而言，面臨的已不是利潤的問題，而是企業存亡的問題。

在全民返工的時候，蛋殼就已陷入到一場巨大的危機，不少房東指責蛋殼公寓發“國難財”，理由是蛋殼公寓藉助疫情“套路房東”，要求房東免租，卻依然和租客正常收租。蛋殼內部則感覺一直在努力協調，卻是裏外不是人。

高靖被抓是導火索

好不容易度過了年初的疫情危機，卻在2020年6月迎來一場重擊——公司聯合創始人、董事兼CEO高靖，因創立蛋殼公寓之前參與的商業投資，涉及地方政府部門調查，暫時無法行使其在蛋殼公寓董事會以及公司的管理職責。

雖然蛋殼公寓稱，高靖正涉及的這項調查和蛋殼公寓無任何關聯。且，蛋殼公寓宣佈任命聯合創始人、總裁崔巖擔任代理CEO，但公司還是遭遇到衝擊。

據知情人士透露，蛋殼公寓在2020年下半年出現了幾千萬美元的資金缺口，導致了接下來的一系列危機。

2020年9月以來，蛋蛋殼公寓在上海、南京、武漢、杭州、天津等多個城市拖欠裝修款，拖欠時間大約爲一年時間，被欠款金額從幾十萬至1000萬不等。

2020年10月，來自全國多地的供應商到蛋殼公寓的公司辦公地討債，一度讓蛋殼公寓的員工沒辦法辦公。同一個月，蛋殼公寓COO顧國棟離職。

加入蛋殼公寓前，顧國棟曾任百度副總裁一職，2019年5月，百度對商業體系架構進行了大清洗，顧國棟在此次風波中離職，隨後加入了蛋殼公寓出任COO職務，顧國棟從加盟到離開，前後也不到一年半時間。

供應商在蛋殼公寓辦公室討債

到2020年11月，房東、租戶矛盾加劇，多地蛋殼公寓出現拖欠房東租金、公寓斷網、找不到管家等問題，甚至多個城市辦公室也被曝出人去樓空。

即便蛋殼公寓稱“我們沒有破產，也不會跑路”，外界已經再清楚不過——蛋殼公寓暴雷了。一位蛋殼公寓投資方人士認爲，導致蛋殼公寓進入當前局面的核心原因是，高靖被調查。如果沒有高靖被調查這個事情，以高靖的能力，幾千萬美元的資金缺口還是能夠解決的。

實際上，蛋殼公寓成立以來，就是依靠的融資一路發展，具體包括：

蛋殼公寓在2017年6月完成超億元的A+輪融資，由愉悅資本領投，A輪投資人開物華登追加跟投。

2018年2月，蛋殼公寓完成1億美元的B輪融資，由華人文化產業投資基金、高榕資本聯合領投，酉金資本、元璟資本、BAI（貝塔斯曼亞洲投資基金）跟投，A+輪投資方愉悅資本繼續追加投資。

2019年1月，蛋殼公寓以2億美元（包含現金和債務）全資戰略收購長租公寓運營商愛上租，涉及原愛上租的全部資產、100%股權併入蛋殼公寓。

2019年3月，蛋殼公寓完成5億美元C輪融資，此輪融資由老虎環球基金（Tiger Global）、螞蟻金服聯合領投，春華資本跟投。同時，華人文化產業投資基金、高榕資本、愉悅資本等老股東繼續跟投。

2019年10月，蛋殼公寓完成了新一輪融資，來自於華人文化產業投資基金和春華資本的1.9億美元D輪融資。

2020年1月，蛋殼公寓在紐交所上市，成爲2020年登陸紐交所的第一支中概股，募資達到1.5億美元。

爲何蛋殼公寓能前後獲得這麼多融資？

蛋殼公寓投資人、愉悅資本合夥人劉二海曾講述其中邏輯：當初是蛋殼公寓天使投資人、董事長沈博陽把蛋殼的項目推薦給他，但當時自己有些糾結，原因是，蛋殼當時只有8000間房，與自如存在很大差距。

而高靖和途虎養車的CEO陳敏曾是同事，陳敏評價“高靖非常能幹，很多方面都非常優秀”，陳敏的話給了劉二海很大的信心。劉二海認爲，在北京市場差距很大的情況下，高靖敢闖進來，而且還做得不錯，這說明他敢打仗、也會打仗，也說明長租這個行當還可能不是一家能夠獨大，不是贏者通喫。最終，愉悅資本連續多輪投資了蛋殼公寓。

蛋殼公寓兩年半時間從8000間做到40多萬間。劉二海說，有了智能數據系統，蛋殼就隨時掌握各個城市各個區域房價、租價實時數據、進而分析出趨勢。這樣，拿房時就敢於去拿。否則你是不敢拿房子的，怕租不出去虧錢。

缺乏造血能力是根本原因

但短短時間拿到這麼多房，也是以燒錢爲代價的。

蛋殼公寓2017年、2018年、2019年營收分別爲6.57億元、26.75億元、71.29億元；淨虧損分別爲2.72億元、13.7億元、34.37億元。蛋殼公寓2020年第一季度營收爲19.40億元，同期淨虧損爲12.34億元。

