原標題：【深度】“三道紅線”全踩，綠地降負債壓力凸顯

記者 | 馬一凡

“三道紅線”壓頂，喊着要降負債的綠地控股（600606.SH），把淨負債率從去年末的156%幹到了三季度末的183%。

前30強房企中，綠地也是唯一一家三條紅線全踩的國企。

綠地控股董事長、總裁張玉良今年以來奔走各地，與地方政府簽約鉅額戰略性投資計劃，動輒數百億。

據界面新聞不完全統計，今年疫情緩和後至今，綠地與煙臺、蘭州、貴陽、蘇州和武漢等地方政府接連簽約大項目，今年這些大合作協議的計劃投資額（包含短期和遠期）總計已超過3000億元。

而截至今年三季度，趴在綠地賬面上的貨幣資金爲806億元，連1030億元短期有息負債都無法覆蓋。

面對壓力，綠地控股展開關聯公司騰挪術：一面剝離大灣區業務給其控股的子公司綠地香港，一面又向其大股東上海格林蘭投資企業借款。

此外，綠地正在加強年底大宗商辦物業的大單銷售衝刺。此前有消息稱，綠地事業一部正在爲上海、江蘇27個物業項目尋找買家，資產合計售價約231億元。

界面新聞記者獲悉，綠地不僅是在長三角尋找商辦買家，其他地區事業部也有大宗商辦物業銷售衝刺計劃，按常規來說，年底是該類型物業關鍵銷售節點。

“三道紅線無法迴避，肯定加大（降負債）力度，跟着相關部門的導向走，儘快符合指標，綠地有一個詳細計劃，這個計劃是要得到監管部門認可的，最近跟監管溝通也比較多。”綠地一名內部人士對界面新聞記者表示。

負債高企

一年多前，“華中第一高樓”武漢綠地中心被傳停工——一封綠地欠付鉅額工程進度款的工程聯繫函在網上流傳，引發了外界對綠地資金緊張的猜測，事件發酵一個月後綠地才聯合中建三局正式闢謠。

今年比去年更鬧心。

今年5月，綠地京津冀事業部高管桃色事件鬧出圈；8月，深圳綠地新都會項目被曝停工8個月，存在爛尾風險，綠地項目公司則回應稱公司資金充裕，只因與總包存在合同調價爭議；10月，綠地西南事業部被成都智取文化廣告傳播有限公司公開催討7萬元廣告款；11月，媒體曝出深圳前海天璣財富管理有限公司私募基金產品暴雷，投資標的是停工的綠地GIC成都中央廣場，而天璣財富提出的用公寓安置投資人的方案，又遭證監會駁回。

這其中除了桃色醜聞，其他事件都指向了綠地的資金問題。

從數據上來看，綠地的債務確實不樂觀。原本說是從2018年開始分三年降負債的綠地，目前負債總額達到1.03萬億，相比年初增長1.77%，截至今年第三季度，淨負債率又比去年末漲了近29個百分點，達到183%。

今年8月，住建部、央行首次爲房地產融資提出量化監管要求，給房企財務數據劃定“三道紅線”，直指房企融資命門——剔除預收款後的資產負債率不超70%、淨負債率不超100%、現金短債比不小於1.0倍，如果三道紅線全部命中，開發商的有息負債就不能再增加。

截至2020年9月30日，綠地控股剔除預收款後的資產負債率爲82%、淨負債率爲183%、現金短債比爲0.78，均不符合“三道紅線”要求。

對於體量龐大的綠地來說，降低負債率是個難題。去年一整年，綠地剔除預收款後資產負債率降幅只有2.99個百分點。

截至今年三季度末，綠地的短期有息負債、長期有息負債分別爲1029.84億元和2206.85億元，賬面貨幣資金爲805.72億元，同比下降2.2%，賬目資金難以覆蓋短期負債。

