華南城11月30日,控股有限公司通過電話形式召開2020/21財政年度半財年業績發佈會,除了主席兼執行董事鄭松興、執行董事鄭嘉汶、首席財務總監陳茂昌、主席助理及企業融資與投資者關係負責人汪智斌,執行董事兼集團行政總裁趙立東也出席了會議。

“多項業務指標表現良好,部分指標已經超過了去年同期。”鄭氏一如既往保持低調,趙立東作爲主要發言者,甫一開場便如是總結。

他所提及時代背景,即上半財年經歷嚴峻的經濟形勢及新冠疫情。

陳茂昌則用“令人滿意”形容上半財年的業績,其介紹,華南城在合同銷售、收入、EBITDA、淨利潤都保持了增長,同時負債比率與3月底相近。

上述業績增長的部分原因,歸功於成本控制有所成就。在業績會上,管理層數次提及成本控制的事宜。

被華南城自稱“比較驕傲”的利潤指標方面,期內毛利率錄得38%,管理層認爲與其它房地產公司大約20%的毛利率相比,公司盈利能力仍毋庸置疑。

但這並不能掩飾華南城毛利率存在下行壓力,僅按半年計,過去三個上半財年該公司毛利率分別爲41%、39%、38%。

過去多年,華南城一直圍繞着分佈於8個城市的商貿物流項目開展業務,並在“商貿+物流”的基礎上探索其它業務,諸如“電商+網紅”、會員超市、教育、新能源汽摩配、醫美等。

華南城希冀轉型能爲項目帶來活力,或許維持盈利能力的願望也在其中。

毛利率承壓

早在2019年初,華南城成立了投資開發集團、商業管理集團,這是趙立東進入公司主導的改革之一,目的是爲了項目開發及招商運營的管理更專業化和精細化。

趙立東在接受觀點地產新媒體採訪時也曾表示,此舉主要精神是“專業的人做專業的事”。

從2020/21財政年度上半年情況看,華南城合約銷售80.7億港元,同比增長4.4%。陳茂昌解釋,若撇除匯率影響,合同銷售增長6.5%。

即便如此,半年銷售額增幅6.5%仍較同行爲低。根據觀點指數統計,1-11月TOP100房企總銷售金額11.52萬億元,同比增長10.7%,累計銷售增幅較1-10月擴大1.1%。

在上半財年銷售中,鄭州、西安依然是主要貢獻地區;按類別看,住宅佔比43.6%,但同比下降逾12個點,其次是多功能商業佔比37%,交易中心佔比20%。

陳茂昌表示,華南城全財年銷售目標160億港元保持不變,上半年已達標逾50%。

期內,華南城收入71.07億港元,按年增長22%,剔除匯率影響後增長24.4%;其中持續性收入13.24億港元,同比增長10.6%,剔除匯率影響後增長18%。

據觀點地產新媒體瞭解,持續性收入包括物業管理、倉儲物流、奧特萊斯等。其中物業管理總建築面積約1476.8萬平方米,半年收入增長3.3%至3.35億港元;倉儲物流收入增長3.5%至2.03億港元,奧特萊斯銷售總額增長4.1%至8.66億元,收入則增長10.8%至2.231億港元。

按照華南城的展望,持續性收入年增長目標需不低於20%。

期內,華南城毛利率爲38%,同比下降1個點。儘管管理層強調盈利水平仍較高,但若與過去相比,毛利率仍呈現下行的趨勢。

2017/18財年、2018/19財年、2019/20財年,華南城毛利率分別爲43%、43%、45.7%;而2018/19上半財年、2019/20上半財年及2020/21上半財年,毛利率則分別爲41%、39%、38%。