也就是說，2019全年到2020年第一季度，蛋殼公寓一共燒錢達到46.71億元，同期，募資資金約8億美元，勉強可覆蓋這樣的燒錢速度。

蛋殼公寓曾在2020年6月發佈的第一季度財報中披露，截至2020年3月31日，蛋殼公寓進入全國13個城市，運營公寓數量達到41.9萬間，同比增長46.8%。其中，北京、上海、深圳三個城市運營的公寓數量爲20.7萬間，其它城市爲21.2萬間。蛋殼公寓持有現金和限制性現金爲42.26億元。

在疫情打擊，及創始人被調查這10個月裏，蛋殼公寓的現金流也在快速枯竭，最終導致瞭如今的暴雷。

截至2020年3月31日，高靖持股13.5%，有75.7%投票權；蛋殼董事長沈博陽持股6%，擁有1.6%的投票權；Yan Cui持股爲1.9%，擁有0.5%的投票權；

截至2020年3月31日，蛋殼股權結構

老虎環球基金持股爲19.9%，擁有5.6%的投票權；愉悅資本持股爲15.6%，擁有4.4%的投票權；KIT Cube Limited持股爲9.9%，擁有2.8%的投票權；

CMC持股爲8.9%，擁有2.5%的投票權；螞蟻金服持股爲8.6%，擁有2.4%的投票權；Napa Time Holdings Inc.持股5.8%，擁有1.6%的投票權；Primavera Entities持股6.5%，擁有1.8%的投票權。

可以看出，蛋殼公寓不乏知名投資者，但最大問題是，自身缺乏造血能力，投資者又都是財務投資者，很難給予實質幫助。

租金貸使問題複雜化

最近幾天，不斷有房東和租客到蛋殼公寓總部，要求與蛋殼公寓解約。麻煩的地方在於，租金貸成爲了房東和租客門無法繞過去的障礙。

原因在於，蛋殼與房東、租戶之間是四方加3個合同的關係，具體來說，就是業主和蛋殼的租賃關係，蛋殼和租戶的租賃關係，租客和微衆的貸款關係。

租金貸是指金融機構向租客貸款，租客按貸款合同還款，金融機構一次性付給長租公寓運營方租金，長租公寓向房東支付租金。

這種“租金貸”模式在市場好的時候，各方都很滿意，“高收低租”模式吸引大批房東與租客，房東則將房子交給樂伽公寓可以省心，租客因爲半年或一年支付佣金，全年下來要便宜很多。

但這種模式存在弊端——長租公寓只是在早期追求規模時這樣做，長期運營下去，面臨巨大的虧損，往往在沒有資本進入的情況下，就會跑路，最後讓租客和房東都陷入到被動局面。

房東和租客想解除關係也很困難，比如，一位房東就說，與蛋殼解約成功，不僅要不到錢，還需要做一個證明，不要影響到租客的徵信。

微衆銀行年利潤近40億

這就又牽涉到民營銀行微衆銀行。年報顯示，微衆銀行2017年、2018年、2019年營收分別爲67.48億元、100.29億元、148.7億元；淨利潤分別爲14.48億元、24.74億元、39.5億元。

但微衆銀行在租金貸層面扮演了不光彩的角色。

租客在蛋殼公寓上的租金貸來自微衆銀行，微衆銀行對於蛋殼公寓資金劃撥模式十分清楚，要求租房人必須自己承擔貸款的責任，租房人不可以自己解除協議，除非把款全還。

一旦租房人的租金貸逾期，微衆銀行可將這批“租金貸”的狀況與徵信系統聯網，這對租戶後續的租房，貸款，換工作等都是有不可預估的影響。

一位蛋殼公寓的房東對雷帝網表示，租客申請暫緩或者解除租金貸和徵信 ，微衆都需要讓業主確認租客信息，而這個條款房東一般會很抵制，原因是，房東對微衆避之不及，生恐和微衆拉上關係。

“如果不是蛋殼公寓爆雷，業主和租客面都沒見過，也沒能力確認。很多房東認爲這是套，在實際操作過程中，房東認爲自己會被微衆銀行給套路進去。”

租金貸造成了房東和租客無法解套的死結，變得人人喊打。

影響更惡劣的地方在於，長租公寓的金融套路多數瞄準的是資金不那麼寬裕的年輕人，尤其以剛畢業的大學生爲主，大多數用戶未被告知簽署的是貸款協議，並不瞭解其中的徵信風險，甚至沒有閱讀貸款協議全文就已經簽字。

如今，資本的風口過去後，長租公寓領域又留下了一地雞毛，造成了各方都輸，只留下房東和租戶在瑟瑟發抖的寒冬無奈維權。

胡景暉認爲，蛋殼公寓的命運並不樂觀，沒有人能救得了蛋殼公寓。某些新興行業在資本的夾持下嚴重跑偏，讓社會和消費者付出了沉重的代價。

“近50萬間在管房源，平均一間應該至少有半年的房租無法剛性兌付。就算3000塊1個月，半年就是1萬8，50萬間就是90億，加上拖欠的工資和供應商的款項，資金缺口至少100億。”

胡景暉認爲，蛋殼公寓暴雷的教訓說明，創新與監管必須兩條腿走路，如果以犧牲監管來鼓勵創新，代價將是非常沉重的。“也希望在這個寒冷的冬夜，那些在城市中爲夢想而打拼的租房客們有個溫暖的家，甜甜的夢。”