《财经》新媒体 宋金煜/文 潘西/编辑

“三道红线”重压下，房企多元化布局的速度正在加快，多家房企纷纷向“地产+科技”转型。近日，绿地集团成立数字科技有限公司，按其计划将把金融业务装进绿地数科整体谋求上市。而此前万科物业也更名为万物云空间科技公司。与此同时，合生创展也将从房地产开发转型为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司。此外，蓝光集团也与中南集团、招商蛇口、万达集团、阿里、华为等就企业数字化转型进行专题讨论。

11月28日，《财经》新媒体记者统计发现，TOP20房企不仅建立了科技相关公司，而且已有13家将数字科技列为与房地产、商业等主业并列的重要板块。

在业内人士看来，从中央的政策到三条红线以及全球疫情的大背景下，房企所面临的环境越来越严苛，迫使企业加速数字化转型升级，寻找新利润增长点。房企发展数字化受限于政策、市场需求、业务模式等因素，短期内房企还缺乏支撑其分拆数科上市的条件和环境，但条件成熟后数科或会成为继物业、代建业务后分拆的新领域。

数字化转型迫在眉睫房企上马数科业务

克而瑞数据显示，在TOP100房企中，97%布局了多元化业务，其中尤以数字科技板块被寄予厚望。如恒大、保利都成立了独立的数科公司，碧桂园、龙湖均设立了数字管理部。不少房企更是将数字科技提升到企业战略层面，划归到与房地产并列重要的板块。

作为地产界的头部企业，万科早在2016年就启动了沃土计划，不仅提高了整个公司数字化程度，同时开启了在数科方面的探索，将空间里的设施、设备、资产、人及商业活动通过技术进行连接。

事实上，布局数字科技板块，并持续投入资源的龙头房企不止万科一家。作为绿地集团旗下数据科技平台核心企业，绿地数字科技有限公司通过构建产业＋金融双轮驱动的生态，并利用大数据、区块链、人工智能及云服务等科技手段，服务集团内的千万级高净值客群。

根据仲量联行统计数据显示，房地产相关企业2020年科技支出较2018支出的预算增幅明显，超半数增幅超过10%，甚至达到30%，部署科技产品或解决方案的房地产项目数量显著上升。

IPG中国首席经济学家、中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，房企大力布局数科有两个考虑，一个是自身规模越来越大，企业运营需要数字科技的支持和改造，能提升管理效率，另一方面也是将数科作为除地产开发业务之外的新兴业务、作为产业转型和发掘新的业务增长点、业绩来源进行培育。

在易居克而瑞副总裁张兆娟看来，从中央的政策到三条红线以及全球疫情的大背景下，房企所面临的环境越来越严苛，从而迫使企业加速数字化转型升级，寻找新利润增长点。当前房企数字化团队规模呈显上升趋势，头部房企信息系统使用率接近100%，TOP30物企社区服务系统普及率达90%，但房企对信息数据价值尚未完全挖掘，内部运营系统和外部运营高效连接将是未来发展重点。

重金布局数科赛道发展问题不容忽视

除了增加投入和预算，不少房企砸重金招募科技人才。多位参与某房企今年校招的应届毕业生告诉记者，某房企的数科部门给应届生开出了高达40-50万的年薪，远高于一些科技公司。同时，在招聘网站上，房企对信息、数字部门招聘职位开出的薪资水平均较高，CIO年薪近百万。

但从今年碧桂园集团副总裁兼首席信息官徐斌离职、龙湖首席数字官(CDO)殷皓离职、原金地集团CIO章帆等陆续离职，以及有些房企开设的科技公司已被注销，都让房企开辟数科新赛道的前景，蒙上了一层不确定性阴影。

脉策数据联合创始人王可青指出，头部房企CIO跨行业加入的较多，他们有技术公司背景，并在零售、金融、电子制造等相对信息化基础比较强的企业里面做出了成绩。但互联网人士和纯科技公司难在地产做出业绩的原因在于，缺乏对业务和组织的解读和穿透。对于房企CIO来说，不应利用老板对科技的迷信夸大科技的回报与效果。

而巨头们的数字化征程，由于烧钱难以为继的已有惨痛案例。2016年万达进行了第四次转型，成立网科集团，计划2018年实现赢利，2020年利润过百亿并整体上市。另人唏嘘的是，今年6月，成立7年的万达网科的经营状态已变更为“注销”，注销原因为决议解散。

据接近万达网科的人士透露，万达网科发展不及预期，拉来的豪华管理团队难以发挥价值，究其原因与公司内部管理流程冗长有很大关系。

除了人才投入大、高管流动率高以外，一位房企数科板块负责人透露，目前一些公司的数科板块并不属于业务范畴，仅是以帮助企业自身开发线上化办公工具、服务内部地产业务为主，远未达到对外输出技术的能力。

“房地产信息化主要目的有两个，一个是利用信息化手段，提升管理效率，另一个则是利用信息化找到经营效益。但是数字化目前只能做到锦上添花，从信息化要效益、引领业务创新，并没有那么容易。”在某房企前CIO看来。

上海中原地产分析师卢文曦进一步表示，在基于土地开发、高周转的运营模式里，房企发展数字化与科技企业不同，受限于政策、市场需求、业务模式等因素，目前加入科技元素一定程度或可提高产品溢价、降低成本，但是仍需有相对应的市场需求，考量标准，否则只是单纯给资本市场讲故事。

数科板块能否分拆上市仍需准备时间

“对于行业未来，数据是核心，决定了企业能够在智能化或者智慧化的道路上能够走多远。数字是关键，数字化的方法和技术决定了如何让这些信息成为有效数据和生产要素。产业是载体，用产业去承载数字化内容，才能形成数字经济。”地产业协会数字科技地产分会秘书长李波说。

今年疫情期间，恒大开启网上卖房之后，各房企纷纷建立互联网售房平台，数字化之路的探索终于有了落地的契机。

正是感受到数字科技在提升房地产开发和内部管理效率方面的重要性，国内房地产与科技企业的强强联手愈发显得紧密。如万科“沃土”计划中，有麦肯锡、IBM、阿里云、华为等企业的身影。

李波表示，尽管数字化带来的效益巨大，但与金融、互联网行业相比，地产领域才刚刚踏上了数字化的列车，未来需要更多的准备时间和推动条件。

卢文曦也认为，数科成果在财物报表上难体现、难衡量，TO B业务还不成熟，如绿地数科谋划上市的同时还在抛售资产，与数字化的资产运营理念有悖。因此，短期内还缺乏支撑其分拆上市的条件和环境。

虽然绿地数科走在了谋求上市的道路上，但很少有房企选择跟进。一位龙湖总部内部人士给出的原因是，公司旗下的数科并不是一个主营业务，而只是辅助技术部门，所以公司目前应该不会考虑分拆数科。

根据空白研究院《PropTech研究报告》显示，PropTech（房地产科技）细分为12个领域，分别为商业地产、长租及买卖、短租搜索、房屋保险、家装服务、智能家居、物业管理、经纪人工具、资产投资管理、资产管理、施工管理、室内测绘，各领域都蕴藏开拓价值和潜力。

柏文喜则认为，在条件成熟的情况下，数科或会成为继物业、代建业务后分拆的新领域。如何在向数字科技进行转型的过程中迅速摆脱固有的重资产、高周转、慢技术迭代、资金密集的思维模式，实现投资多元化和管理运营的专业化之间的良好结合，是房企向数字科技行业转型应该特别关注的问题。