賣資產回血

“三道紅線”的出臺讓房地產行業風聲鶴唳，負債高企的綠地也隨即展開了資產騰挪。

10月12日，綠地香港（00337.HK）發佈公告稱，收購母公司綠地控股旗下的廣州綠地公司，總代價72.6億元。

至此，綠地控股的業務版圖上便沒有粵港澳大灣區的項目了，而綠地香港則獲得了超700萬平方米的大灣區土地儲備。

綠地香港是綠地於2013年借殼盛高置地在香港上市的公司，目前控股股東爲格隆希瑪國際有限公司，該公司爲綠地控股在香港註冊的子公司。

此番“左手倒右手”，綠地控股可以達到降負債的目的，而綠地香港也能擴充規模，獲得發展空間——此前綠地香港年度銷售目標連續兩年未完成。

綠地香港今年的銷售情況也不樂觀，前十月銷售額爲270.52億元，較去年同比下降了29.74%。

出售資產騰挪外，綠地又開始向第一大股東格林蘭伸手借款了。

8月25日，綠地控股（600606.SH）公告稱，擬向格林蘭借款不超過35億元，借款期限不超過3年，可按需分批借入，借款年利率不超過7.5%。

今年9月和11月，綠地與格林蘭簽署借款協議，分別借了5億元和1.9億元，年利率分別爲6.5%和5.7%。

格林蘭的錢又從哪來呢？公開資料披露，今年格林蘭已多次質押所持綠地控股股份，比如今年5月，格林蘭將所持有綠地控股7.55億股質押給上海海通證券資產管理有限公司，質押股份市值42.35億元；9月，格林蘭又所持有綠地控股的1.43億股份，質押給國金證券股份有限公司，質押股份市值10.72億元。

截至三季度末，格林蘭的持股數量爲35.45億股，其中10.55億股處於質押狀態。

銷售端也是綠地需要依仗的途徑，今年的銷售壓力尤其大。據克而瑞統計顯示，今年前十月，綠地控股銷售額約2413.8億元，同比下降約10%，是前十房企中唯一一家銷售額同比下降的公司。

目前綠地已經在積極謀求大宗商辦物業出售，在年尾發起了銷售衝刺。

據第一財經報道，綠地正在出售長三角14個項目、27個物業，資產總計達231億元。

綠地方面回應界面新聞記者稱，上述媒體報道中的情況，是綠地集團部分區域的常規可售商辦物業，種類多樣，意在吸引更多潛在買家，促進年終銷售。綠地認爲，四季度是商辦物業大宗交易活躍期，在此節點進行物業的集中推介，是正常市場營銷行爲。

翻看過去綠地的銷售業績，每年銷售額有約30%來自於商辦銷售，也有年末狠抓大宗商辦銷售的先列。但是從今年的情況來看，一是大宗物業市場成交弱，對於賣家來說，目前並不是談價格的好時機；二是綠地今年的力度明顯大於往年。

綠地方面對界面新聞表示，綠地並不是出售“資產包”，長三角數十個物業並不會打包出售，因爲“打包”就有資產處理、折價甩賣的意思，實際上綠地目前仍傾向跟意向買家進行逐個項目的談判。

投資大手筆

在今年的諸多紛擾之外，綠地控股董事長、總裁張玉良的行程依然緊密，在各地敲定各種超級大項目。

國企綠地一直是地產商行列裏最深諳地方政府心理的。

多年來，憑藉超高層的地標效應、貿易港的國家戰略佈局、高鐵站造城等“綠地元素”，綠地能借此在一些地方獲得大型項目。

針對地方政府比較歡迎的產城開發、基礎配套設施、城市綜合體項目，綠地頻繁簽下鉅額投資，簽訂總額數百億乃至上千億的戰略性合作協議。

今年國內的疫情稍緩和後，綠地的動作就開始了。

比如2月18日，綠地宣佈與煙臺市政府簽署戰略合作框架協議，上馬高鐵城際空間站、新城地標、會展中心等大項目，建設用地規模達到約4100畝，總投資合計約400億元。

此後類似的合作協議接連不斷。2月20日，綠地與蘭州市政府簽署戰略合作框架協議，要打造項目的可開發建設用地達3123畝，總投資額約360億元。

3月份，綠地先是與廣西壯族自治區政府簽訂《全面深化戰略合作協議》，擬五年內新增總投資1000億元。隨後與江蘇銀行先後簽約全面戰略合作和落地南京溧水中國中醫健康養生產業園。張玉良當時表示，在新一輪戰略佈局中每年在江蘇投資規模不少於500億元。