陳茂昌表示,截至9月底公司合同負債爲156億港元,保證了未來兩三年的毛利率。

對於媒體所問及土地成本是否影響毛利率,華南城管理層並未直接回應。按陳茂昌的說法,公司擁有1700萬平方米土地儲備,並沒有補充資源的迫切需求。

趙立東則表示,公司傾向於選擇具有良好成長性、後期有爆發力的城市,目前有幾個城市已進入甄選範圍,但他並未透露具體情況。

控成本措施

除此以外,上半財年華南城母公司擁有人應占核心淨利潤7.35億港元,同比增長46.4%;母公司擁有人應占淨利潤6.54億港元,同比僅增長4.0%。

核心淨利潤高於淨利潤,這種情況在華南城過去幾個財年裏都屬罕見。由於核心淨利潤未計入投資物業公平值收益及若干稅務影響、商譽減值等,分析人士指,華南城或許受宏觀經濟及疫情影響,物業公允值也出現下跌。

無論如何,華南城對於核心淨利潤增長逾40%仍感到驕傲,核心淨利率也從8.1%升至10.3%。陳茂昌解釋,這一方面由於交付項目增加,另一方面也歸功於成本控制有所成就。

從費用控制看,陳茂昌介紹,上半財年公司繼續執行人員優化計劃,通過多重途有效控制成本。包括銷售及分銷開支,與銷售的比例從5.6%降至3.3%,行政開支從9.5%降至7.2%,“這兩個數據反映了管理層進一步改善運營效率的決心。”

負債方面,華南城淨負債相對淨資產比率爲67.3%,淨負債對總資產比率爲22%,總負債對總資產比率爲49%,與年初相近

“結果就是我們不斷改善債務結構和資本結構。”

業績會上,被問及負債控制問題時,汪智斌回應,目前總體融資利率仍處於“比較合理的水平”,也有“非常大的提升空間”。

原因在於境內外融資成本的差異,華南城境外融資成本目前處於10%-12%區間,但該公司維持8%左右的總體融資利率,主要是境內融資水平相對較低導致,“所以我們也有意識在近兩年優化整體債務結構。”

對此華南城的第一步策略即調整總體債務期限,以國內銀行貸款爲例,年初3年以上國內銀行貸款爲29億元,在半年內增至50億元,反映公司逐漸將短債變爲長債;加權平均融資成本則爲8.33%,較去年有所上漲。

陳茂昌補充,華南城在國內銀行融資成本大約是6%,貸款額度主要與租金收入相關。公司非常重視租金收入提升,其中一個原因便是對未來銀行融資有“非常大的正面的幫助”。

此前做公司未來展望時,陳茂昌也提及,要加強跟境內境外金融機構的合作,取得更好的增長,也改善資本結構和債務結構。

商貿物流轉型

商業管理集團方面,推行“重招商、強運營”專業化園區運營管理,是華南城近年來的主要戰略之一,在業績會上管理層同樣着重談到這方面的情況。

據觀點地產新媒體瞭解,趙立東表示,華南城在原有“商貿+物流”基礎上,引進了8個新業態,分別是“網紅+電商”、會員超市、平價傢俱、奧特萊斯,屬於成熟業態;以及教育、新能源汽摩配件、醫養美業、食品大健康,屬於培育業態。

目前全國8個華南城已經連續落地新業務,包括深圳、鄭州、南昌項目的電商網紅直播基地,南寧、合肥和南昌項目的會員制超市等。

這也被視爲傳統商貿物流項目應對時代變化的案例之一,實際上隨着技術的進步及運用,大部分線下都面臨着線上的嚴峻挑戰。

以電商業務爲例,華南城旗下深圳、鄭州等地項目已入駐逾1000家電商,包括跨境電商等。趙立東曾對觀點地產新媒體談及電商業務,表示公司實際上打通了物品流通的產業鏈,從交易到展示,到流通等環節。

管理層強調,公司近幾年引入很多創新業態是保持持續活力的一個重要因素。

趙立東談及未來發展方向時,表示公司以全新業態進入新的城市,同時將引入更多合作單位,除了已披露的騰訊、萬達等,目前已在洽談其它方共同開發新的項目,以提高開發強度,縮短培育週期。

他同時表示,華南城將總結運營的經驗和教訓,對產業、生活配套和商業進行合理的配比。

數據顯示,2017/18財年、2018/19財年、2019/20財年,華南城合同銷售分別爲120.2億港元、146.8億港元、135.1億港元,按計劃今年該公司擬維持160億港元目標不變。

文章來源:觀點地產網

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