此後月底又與貴陽市政府、貴安新區管委會簽約全面戰略合作，項目合計用地面積3305畝，計劃投資總額500億元。

到了下半年，綠地在8月4日與中車城市交通有限公司、蘇州市吳江區政府及江蘇省汾湖高新技術產業開發區管委會進行合作簽約，宣佈打造超大規模智能製造產業園項目，預計總投資約260億元。

在其超高層項目曾傳出停工欠款消息的武漢，綠地今年更是宣佈戰略升級，重倉佈局，稱重點推進了武漢天河國際會展中心、全球商品貿易港、商鐵綜合體等一批新增投資項目，計劃落地總投資超過1000億元。

依然是熟悉的味道——這種模式支撐了綠地在過去幾年的規模增長。

2018年綠地新增貨值同比翻了一倍多，重回房企拿地第一梯隊，就是靠“地產+多元產業”的拿地手法，那一年，綠地各大區域的高管團隊都在忙於考察新區、產業園、高鐵新城、小鎮等類型的項目，和地方政府、地方國企談合作。

但依賴這種拿地模式，綠地在規模上要體現優勢，則需要更長的週期。由於很多投資計劃是遠期承諾，體量巨大、開發週期長，綠地在這些項目上的投入必須源源不斷，難以抽身，賬本算起來頗爲複雜。

綠地年初制定的2020年投資計劃是花1100億元拿地，今年1-10月，綠地累計新增84個地產項目，權益土地款共計808億元，已經接近去年全年的831億元。

由此可見，無論是與政府戰略合作層面，還是拿地支出方面，綠地的投資步伐沒有因負債高企而停滯。

成敗皆商辦

2014年-2015年曾是綠地的巔峯時刻。

2014年，綠地合約銷售額超2400億，超越萬科成爲“全球最大房企”，2015年，綠地集團借殼金豐投資登陸A股，上市之初市值超過3000億元。

當時業績輝煌的綠地，最重要的殺手鐧就是商辦。從2012年起，綠地逐步開始“商辦化”，開發銷售的產品中，商辦產品佔比達到50%。到2014年，轉型卓有成效，綠地銷售額同比漲了90%，商辦佔比高達54%，遠高於其他房企。

另一個當時看起來非常有成長性的佈局是海外房產。2014年綠地海外房產銷售達到153億元，同比增長了467%，那時候綠地在海外總投資達到了200億美元。

張玉良當時稱關注兩大方向，一是聚焦發達國家一線城市、一線地段；二是將繼續加大在新加坡、馬來西亞、韓國等周邊地區的投資。

然而僅在2-3年後，商辦產品和海外房地產的情況便急轉直下。綠地控股的股價也成了下滑曲線，目前最新市值不到800億元，較5年前已大幅下滑。

如今商辦和海外地產業務都成了綠地急於甩開的包袱。除了年底衝刺銷售出售大宗商辦項目，綠地的海外業務也在優化調整，綠地稱“將進一步收縮海外房地產業務的規模，促進現金回籠 ”。

投資策略接連踏空後的綠地輝煌不再，甚至還踩到了“三道紅線”。但目前來看，作爲擁有萬億資產規模的國企，綠地仍在積極進行資本運作，謀求變局。

今年7月綠地控股啓動“二次混改”，股東上海地產及上海城投擬通過公開徵集受讓方的方式協議轉讓所持有的公司部分股份，不超過綠地控股總股本的17.50%。

近期消息稱，混改或於春節完成，戰投方將引入金融背景的央企。

此外，已經擁有A+H上市公司的綠地系，可能還會繼續將旗下多元化業務分拆上市，包括近幾年大舉擴張的大基建、大消費以及金融等業務。

目前有希望最早分拆上市的是金融板塊，有消息稱，綠地金融計劃在2021年底之前在香港上市，上市前的估值目標超過500億元，綠地金融可能在IPO中融資超過91億元，但該消息尚未被綠地方面證實。半年報顯示，今年上半年綠地金融產業實現利潤總額20億元，同比增長了26%。

但這些分拆計劃仍面臨不確定性，如今在“三道紅線”強監管要求下，綠地仍需要做出積極調整和通過騰挪出售資產來解局。